Bỏ khung giá đất ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?

Nhiều hệ lụy khi khung giá đất thấp hơn thị trường

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, khung giá đất hiện nay chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, đáng chú ý, nghịch lý này tồn tại trong giá đất đô thị khi giá Nhà nước chỉ bằng 30% giá trị thật trên thị trường. Điển hình như giá đất khu vực phố cổ Hà Nội, những con phố Hàng Ngang, Hàng Đào…giá rao bán dao động 1 - 1,2 tỷ đồng/m2 nhưng trong khung giá đất Nhà nước chỉ khoảng 200 - 250 triệu đồng/m2. 

Ông Võ cho biết khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường gây ra nhiều hệ lụy, trong đó nổi cộm nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Ngoài ra khoảng cách về giá tạo ra một kẽ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách, đồng thời các kỳ điều chỉnh khung giá đất đã trở thành cơ hội để cò đất, môi giới tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo. Do vậy việc bỏ khung giá đất, đổi mới thể chế là bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực và ngăn ngừa tham nhũng về đất..

Ở khía cạnh khác, khi khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường, thu thuế về đất đai sẽ giảm. Theo ông Võ, giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, theo đó, chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế, dẫn đến chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát.

Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng chỉ ra nhiều trường hợp người kê khai giá tính thuế là 500 triệu đồng nhưng thực tế họ bán bất động sản đó với giá 10 tỷ đồng, tức là kê khai thấp hơn đến 20 lần, thậm chí có trường hợp kê khai thấp hơn 40 lần, bình quân giá kê khai thấp hơn 6 lần giá thực tế chuyển nhượng. 

Thực trạng này đang cho thấy, để hạn chế tình trạng thất thu thuế trong các giao dịch bất động sản, việc quan trọng hơn hết là phải áp dụng khung giá đất sát với giá thị trường.

“Ta nâng bảng giá đất của nhà nước lên cho phù hợp thị trường là cách duy nhất và đúng pháp luật”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định.

Tuy nhiên, xác định như thế nào là giá thị trường, cơ sở nào khẳng định giá kê khai là thấp hay không thấp so với giá mua bán thật lại không phải là chuyện đơn giản. Theo các chuyên gia, việc tuyên truyền về những lợi ích khi người mua, người bán kê khai đúng giá trị giao dịch sẽ góp phần tránh tình trạng gian lận, trốn thuế trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.

“Người mua nếu như hiểu rõ được các vấn đề về trách nhiệm, các nghĩa vụ và những vi phạm nếu tham gia, cũng như những thiệt hại rủi ro khi mua những bất động sản nhiều giá, kê khai trên nền tảng hợp đồng giá thấp hơn giá thật. Chúng ta sẽ có những quy định rất rõ, hướng dẫn rõ, tuyên truyền rõ, tự nhiên tình trạng đó sẽ bị hạn chế bởi chính những người trong cuộc.”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính nhận định.

Bỏ khung giá đất sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản

Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng đã xác định “bỏ khung giá đất” nhưng vẫn sẽ tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, với giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLAW cho rằng việc Nghị quyết 18 sẽ tạo ra những tác động nhất định đến thị trường bất động sản. 

Về mặt tích cực, việc bỏ khung giá đất và bảng giá đất được điều chỉnh theo giá thị trường sẽ đem tới sự minh bạch về giá cả của đất đai, người dân có đất được hưởng lợi đền bù với mức giá thỏa đáng hơn, giá đền bù, mua bán sẽ tiến sát giá thị trường. 

Ngược lại, một số tiêu cực cũng có thể xảy ra như:

Thứ nhất, việc bỏ khung giá đất và bảng giá đất được điều chỉnh theo giá thị trường sẽ ảnh hưởng tới quy mô đầu tư, kinh doanh bất động sản và các ngành khác liên quan. 

Khi bảng giá đất tăng thì giá bất động sản trên thị trường cũng sẽ lên cao, đặc biệt là khi giá đất của các dự án sơ cấp được đẩy lên, người dân sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn. Bên cạnh đó, mức giá cao cũng có thể ảnh hưởng tới hoạt động của các doanh nghiệp, các ngành kinh tế và môi trường đầu tư khác, kể cả việc thu hút dòng vốn FDI, do bất động sản có liên quan mật thiết tới nhiều ngành kinh tế, các kênh đầu tư trong nhu cầu mặt bằng sản xuất và văn phòng làm việc. 

Thứ hai là ảnh hưởng tới nguồn thu ngân sách. 

Khung và bảng giá đất tác động trực tiếp tới nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản, chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách. Đây là một trong những cơ sở để tính toán  tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản. 

Việc không còn khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo giá thị trường, trước mắt, có thể làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước nhưng về lâu dài có thể lại là lợi bất cập hại. Bởi nhiều doanh nghiệp có thể sẽ phải chi trả giá đất đền bù cao hơn và các thuế phí liên quan tới đất, mặt bằng cũng sẽ cao hơn... khiến doanh nghiệp có thể phải thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, kéo theo đó, nguồn thu cho ngân sách cũng sẽ bị ảnh hưởng. 

Mặt khác, theo ông Đính, Nghị quyết 18 giúp xử lý những vướng mắc liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng. Khi việc đền bù giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng, không còn, khiếu nại của người dân, không gây bức xúc trong chênh lệch giá thị trường và mức đền bù thì dự án sẽ được triển khai dự án nhanh hơn. Chi phí đầu vào có thể sẽ tăng lên nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động tính toán các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại sẽ lớn hơn.

Ngoài ra, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính nhận định giá nhà có thể sẽ cao hơn khi bỏ khung giá đất nhưng cao hơn ở mức độ thị trường chấp nhận được. “Thậm chí, có thể tự nó sẽ điều chỉnh giá, hoàn toàn có thể yên tâm”, ông Đính cia sẻ thêm.