"Đánh thuế tài sản làm tăng giá nhà đất là không đúng"

Nghị quyết 18-NQ/TW có các nội dung chính như tiếp tục nhấn mạnh quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quyền sử dụng đất không phải quyền sở hữu và người có nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao.

Trong đó, nội dung người có nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao là đáng chú ý nhất.

Việc đánh thuế cao đối với những người có nhiều nhà đất giúp hạn chế việc dòng tiền đổ quá nhiều vào bất động sản, thúc đẩy việc đầu tư vốn cho sản xuất kinh doanh, góp phần “đặc trị” hiện tượng “sốt đất”, giúp giá nhà, đất bình ổn lại.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, việc đánh thuế sẽ làm tăng giá nhà đất, khiến người có thu nhập trung bình thấp sẽ khó có cơ hội sở hữu nhà.

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để trao đổi rõ hơn về vấn đề này.

- Thưa giáo sư, gần đây Nghị quyết 18 năm 2022 mới được ban hành một lần nữa đề cập tới câu chuyện thu thuế người sử dụng nhiều bất động sản. Vấn đề này cơ quan quản lý đã nhiều lần tính đến trước đây nhưng cho đến nay vẫn chưa làm được, theo ông đâu là lý do? Và với Nghị quyết 18 lần này có gì khác biệt để chúng ta có thể kỳ vọng vào việc thu thuế người sở hữu nhiều bất động sản trở nên khả thi hơn?

Vấn đề đánh thuế cao đối với những người nhiều nhà đất, những người đầu cơ và những người có đất nhưng chưa đưa vào sử dụng hay có nhà nhưng không ở … đã được đưa vào Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại của Ban chấp hành Trung ương đươc ban hành từ năm 2012. Nghị quyết này của Đảng dùng làm cơ sở để xây dựng Luật đất đai 2013.

Nhưng suốt từ 2013 đến nay, Bộ Tài chính đã ít nhất 5 lần đưa ra dự thảo xoay quanh vấn đề đánh thuế tài sản để thảo luận. Tuy nhiên, tất cả những lần đó, đưa ra chỉ để làm nóng công luận, người dân bàn tán nhiều nhưng xong rồi lại rơi vào im lặng. Mọi ý kiến đó chỉ làm xáo trộn tư duy của mọi người, làm người dân có cảm giác sắp mất nhiều tiền về chuyện nộp thuế.

Tuy nhiên, mọi người phải hiểu sắc thuế này như thế nào, đánh thì có lợi gì và không đánh thì có hại gì. Tôi cho rằng, đây là những chủ trương đúng.

Đến Nghị quyết 18-NQ/TW vừa ban hành, cũng của Ban chấp hành Trung ương chỉ khác Nghị quyết 19 ở chỗ: đánh thuế cao vào những trường hợp đầu cơ, nhiều nhà đất, có nhiều nhà đất nhưng không sử dụng, nhà đất bỏ hoang để không. Bên cạnh đó, vế thứ hai rất quan trọng làm người dân yên tâm là sẽ miễn thuế đối với những đối tượng có năng lực tài chính yếu, những người vẫn được gọi là có thế yếu trong xã hội. Ví dụ như nông dân, người dân tộc thiểu số hay những người thuộc nhóm đảm nhiệm vai trò đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường được Nhà nước giao. 

Như vậy, Nghị quyết 19 cách đây 10 năm chỉ nói đến đánh thuế của những người sở hữu nhiều nhà đất, tích trữ đất đai … mà không nói đến vấn đề thuế đối với tầng lớp yếu thế trong xã hội. Lần này, Nghị quyết 18 đã làm vấn đề rất quan trọng, dư luận sẽ yên tâm, nhiều người sẽ nói mình không thuộc đối tượng bị đánh thuế nhiều hơn, điều này giúp lòng dân không bị xáo động. Chúng ta cũng biết rõ hơn, đánh thuế cao để làm gì, để cho thị trường ổn định hơn, kinh tế phát triển tốt hơn.

- Đánh thuế tài sản khác gì các loại thuế liên quan đến đất đai khác? Nếu áp dụng thêm thuế này có thành “thuế chồng thuế” không?

Các nước trên thế giới rất coi trọng thuế tài sản, đó là nguồn thu lớn nhất từ đất. Họ không coi nguồn thu từ việc nhà đầu tư tiếp cận đất đai để đầu tư kinh doanh, ngược lại Việt Nam ta thì lại coi nguồn thu này là chính. Ở Việt Nam, thu lớn nhất đến từ việc giao đất để thực hiện các dự án nhà ở. Ngược lại, thuế của chúng ta thu từ đất chiếm tỷ trọng gần như thấp nhất. Nếu kể cả thuế chuyển nhượng và tổng các loại thuế khác cũng chỉ rơi vào khoảng 3% đối với tổng thu từ đất. 75% nguồn thu từ đất đến từ việc giao đất để triển khai các dự án.

Như vậy, theo thông lệ quốc tế chúng ta không giống mà thông lệ quốc tế đã chứng minh được và thực tế họ đã làm, thu thuế tài sản từ sử dụng đất, sở hữu nhà ở, các tài sản nằm trên đất là nguồn thu chủ yếu. Nghĩa là ta phải tính, nếu thu thuế này không hợp lý, chắc chắn nền kinh tế phát triển sẽ không ổn định và không hiệu quả. 

Vấn đề ai cũng thấy, đó là thị trường bất động sản ở Việt Nam vướng vào đầu cơ quá nhiều. Tức là, chúng ta cứ tăng cung, nhưng tăng cung bao nhiêu thì đem vào đầu cơ, những người cần nhà thì không có nhà. Đó là vấn đề bất hợp lý, đòi hỏi phải ngăn được đầu cơ. Muốn ngăn được đầu cơ thì chỉ có thuể thay đổi sắc thuế vì không thể bắt được đầu cơ.

Người dân bỏ rất nhiều tiền đi tìm mua nhà để ở nhưng không mua được. Trong khi đó, có những người sở hữu rất nhiều đất, họ chỉ việc ngồi đợi đất tăng giá hàng ngày là đã thu được món lợi rất lớn. Chúng ta dùng rất nhiều công sức và tiền của để tạo ra cung, nhưng bao nhiêu cung đều được tấp vào đầu cơ hết.

Hay nói cách khác, cung không đến tay những người cần nó, tăng cung đáp ứng cho cầu giả chứ không phải cầu thật. Trong khi cầu thật thì không được tiếp cận với nguồn hàng. Đó chính là vấn đề bất hợp lý của Việt Nam, buộc chúng ta phải thay đổi về sắc thuế. 

- Có ý kiến cho rằng, đối với người sở hữu nhiều nhà đất không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến, ý kiến của giáo sư về vấn đề này thế nào? Có nên áp dụng không và nếu có thì áp dụng từ tài sản thứ mấy?

Có nhiều quan điểm khác nhau, trong đó quan điểm của Ngân hàng thế giới là không nên đánh thuế lũy tiến. Đánh thuế lũy tiến làm cho sắc thuế thêm phức tạp vì phải có nhiều chỉ số mới đưa ra được mức lũy tiến, từ mức lũ tiến đó mới tính được cụ thể mức thuế là bao nhiêu. Như vậy rất phức tạp, thay vào đó Ngân hàng thế giới khuyến khích chia thành 1-2 nhóm và quy định mức bất động sản thuộc nhóm nào thì tính thuế theo nhóm đó.

Theo tôi, vấn đề đánh thuế lũy tiến tạm thời cứ dừng ở đây và xem xét khả năng quản lý của chúng ta có đánh được lũy tiến hay không. Hiện nay, vấn đề đánh thuế đất phi nông nghiệp của ta cũng là lũy tiến. Theo luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, mức thuế suất cơ bản là 0,03%, nếu ở mức độ 3 lần cơ bản là 0,07%, ngoài 3 lần là 1%. Nhưng thực tế không thu được thuế theo mức này vì không biết được một người sở hữu bao nhiêu đất, Một người có thể có đất ở tỉnh này, có thể có ở tính khác và hai tỉnh không có sự liên kết với nhau về dữ liệu thì không thể đánh được lũy tiến. 

Đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay ở nước ta vẫn phải dựa vào số sách của trưởng thôn, trưởng bản mà chưa thể biết tổng số đất sử dụng của một người trên cả nước. 

Chúng ta xây dựng được luật rồi, nhưng làm sao thể thực hiện được luật lại là câu chuyện khác. Vì vậy, bàn về xây dựng sắc thuế mà không bàn về cải cách quản lý là vô nghĩa. 

Chúng ta cần bàn thêm về cách thức đánh, chắc chắn người nhiều nhà đất phải đóng nhiều hơn. Nhưng đóng nhiều hơn theo mức thế nào thì cần phải bàn. Số lượng người nhiều nhà đất là bao nhiêu, có thống kê được không. Nếu thống kê được, những người có từ 5 cài nhà trở lên là bao nhiêu, những người có từ 3-5 cái nhà là bao nhiêu. Từ đó mới phân ra được mức lũy tiến và từ bậc này qua bậc kia mức thuế thay đổi bao nhiêu cũng cần nghiên cứu kỹ lưỡng. Sao cho, đánh thuế làm cho người đầu cơ không muốn đầu cơ nữa!

Khi soạn luật cần phải căn cứ vào số liệu thực tế, nếu có đầu cơ thì số liệu thống kê tình trạng đầu cơ như thế nào. Khi có số liệu thực tế thì mới đưa vào luật được, thực tế của vấn đề sẽ quyết định luật pháp.

- Việc đánh thuế sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản, thưa giáo sư?

Về nguyên tắc, cung về nhà ở của chúng ta khá lớn, nhưng lượng cung này lại rơi vào đầu cơ. Người dân vẫn nhận định, đầu tư vào đất đai lợi hơn đầu tư vào chứng khoán hay góp vốn vào đầu tư sản xuất kinh doanh. Đầu cơ, tích trữ bất động sản là kênh sinh lợi tốt nhất đối với nhà đầu tư, nhưng lại có hại đối với nền kinh tế. 

Đồng tiền sinh ra từ hoạt động đầu cơ bất động sản đó là đồng tiền ảo, nó được sinh ra không phải do sức lao động của con người, mà do cách thứ quản lý, do đầu cơ mà nó tăng giá. Tăng như vậy là tăng ảo, giá trị tăng thêm là giá trị ảo vì không có giá trị lao động nào tích tụ vào đó cả. Khi giá trị ảo này hòa vào nền kinh tế, nghĩa là tăng trưởng của nền kinh tế đã chứa một phần giá trị ảo. Ngược lại, giá trị thật của nền kinh tế lại bị giảm đi, tức là làm tăng lạm phát và làm suy yếu nền kinh tế. 

Tăng thuế vào người đầu cơ để không còn đầu cơ nữa nên tăng thuế không làm tăng giá bất động sản. Nếu tăng thuế mà người đầu cơ vẫn có thể tiếp tục đầu cơ thì không hiệu quả.

Ở Mỹ áp dụng thuế này rất hiệu quả.Vấn đề mua nhà ở Mỹ rất đơn giản, nhưng không có việc làm, không nộp được thuế thì sẽ bị tịch thu ngay. Như vậy, đánh thuế tài sản phải ở mức người muốn đầu cơ không dám đầu cơ nữa. Khi đó, phần cung bất động sản đó mới đến tay những người có nhu cầu thực và nguồn cung đó phải giảm giá vì cung đã tiến tới cân bằng với cầu. 

Nhiều ý kiến cho rằng, đánh thuế tài sản làm tăng giá nhà là không đúng, là một cách thức ngụy biện cho lý do không muốn đánh thuế. 

- Việc đánh thuế bất động sản cần có lộ trình cụ thể, vậy chúng ta cần phải làm những gì, thưa giáo sư?

Việc nghiên cứ để đưa ra lộ trình, đặc biệt là sắc thuế này là rất quan trọng. Trong nghị quyết 26, ban hành năm 2003 cũng về đổi mới đất đai để xây dựng luật đất đai 2003. Khi đó, không nói đến thuế bất động sản mà là thuế chuyển quyền sử dụng đất thành thuế thu nhập từ chuyển quyền. Tức là mức thuế bằng bao nhiêu % giá trị chuyển quyền. 

Đến nay, đánh thuế bằng bao nhiêu % lợi nhuận từ chuyển quyền. Nghĩa là lần chuyển quyền này cao hơn lần chuyển quyền mua trước là bao nhiêu thì đánh thuế vào phần lãi của việc chuyển quyền đó. 

Nghị quyết 26 đã đưa ra và được thực hiện ngay trong thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp. Thuế thu nhập cá nhân hay thuế thu nhập doanh nghiệp cũng quy định có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và bất động sản. Nhưng hiện nay không tính được thu nhập vì trên hợp đồng chuyển quyền không ghi giá thực nên lợi nhuận bằng không, thậm chí âm.

Sắc thuế thì có rồi nhưng không thực hiện được vì bảng giá đất quá thấp trong khi quy định giá trị trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì tính theo bảng giá đất và ngược lại giá trên hợp đồng cao hơn trên bảng giá đất thì tính theo giá trên hợp đồng. Quy định này cũng mang tính hình thức, quy định xong thì ai cũng biết giá trên hợp đồng sẽ thấp hơn bảng giá đất. Nhưng nhà nước vẫn cứ để giá trên bảng giá đất thấp để bồi thường cho người dân thấp. Nhưng để làm được việc bồi thường thấp đó lại vướng phải hợp đồng chuyển quyền với giá thấp và không thu được thuế thu nhập từ chuyển quyền. Do đó lại quay lại quy định cũ đánh thuế 0,2% trên giá trị chuyển quyền.

Nếu sắc luật nào đó phi thực tế thì không thể đưa vào thực tế và không tạo được giá trị thực tế. Thuế thu nhập và thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản là một ví dụ hết sức sinh động về câu chuyện luật ở trên trời còn mặt đất vẫn cứ nhiều bức xúc như hiện nay.

Thuế bất động sản còn phức tạp hơn thuế chuyển quyền rất nhiều. Người ta có thể trốn thuế bằng cách cho người khác đứng tên bất động sản để họ có số bất động sản trong phạm vi thuế thấp, còn lại hàng chục bất động sản đầu cơ khác không bị đánh thuế. Thậm chí, một đứa trẻ mới 18 tuổi đã đứng tên tài sản hàng triệu đô la, điều này là quá vô lý.

Ở các nước trên thế giới, họ yêu cầu công khai, yêu cầu giải trình nguồn gốc bất động sản. Để chống tham nhũng chỉ có một cách là phải giải trình nguồn gốc của bất động sản, không có cách nào khác!

Thuế bất động sản rất phức tạp, quản lý phải là quản lý hiện đại, quản lý số chứ không thể vẫn dùng những cuốn sổ nhàu nhĩ để đi thu thuế được, nhìn bên ngoài đã không chấp nhận được rồi. 

Vấn đề giải trình nguồn gốc bất động sản ở đâu, chúng ta phải chuẩn bị một hạ tầng nhất định thì mới thu được thuế một cách hiệu quả. Hay nói cách khác, chúng ta cần tính tới lộ trình. Lộ trình cảnh cách bộ máy quản lý thế nào, lộ trình điều kiện nào để có thể công khai tài sản, bất động sản … kể cả hạ tầng về tư duy con người. 

Ở các nước, việc công khai bất động sản là việc tất yếu, ai có bất động sản cũng phải tự công khai và đều được đăng ký trên chip định danh cả. Họ làm rất quy củ.

Để làm được việc này một cách hiệu quả, chúng ta cần hiện đại hóa quản lý. Nhưng để hiện đại hóa công tác quản lý cũng không thể trong ngày một ngày hai có thể làm được. Trong định hướng quản lý số, đến năm nhất định chúng ta làm được gì. Đến năm tiếp theo, chúng ta có thể công khai được bất động sản hay chưa. Dựa vào đó chúng ta mới đưa ra được lộ trình đánh thuế.

Nếu chỉ dựng lên một sắc thuế theo cảm tính của một số nhà quản lý thì không thể đưa vào thực tế. Chúng ta lại rầm rộ lên nói thuế này là bất cập, là không phù hợp với thực tiễn, đề nghị bãi bỏ. Điều này vô tình lại kích thích người ta đầu cơ thêm và thị trường càng khó khăn hơn.

Việc xác định lộ trình là đương nhiên và phải xác định thật kỹ lưỡng theo thực tế hiện nay và đặt ra song song với lộ trình đánh thuế là hiện đại hóa hệ thống quản lý. Hiện đại hóa phương thức, số hóa hệ thống thông tin đất đai, công khai thông tin đất đai.

Ở các nước trên thế giới, việc công khai là bình thường. Nhưng ở Việt Nam, ngay cả việc xử lý những bất động sản không giải trình được nguồn gốc vẫn còn khó khăn và không thống nhất được. Như vậy, vấn đề đầu cơ vẫn tiếp diễn và ngày càng trầm trọng hơn. 

Do đó, vấn đề xây dựng lộ trình này rất quan trọng, phải tính toán kỹ lưỡng để sắc thuế này được đưa vào thực tế một cách hiệu quả. 

- Xin cảm ơn Giáo sư!