Góp ý Luật Đất đai (sửa đổi): Năm đề xuất về thu hồi đất

Thêm 7 trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Góp ý nội dung Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, ngoài các trường hợp thu hồi đất đã quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 tiếp tục được giữ lại, trong đó có dự án khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn thì nay, Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng thêm 07 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: (i) Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công - tư PPP; (ii) Dự án tạo quỹ đất theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông; (iii) Dự án khu nhà ở thương mại; (iv) Dự án không sử dụng vốn đầu tư công thuộc đối tượng ưu đãi đầu tư đặc biệt; (v) Dự án lấn biển; (vi) Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách từ dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; (vii) Các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý”.

Theo HoREA, phạm vi điều chỉnh của khoản 3 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng thêm 07 trường hợp thu hồi đất là rất cần thiết để vừa tạo quỹ đất thực hiện dự án đầu tư công; vừa tạo quỹ đất tái định cư cho người có đất bị thu hồi; vừa tạo quỹ đất phục vụ đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Các quy định trên đây còn nhằm để phát huy vai trò của “Tổ chức phát triển quỹ đất”, “Qũy phát triển đất” để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đầu tư công vừa tạo quỹ đất phục vụ tái định cư cho người có đất bị thu hồi; vừa tạo quỹ đất phục vụ đầu tư, phát triển kinh tế thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Năm đề xuất về các trường hợp thu hồi đất

Từ thực tế trên, HoREA đã nêu năm đề xuất.

Thứ nhất, đề nghị bổ sung trường hợp thu hồi đất “để đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất” tại điểm a khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: “a) Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng; thu hồi đất để đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất”.

Thứ hai, đề nghị bổ sung trường hợp thu hồi đất “các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ” tại điểm b khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để đảm bảo sự phù hợp với Điều 31 Luật Đầu tư 2020, như sau: “b) Các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ”.

Thứ ba, đề nghị bổ sung mục đích thu hồi đất để “đấu thầu dự án có sử dụng đất” tại điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: “c) Dự án tạo quỹ đất theo hướng tuyến giao thông, và các điểm kết nối giao thông để phát triển các khu đô thị, nhà ở thương mại, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ để đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất”.

Thứ tư, đề nghị Nhà nước không thu hồi đất đối với trường hợp “các dự án sử dụng đất vào mục đích xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường ngoài công lập” nếu các dự án này không thuộc “các dự án đầu tư công” hoặc không thuộc trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bởi lẽ, trường hợp “các dự án xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường” là “các dự án đầu tư công” hoặc để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất thì mới thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trường hợp các dự án này không phải là “các dự án đầu tư công” hoặc không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất thì không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và do nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Bởi lẽ, các công trình “văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường” trong các năm gần đây cũng trở thành nhu cầu đầu tư kinh doanh của khu vực tư nhân.

Thứ năm, Hiệp hội đề nghị bỏ điểm e khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: Đề nghị Nhà nước không thu hồi đất đối với trường hợp “xây dựng công trình của tổ chức tôn giáo” mà để cho “tổ chức tôn giáo” tự tạo lập quỹ đất để “xây dựng công trình của tổ chức tôn giáo” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo phương thức tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc do được tặng cho quyền sử dụng đất...

Điểm h khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp xây dựng “chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” là chưa thật chính xác. Bởi lẽ hiện nay, có nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dự án “chợ; hoa viên nghĩa trang, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” không “sử dụng vốn đầu tư công” hoặc không thuộc trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nên cũng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ có một số ít trường hợp như dự án “nhà tang lễ cấp quốc gia, địa phương; nghĩa trang liệt sỹ; nghĩa trang cấp quốc gia, nghĩa trang của địa phương (như nghĩa trang thành phố của thành phố Hồ Chí Minh); đền tưởng niệm liệt sỹ (như Đền Bến Dược Củ Chi), đền tưởng niệm anh hùng dân tộc, danh nhân văn hoá…” do Nhà nước đầu tư, “sử dụng vốn đầu tư công” thì mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Do vậy, đề nghị Nhà nước không thu hồi đất đối với trường hợp xây dựng công trình “chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” nhằm mục đích kinh doanh mà để cho nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để xây dựng công trình “chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo phương thức tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện điểm h khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau:

“h) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng sử dụng vốn đầu tư công hoặc thuộc trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất”.

(6) Hiệp hội đề nghị thống nhất sử dụng khái niệm “cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị, khu dân cư nông thôn” để sử dụng từ ngữ thống nhất trong các luật liên quan và nhất là với Mục 1 Phần II Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị “về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” đã chỉ đạo “Tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật và ban hành các cơ chế, chính sách có tính đột phá vượt trội cho phát triển đô thị bền vững, thúc đẩy kinh tế khu vực đô thị tăng trưởng nhanh, hiệu quả. Bảo đảm kết hợp đồng bộ và hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị với phát triển các đô thị mới…”.  

Bởi lẽ, các Luật hiện nay đang sử dụng khái niệm không thống nhất, như điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013 sử dụng khái niệm “chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn”; khoản 15a Điều 3 Luật Xây dựng 2014 và Điều 31 Luật Quy hoạch đô thị 2009 cùng sử dụng khái niệm “cải tạo, chỉnh trang đô thị”.

Tại khoản 5 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (bản ngày 19/08/2022) quy định: “5. Dự án chỉnh trang khu đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn…”, nhưng khái niệm “dự án chỉnh trang khu đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn” đã bị thay thế bằng nội dung tại khoản 3 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (bản kèm theo Tờ trình số 307/TTr-CP ngày 07/09/2022 của Chính phủ) như sau: “3. Dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch phải bảo đảm: (…)”.

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện khoản 3 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau:

“3. Dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị, khu dân cư nông thôn để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch phải bảo đảm: (…)”.