Khơi thông dòng tiền mở lối cho thị trường bất động sản
BÀI LIÊN QUAN
Đừng quá kỳ vọng giá căn hộ tiếp tục giảm sâuDoanh nghiệp bất động sản kỳ vọng được giãn nợ để thoát thế khó Thị trường bất động sản trông chờ nguồn vốn tín dụngThực tế cho thấy thời gian qua nhiều doanh nghiệp (DN) khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khó phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng dẫn đến nhiều DN thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.
Thống kê chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính năm của các công ty BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm ngàn tỉ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó. Điều này có nghĩa số vốn rất lớn đang nằm trong đất nhưng DN lại không xoay được tiền để triển khai tiếp. Đơn cử như Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) tồn gần 134.500 tỉ đồng, tăng đến 22,5% so cùng kỳ và chiếm hơn 50% tài sản của Novaland. Hiện lượng tồn này đang nằm chủ yếu ở 3 dự án lớn là Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram cũng như từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới.
Sau lo ngại vướng mắc về thủ tục pháp lý thì việc các ngân hàng cần có cơ chế giúp DN thế chấp dự án để vay vốn và sau đó mới đến bán hàng. Khi đó khách hàng cần được hỗ trợ lãi suất với chính sách, điều kiện vay thông thoáng... thì kéo theo tính thanh khoản cũng tăng lên.
Theo ông Lê Hoàng Châu mấu chốt giải bài toán hiện nay vẫn là câu chuyện dòng tiền. Chính vì thế, tới đây Chính phủ cần có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước trong việc tháo gỡ chính sách tín dụng cho thị trường BĐS. Bộ Tài chính nên có "sàn giao dịch trái phiếu" dưới sự giám sát của bộ, đồng thời đẩy mạnh phát triển các quỹ đầu tư BĐS chứ không thể trông chờ vào một kênh tín dụng.
Cũng tương đồng quan điểm, chuyên gia kinh tê TS Đinh Thế Hiển phân tích thêm thị trường và các công ty BĐS nếu đóng băng hay phá sản đều ảnh hưởng đến hàng loạt vấn đề khác, trong đó có hệ thống tín dụng. Trong khi hiện nay nhiều công ty dù khó khăn nhưng vẫn còn tiềm năng, nhất là các dự án đang vướng pháp lý ở các tỉnh lân cận vì nó sẽ là động lực cho việc phát triển kinh tế, đầu tư hạ tầng trong vài năm tới nên các tổ chức tín dụng cần tìm cách hỗ trợ để họ sớm vượt khó, ổn định. Trong đó, các ngân hàng thương mại kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước có chính sách đặc biệt kéo dài việc đáo hạn nợ khoảng 3 năm giúp các DN có thể mua lại trái phiếu hoặc gia hạn nợ dưới sự kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, từ đó giúp công ty BĐS và cả ngân hàng tránh tạo ra vật cản lớn làm tắc nghẽn thị trường.
Kỳ vọng sớm khơi thông dòng tiền
Hai vấn đề được các chuyên gia cho là cấp thiết của thị trường BĐS hiện nay gồm giải quyết hàng tồn kho của các DN BĐS, nhất là vấn đề về thanh khoản và tháo gỡ vướng mắc, nhất là các khâu tắc nghẽn liên quan tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính.
Đồng thời, cần kích thích thị trường bằng việc kích hoạt trở lại một gói hỗ trợ gần giống gói 30.000 tỉ đồng trước đây để người mua có thể tiếp cận được.
Những tháng đầu của Quý 1/2023, thị trường bất động sản đã nhận được tín hiệu tích cực từ các ngân hàng thương mại khi các ngân hàng này đã được nới thêm hạn mức tín dụng từ 1,5 - 2%. Trên đà này, các doanh nghiệp BĐS cho biết đang chờ đợi các dòng tiền tín dụng khơi thông để các dự án BĐS tiếp tục hoàn thiện. Mặt khác, nếu thị trường chứng khoán trong năm nay tăng từ 30% - 50% và trái phiếu phục hồi sẽ là cơ sở để có thêm nguồn tiền đổ vào nền kinh tế và BĐS.
Bên cạnh đó, Việt Nam thuộc nhóm 10 nước nhận kiều hồi lớn nhất thế giới, trong đó ước tính 25% lượng kiều hối đầu tư vào BĐS nói chung nên dòng tiền kiều hối, FDI và M&A cũng đang được các doanh nghiệp mong đợi.
Chia sẻ thêm về luồng vốn FDI, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savill Việt Nam cho biết, sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, tới nay Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu với nhóm ngành sản xuất - chế tạo và BĐS. Các chuyên gia kinh tế thế giới khẳng định, đây là một trong những nguồn lực quan trọng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và BĐS.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, có một số vấn đề tồn tại trở thành rào cản của việc tiếp cận nguồn vốn ngoại, đó là tình trạng vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường đã tồn đọng trong nhiều năm qua và trở thành rào cản để các nhà đầu tư trong nước tiếp cận với nguồn vốn nước ngoài.
Trước những triển vọng tích cực về các luồng vốn vào thị trường BĐS, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, cần tiếp tục có chính sách khơi thông dòng chảy luồng tiền, thay vì hỗ trợ tài chính từ phía cung (người làm) sẽ chuyển sang phía cầu (người mua), với những điều kiện vay vốn ưu đãi nhất định dành cho một số đối tượng khách hàng cụ thể khi có giao dịch được thực hiện. Bên cạnh đó, hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn, trưởng thành hơn, thực chất hơn.
Còn về lâu dài, vị chuyên gia này cho rằng Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản, cùng các chỉ báo thị trường bất động sản như: chỉ số giá đất, chỉ số giá nhà, chỉ số thị trường nhà…; huy động mọi nguồn lực tiềm năng; tăng cường minh bạch thị trường.
Như vậy, năm 2023 được đánh giá sẽ có nhiều luồng tiền chảy vào bất động sản (BĐS) nên dự báo thị trường sẽ tích cực và khởi sắc. Tuy nhiên, giá bán BĐS sẽ không giảm và xu hướng tích cực của thị trường vẫn trông chờ vào nhu cầu thực của cá nhân người tiêu dùng và các nhà đầu tư.