Bỏ khung giá đất có phá bỏ chệnh lệch giá "thực" và "ảo"?

Bãi bỏ khung giá đất

Đây là một trong những nội dung đáng chú ý được Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường  Lê Minh Ngân đưa ra tại Hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững” mới đây.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc ban hành và thực hiện quy định của pháp luật liên quan đến định giá quyền sử dụng đất hiện nay còn một số bất cập. Cụ thể, theo khung giá đất do Chính phủ quy định lại thấp so với giá đất thực của thị trường dẫn đến một số trường hợp bảng giá đất bị vướng.

Quy định hiện nay về bảng giá không bảo đảm tính khách quan, chi tiết và không áp dụng được công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất. Cũng chưa có cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường. Cũng như xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

Vì vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị cần hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập trong chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan đối với kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Đặc biệt, Bộ này kiến nghị bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất để phù hợp với thị trường và có thể linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất, cũng như giúp đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất để phù hợp với thị trường. (Ảnh minh hoạ)

Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho biết, sẽ quy định tiêu chí, quy trình kiểm tra và giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cũng sẽ có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Bên cạnh đó, quy định cũng phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định giá đất thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện. Ngoài ra, quy định sẽ bổ sung chế tài xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính khách quan, trung thực.

Việc bổ sung, sửa đổi phương pháp định giá đất. Các nội dung, điều kiện áp dụng, nguyên tắc ưu tiên khi áp dụng phương pháp định giá đất phải phù hợp với thực tiễn, với thị trường của Việt Nam.

Thứ trưởng cũng yêu cầu, các tổ chức thực hiện phải tuân thủ nghiêm các quy định Luật Đất đai, các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc xác định giá đất sẽ phải căn vào Điều 112 của Luật Đất đai về nguyên tắc định giá đất quy định.

“Cần công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các dự án đã được phê duyệt theo quy định để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền" - Thứ trưởng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, tăng cường công tác kiểm tra và thanh tra việc đấu giá quyền sử dụng đất, định giá đất tại các địa phương. Năng lực của hệ thống tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất; tập huấn, nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ về đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất; tổ chức tuyên truyền, nâng cao nhận thức cộng đồng cũng cần phải được nâng cao.

"Triệt tiêu" các đối tượng lách luật, trốn thuế

Liên quan đến vấn đề này, Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” của Trung ương cũng đã chỉ ra, trong lĩnh vực đất đai hiện nay chính sách tài chính chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Bên cạnh đó, vẫn còn nhiều bất cập trong phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất.

Cụ thể, giá đất xác định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định cũng chưa thể xử lý triệt để được tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, cũng chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Đơn cử như 16 hộ dân tại Tổ dân phố 33 khu Đồng Mơ, phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội nằm trong diện bị thu hồi đất để thực hiện dự án Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ. Tuy nhiên, mức giá bồi thường chỉ có hơn 1,6 triệu đồng/m2 đất nông nghiệp. Mức giá đang thấp hơn rất nhiều so với thực tế tại địa phương. Vì vậy, các hộ gia đình đã không đồng ý nhận tiền bồi thường và có ý kiến phản với cơ các cơ quan, ban, ngành địa phương cùng chủ đầu tư. Thế nhưng đến nay vẫn chưa thể giải quyết. Điều này cũng đã khiến dự khiến dự án chậm triển khai hoàn thiện.

Trên thực tế, tại Hà Nội cũng đã có rất nhiều dự án trọng điểm, như đường vành đai 2, vành đai 2.5 bị chậm tiến độ do một số hộ dân không chịu giải phóng mặt bàng vì mức giá đền bù quá thấp. Hoặc như hiện nay, có rất nhiều nhà tập thể xây dựng từ thập niên 50, 60 đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng không thể cải tạo được vì mức giá đền bù chưa thỏa đáng với người dân.

Nhận định về thực tế này, bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận định giá Savills TP.HCM cho rằng, việc áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá thị trường làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận

“Việc áp dụng khung giá hiện hành không đúng giá thị trường sẽ khiến cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai, khiến dự án chậm triển khai - là một nguyên nhân làm thu hẹp nguồn cung cho thị trường", Trưởng bộ phận định giá Savills TP.HCM nhận định.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh.

Còn PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, Việt Nam là nước định hướng phát triển theo cơ chế tị trường cho nên việc bất kể các ngành nghề nào, kể cả bất động sản cũng phải phát triển theo nguyên tắc cung và cầu.

"Khung giá đất mang lại một số lời ích làm căn cứ tính toán giá đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, giá đất được định giá theo khung thấp hơn nhiều giá thị trường sẽ dẫn đến tình trạng chậm tiến độ của các dự án. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chệnh lệch giữa giá trị thực và ảo" - PGS.TS Định Trọng Thịnh nhận định.

Bên cạnh đó, việc bãi bỏ khung giá đất sẽ giúp thị trường bất động sản trở về cơ chế thị trường, giúp ngân sách Nhà nước có thêm nguồn thu từ giao dịch bất động sản.

"Việc thu thuế từ bất động sản được dựa trên giá đất. Vì vậy, khi tính giá đất chỉ bằng một nửa hay thậm chí chỉ bằng 1/3 so với thị trường sẽ khiến thất thoát ngân sách. Chưa kể đến một số đối tượng lợi dụng khung giá đất để lách luật, trốn thuế. Khi bỏ khung giá đất thì hành vi này cũng sẽ bị triệt tiêu" - PGS.TS Định Trọng Thịnh phân tích.

TS. Cấn Văn Lực chia sẻ, Nghị định 18 rất cởi mở, điều chỉnh được nhiều vấn đề bất cập về bất động sản đã tồn tại từ lâu. Đặc biệt là việc bãi bỏ khung giá đất.

"Tuy nhiên, bỏ bảng giá đất không có nghĩa là bỏ hoàn toàn, mà chỉ áp dụng trong một số trường hợp, chính quyền địa phương vẫn có thể quyết định. Ngoài ra, việc bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn", ông Lực nói.