Bỏ khung giá đất góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản
Cơ chế hai giá từ lâu đã làm cho thị trường bất động sản méo mó, thiếu minh bạch và công bằng. Đồng thời gây ra thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Bãi bỏ khung giá đất là một tất yếu góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Cơ chế hai giá không còn phù hợp
Thị trường bất động sản và nhiều chính sách khác liên quan đến đất đai bị ảnh hưởng bởi cơ chế hai giá đất. Cơ chế hai giá đất bao gồm: giá đất thị trường (hay còn gọi là giá đất phổ biến trên thị trường) và giá đất theo bảng giá đất (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành).
Cơ chế hai giá đất hình thành khi việc áp dụng giá đất theo Bảng giá đất không tiệm cận với giá thị trường dẫn đến việc người thì muốn nộp thuế sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… theo Bảng giá đất (thấp), nhưng muốn bán đất, bồi thường về đất… theo giá thị trường (cao). Theo đó, cơ chế hai giá đất đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý trong thực tiễn và gây ra nhiều hệ lụy cho kinh tế xã hội của đất nước.
Cơ chế hai giá gây ra sự bất công trong đền bù giải phóng mặt bằng. Nổi cộm nhất khi nói đến sự thiếu công bằng khi áp dụng cơ chế hai giá đất là việc xác định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và áp dụng tính thuế trong chuyển nhượng, mua bán đất đai. Khi nhà nước, các chủ đầu tư thu hồi đất giải phóng mặt bằng thường áp dụng giá đền bù theo khung giá do UBND Tỉnh ban hành. Khung giá này được ban hành và duy trì 5 năm mới thay đổi, do đó khác xa với giá thị trường tại thời điểm thỏa thuận đền bù. Giá đất theo khung giá do UBND Tỉnh ban hành thường chỉ bằng 30-70% giá thị trường. Chính vấn đề này khiến cho hầu hết các dự án công hay tư đều gặp khó khăn trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Đa số người dân không chấp nhận giá đền bù được cơ quan Nhà nước hay phía các chủ đầu tư đưa ra.
Theo GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Nhất là nghịch lý đối với đất tại đô thị cũng chỉ bằng 30% giá đất thị trường. Ví dụ như giá đất khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, hay tại TP Hồ Chí Minh như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ... giá đất thị trường khoảng 1 - 1,2 tỷ đồng/m2.
Nhưng trong khung bảng giá Nhà nước lại chỉ quy định khoảng hơn 200 - 250 triệu đồng/m2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất của thị trường với giá của nhà nước, chính điều này có tác hại làm cho giá đất của các địa phương không thể phù hợp với thị trường”
Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường.
Mặt khác, khi người dân mua bán, chuyển nhượng đất thì lại bị cơ quan thuế áp theo giá thị trường trong khi đền bù giải phóng mặt bằng lại áp theo khung giá đất do UNBD Tỉnh ban hành. Điều này gây ra sự bất công bằng cho người dân.
Cơ chế hai giá góp phần làm thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng, mua bán bất động sản. Do sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá trong khung giá đất do UBND tỉnh ban hành, giá được ghi trong hồ sơ chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch. Điều này gây thất thoát một khoản thuế lớn cho ngân sách nhà nước.
Theo Luật Sư Nguyễn Thanh Hà – Công ty Luật SB law, “Với cơ chế hai giá, việc áp dụng tính thuế 2% thuế thu nhập cá nhân đối với người bán trên giá trị bất động sản được giao dịch sẽ bị thất thu một khoản thuế lớn trong trường hợp giá trị giao dịch thực tế cao hơn nhiều giá trị giao dịch ghi trên hồ sơ. Ví dụ, giá trị giao dịch bất động sản thực tế là 10 tỷ, nhưng giá trị được ghi trong hồ sơ chỉ có 3 tỷ, số thuế phải nộp giữa 3 tỷ và 10 tỷ chênh lệch rất lớn. Trong thực tế, tình trạng này xảy ra rất nhiều, điều này gây thất thu thuế cho Nhà nước một khoản ngân sách rất lớn”.
Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Mới đây, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 18 quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang…
Nghị quyết 18 chỉ rõ những yếu điểm của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Cụ thể, chính sách hiện nay chưa khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.
Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Đồng thời, chính sách cũng chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, đặc biệt là chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.
Từ đó, nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường.
Chia sẻ quan điểm về Nghị quyết 18, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường khẳng định: việc bỏ khung giá đất như Nghị quyết số 18 là hoàn toàn hợp lý. Nhất là Nghị quyết đã khẳng định bỏ khung giá đất nhưng Trung ương vẫn sẽ quản lý việc thành lập, thiết lập bảng giá đất tại địa phương thông qua quá trình kiểm tra, giám sát của các cơ quan ngoài Chính phủ, các tổ chức chính trị xã hội như Quốc hội, Mặt Trận Tổ Quốc, nhân dân...
Trong nghị quyết đã nêu rõ ràng: Việc bỏ khung giá đất không đồng nghĩa với việc bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính Trung Ương, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.
“Khi khung giá đất bỏ đi rồi, vấn đề còn lại là chỉ thông qua bảng giá đất, sau khi cơ quan quản lý giá đất của Nhà nước ở Trung Ương kiểm tra việc xác định giá đất ở địa phương để làm gì thì lúc này Luật Đất đai sửa đổi tới đây cần phải xác định rõ. Chắc chắn phải là dùng để thu thuế, thu phí, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức…
Nghị quyết 18 cũng khẳng định việc bỏ khung giá đất là nhằm nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất. Đây là quyết định rất quan trọng, từ đó dẫn ra một loạt các việc tiếp theo rất mới của Nghị quyết. Đó là cần luật hóa chế độ gọi là bất động sản đa công năng hay nói cách khác là đất được sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó có đất quốc phòng an ninh sử dụng vào thương mại, đất tôn giáo tín ngưỡng mà có phần gắn với cơ chế về đất thương mại, đất dịch vụ như trường hợp chùa Bái Đính (Ninh Bình), Tam Chúc (Hà Nam)…” - Nguyên thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường nhận định.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bảng giá đất mới nhất tại các địa phương có hiệu lực trong 5 năm từ 2020-2024. Tuy nhiên, bảng giá đất bị ràng buộc do quy chế khung giá bảng giá nên không thực hiện được đúng nguyên tắc là giá đất phù hợp với giá thị trường vì bị hạn chế bởi khung ở trên. Bảng giá không thoát ra được cơ chế đó.
Thực tế, địa phương được cho phép hàng năm điều chỉnh bằng hệ số K nhưng theo ông Châu hệ số đó là áp dụng theo bảng giá đất thì cũng không đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Như tại TP.HCM, trong năm 2021, chỉ sau khoảng 1 tháng ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi. Nhưng khi áp dụng quyết định đó thì người dân không đồng thuận nên thành phố lại phải xem xét đề xuất lại tăng lên hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp cho thấy khung giá đất, bảng giá đất là quá lạc hậu không phù hợp với cơ chế thị trường.
Nhiều ý kiến cho rằng việc bỏ khung giá đất như Nghị quyết số 18 vừa xác định là hoàn toàn hợp lý. Khi bỏ khung giá đất, vấn đề còn lại là thông qua bảng giá đất và T.Ư vẫn sẽ quản lý việc thành lập, thiết lập bảng giá đất tại địa phương thông qua quá trình kiểm tra, giám sát.
Bên cạnh đó, việc tiến tới bỏ quy định khung giá đất, đồng thời công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, giảm thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản cho ngân sách Nhà nước. Bên cạnh đó, quy định này còn góp phần ngăn chặn nhiều tiêu cực, tham nhũng liên quan đến đất đai và giúp đông đảo người dân được hưởng đúng phần giá trị của đất mang lại.