Đánh thuế bất động sản là điều cần thiết
Nguồn cung nhà ở chỉ đủ cho nhu cầu đầu cơ
Theo HoREA - Hiệp hội Bất động sản TP HCM, thị trường bất động sản nước ta đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại bình dân và phân khúc nhà ở xã hội. Đây là hai loại hình nhà ở đáp ứng được nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình - thấp sống tại đô thị.
Do sự thiếu hụt nguồn cung, trong lúc làn sóng đầu tư dấy lên tại hầu khắp các tỉnh, thành phố, tình trạng giá nhà đất đã tăng liên tục trong hơn 5 năm qua và được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới khi nguồn cung chưa có dấu hiệu được cải thiện. Như vậy, giấc mơ sở hữu ngôi nhà đầu tiên của nhiều lao động Việt Nam có lẽ còn quá xa vời.
Nhìn nhận từ năm 2003 đến nay, thị trường BĐS nhà ở nước ta phát triển không bền vững, chu kỳ tăng - giảm khá ngắn. Bên cạnh đó, nguồn cung của thị trường chỉ có thể đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu cơ, trong khi, cầu thật lại không có khả năng tiếp cận với các sản phẩm nhà ở, vốn sinh ra là để phục vụ vấn đề an cư của người dân.
Theo Chủ tịch VARS (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) - Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, nhu cầu của thị trường phải là nhu cầu thật. Tuy nhiên, thực tế đã chỉ ra, nhiều nhóm đầu tư mang tiền vào bất động sản để tìm cách sinh lợi chứ không có nhu cầu sử dụng, đó là nhu cầu "bong bóng". Theo đó, một thị trường muốn phát triển ổn định, bền vững phải gạt bỏ được những người đầu cơ đất.
Tuy nhiên, đầu cơ, tích trữ tiền vào nhà ở những năm vừa qua còn khá dễ dàng vì tỷ suất thuế cơ bản chỉ là 0,03% theo Luật thuế đất phi nông nghiệp. Từ đó, thị trường xuất hiện quan niệm: Mua nhà ở tại bất kỳ đâu, để đấy, tương lai chắc chắn có lãi. Bong bóng bất động sản cứ thế lớn dần.
Hệ lụy nghiêm trọng của đầu cơ tích trữ đất
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, một đất nước muốn phát triển giàu mạnh, phải lấy nguồn lực con người làm trọng. Nền kinh tế muốn đi lên thì phải đầu tư vào nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ, những nơi tạo ra được hàng hoá tiêu dùng. Việc lạm dụng đất đai để làm giàu đã và đang tạo ra những hệ lụy nghiêm trọng.
Hệ luỵ lớn nhất, có thể thấy ngay, là tỷ giá nhà ở Việt Nam đã cao gấp hơn 20 lần thu nhập trung bình của người lao động trong nước, cao hơn rất nhiều các nước phát triển trên thế giới.
Số liệu thống kê cho thấy, chỉ trong vòng 2 năm rưỡi (từ T1/2020 đến T6/2022), giá đất đã tăng lên 86%, giá nhà ở tăng 46%. Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM, giá nhà đất cũng đã tăng chóng mặt gấp 2-4 lần trong vòng vài năm. Cùng với sự “bốc hơi” của các sản phẩm nhà ở dưới 25 triệu đồng/m2, đa số người lao động đều không đủ khả năng đáp ứng giá nhà tại các vị trí trung tâm.
“Cơn sốt đất làm cho giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp càng xa vời, người giàu thì giàu hơn và khoảng cách giàu nghèo ngày càng xa”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định.
Mặt khác, theo lý thuyết kinh tế, việc đầu cơ, tích trữ đất chỉ thực sự tốt cho nền kinh tế khi có giới hạn nhất định. Nghiên cứu thị trường của Australia đã chỉ ra một nền kinh tế muốn phát triển thì 2/3 vốn đầu tư của toàn xã hội tập trung vào sản xuất kinh doanh và chỉ nên có 1/3 đầu tư vào thị trường bất động sản. Trong khi đó, xu hướng bỏ tiền vào đầu tư tích, trữ đất tại Việt Nam lại rất lớn. Minh chứng là nguồn thu nhà nước từ cho thuê đất làm khu công nghiệp hay khu chế xuất dịch vụ chỉ chiếm 16% tổng nguồn thu từ đất, còn từ đất chuyển đổi làm nhà ở lại chiếm tới 76%.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường bày tỏ quan ngại trước nhận định những người giàu nhanh ở Việt Nam chủ yếu là nhờ đất, điều này tạo ra hệ quả rất đáng buồn và hiện nay xu hướng này đang ngày càng gia tăng. “Đồng tiền đầu tư vào sản xuất kinh doanh là đồng tiền động, còn đồng tiền đầu tư bất động sản là đồng tiền nằm yên”, ông Võ nhấn mạnh.
Đánh thuế bất động sản sẽ hạn chế được đầu cơ
Tại các quốc gia công nghiệp, thuế bất động sản là công cụ duy nhất để điều chỉnh thị trường. Như tại Anh Quốc, biểu thuế được phân làm hai loại: cho nhà thứ nhất và cho nhà thứ hai trở đi, mỗi biểu thuế có 5 mức lần lượt là 0-12% và 3-15%. Trong đó, những người sở hữu ngôi nhà đầu tiên có giá trị dưới 125.000 bảng (khoảng 3,5 tỷ đồng) sẽ được miễn thuế. Theo số liệu từ Chính phủ Anh, trung bình mức thuế cho ngôi nhà đầu tiên là 0-2%, vì hầu hết giá trị nhà không quá 300.000 bảng. Chính phủ Anh thể hiện rõ ràng quan điểm không ủng hộ đầu cơ với thuế suất được áp dụng rất cao cho bất động sản thứ hai trở đi, nếu giá trị dưới 125.000 bảng tỷ suất thuế sẽ là 3%, trên 1.500.000 bảng sẽ tính thuế lên tới 15%.
Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, việc đánh thuế cao sẽ giải quyết được hiện tượng đầu tư lướt sóng và đầu cơ đất hiện nay. Đồng thời, đánh thuế sẽ triệt tiêu và ngăn chặn những hiện tượng tiêu cực của xã hội, trở thành công cụ điều tiết các hành vi sử dụng bất động sản có lợi hay không có lợi cho xã hội.
Đồng quan điểm, Giáo sư Đặng Hùng Võ quan niệm: Cần phải đánh thuế nặng vào những trường hợp đầu cơ nhà đất và có cơ chế miễn giảm thuế cho người có nhà đất đủ dùng.
Mặt khác, các chuyên gia kinh tế cho rằng việc sử dụng công cụ thuế đối với bất động sản chỉ có tác dụng thực sự khi thị trường được minh bạch hóa. Tức là khi nào mọi giao dịch mua bán đều qua ngân hàng, không dùng tiền mặt và các nguồn thu nhập đều chứng minh được nguồn gốc, khi ấy việc sử dụng công cụ thuế đối với bất động sản mới phát huy hết hiệu quả.