Thị trường bất động sản trông chờ nguồn vốn tín dụng

Theo Zingnews, người đại diện Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng thừa nhận công ty không nằm ngoài tác động từ khó khăn chung của thị trường địa ốc hiện nay.

Vị này nhận định rằng hầu hết chủ đầu tư đều không có doanh thu khả quan trong quý IV năm 2022. Tình trạng này có thể kéo dài tới hết quý I năm sau, trong bối cảnh các chính sách về tín dụng và vốn vẫn chưa được khơi thông.

Nguy cơ tiếp tục “đứng hình”

Đại diện của Phát Đạt cho biết công ty đang không thể tiếp cận được nguồn vốn, trong khi đó các dự án vẫn còn đối mặt với nhiều vướng mắc về quy trình thực hiện pháp lý. Ngoài ra, tâm lý của khách hàng cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ.

Vị này nhấn mạnh rằng nếu nguồn vốn và pháp lý vẫn không được tháo gỡ trong thời gian tới, thị trường địa ốc sẽ tiếp tục đứng hình, và doanh nghiệp sẽ đối mặt với không ít khó khăn vì không thể vận hành và triển khai dự án do thiếu dòng tiền.

Ngày 11/2, trong bản tin thị trường mới nhất, VARS - Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết nhiều lần phía Ngân hàng nhà nước đã lên tiếng khẳng định không có chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản, tuy nhiên thực tế cho thấy thị trường bất động sản dường như không thể tiếp cận được nguồn vốn này.

Theo VARS, do không có đủ tiền để trả lương cho công nhân hay thanh toán cho nhà thầu nên nhiều dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn hay tạm hoãn. Đồng thời, một loạt doanh nghiệp, công xưởng hay nhà máy của hơn 30 ngành nghề liên quan cũng phải ngưng hoạt động khiến hàng triệu người lao động rơi vào tình trạng thất nghiệp.

Ở một mặt khác, Việt Nam chưa có hoặc cũng chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ nhà ở, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS),... do đó hệ thống vốn của các chủ đầu tư dường như phụ thuộc vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp hoàn toàn. Cả hai kênh này hiện nay đều tắc nghẽn. Bởi vậy, doanh nghiệp rơi vào tình cảnh âm dòng tiền, thiếu tiền mặt và thiếu thanh khoản trầm trọng.

VARS cho biết người vay mua nhà thậm chí cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng trong suốt thời gian qua. Do chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng trở nên ngặt nghèo, và điều kiện giải ngân khó hơn dù với cả dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp nên giấc mơ an cư ngày càng xa vời đối với người có nhu cầu ở thực.

Ngoài ra, ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cũng cho biết trong thời điểm bình thường trước đây, lãi suất cho vay từ mức 9-12,5%/năm (tùy ngân hàng và không tính 1-2 năm đầu ưu đãi) thì đến nay đã tăng lên đến 10,5-14,5%/ năm, chưa tính đến các phụ phí khác như chi phí đáo hạn và bảo hiểm… tổng cộng thêm khoảng 2-3% một năm.

Theo khảo sát, đến giai đoạn trả lãi suất thả nổi, một số người vay mua nhà nhận thấy có ngân hàng tư nhân thông báo tăng mức lãi suất lên tới 15,5%/ năm.

Ông Lê Quốc Kiên phân tích rằng mạch máu của toàn thị trường bất động sản là nguồn vốn từ ngân hàng vì dù người mua ở thực hay nhà đầu tư thì không có nhiều người mua có đủ 100% tiền mặt. Đối với chủ đầu tư, ngân hàng giữ vai trò như một cổ đông không thể thiếu khi thực hiện dự án, chưa tính đến việc tài trợ vốn của ngân hàng cũng là một yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có quyết định xuống tiền hay không.

Bà Lê Thị Thanh Hằng, CEO VietnamGroove với vai trò môi giới đứng giữa người mua bất động sản và chủ đầu tư đã thừa nhận rằng hoạt động kinh doanh của công ty đã chịu ảnh hưởng lớn từ những khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng của cả 2 đối tượng này.

Bà Lê Thị Thanh Hằng chia sẻ về kỳ vọng và niềm tin rằng nguồn vốn tín dụng sẽ được khơi thông và thị trường sẽ xuất hiện thêm những dấu hiệu tích cực. Đó cũng là mong đợi chung của các doanh nghiệp nhằm giúp thị trường thêm phần sôi động hơn, qua đó tạo điều kiện cho bất động sản kéo theo hàng chục ngành kinh tế có liên quan tiếp tục phát triển và có những đóng góp tương xứng cho ngân sách.

Doanh nghiệp cần chủ động nhưng chính phủ cũng cần điều tiết

Phát Đạt lúc này vẫn đang tập trung cấu trúc lại danh mục đầu tư, đồng thời sẵn sàng cho nguồn lực để thực hiện các dự án trong kế hoạch khi thị trường trở nên khả quan hơn.

Vị đại diện chia sẻ rằng hoạt động đầu tư và kinh doanh đã chịu những tác động không nhỏ khi không thể mở rộng. Thế nhưng, đó không phải là lúc để mở rộng quy mô đầu tư hay phát triển các dự án rầm rộ bởi thị trường không mấy khả quan. Công ty xác định từng bước đi chậm nhưng chắc, hướng đến năng lực cốt lõi và sẵn sàng chuẩn bị nội lực vững vàng và chủ động ở những bài toán nguồn vốn. Đồng thời cũng hạn chế phụ thuộc vào các đơn vị bên ngoài.

Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, các nhà phát triển bất động sản này đã chủ động về nguồn tài chính, bao gồm việc tái cơ cấu danh mục đầu tư và điều chỉnh chiến lược ngắn hạn, dài hạn nhằm đối phó với những diễn biến khó lường của thị trường.

Trong khi đó, đối với VietnamGroove, chiến lược đang được ưu tiên hàng đầu là linh hoạt thích ứng. Bà Lê Thị Thanh Hằng cho biết có thể nói chỉ cần doanh nghiệp trụ vững trong giai đoạn khó khăn là đã có thể coi đó là một thành công.

Dẫu vậy, bà nhấn mạnh rằng các cơ quan chức năng cần cân nhắc, xem xét và có hướng xử lý phù hợp nhằm phát triển thị trường địa ốc theo hướng bền vững và lành mạnh. Bà Lê Thị Thanh Hằng cũng cho rằng tùy thuộc vào đặc thù của từng phân khúc, tỉnh thành và khu vực mà nguồn vốn tín dụng cần được phân bổ một cách hợp lý.

Việc giải quyết khó khăn về nguồn cung nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực mang ý nghĩa lớn lao về an sinh xã hội, đồng thời giúp phân bổ thành quả tăng trưởng kinh tế đồng đều hơn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư và đơn vị môi giới là những thực thể tham gia vào thị trường này cũng giữ vai trò quan trọng nên cần được lưu tâm.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, sức khỏe của cộng đồng doanh nghiệp và thị trường có thể sẽ suy yếu và khó vực dậy được nếu hoạt động phát triển và sản xuất bị kìm nén quá lâu.

TS Đính cho biết cần phải hành động để đón đầu đà hồi phục của thị trường, đặc biệt là khi nhiều tổ chức dự báo tăng trưởng kinh tế thế giới sẽ chạm đáy vào năm nay và phục hồi trong năm sau đó. Đáng chú ý, nhu cầu thị trường sẽ được thúc đẩy nhờ việc Trung Quốc mở cửa trở lại, tạo nên cú hích cho tăng trưởng toàn cầu.

Theo ông, Ngân hàng Nhà nước cần khẩn trương mở room tín dụng và bơm vốn cho nền kinh tế để thị trường bất động sản không đổ vỡ. Trong đó, có các hoạt động kinh doanh và phát triển bất động sản để các dự án luôn được thực hiện liên tục, giảm áp lực đối với thị trường.

Chủ tịch VARS kiến nghị rằng mặt khác, vẫn cần kiểm soát dòng tiền bơm vào thị trường một cách thận trọng, phải tập trung vào những phân khúc có sản phẩm phù hợp và đưa ra mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn dành cho những hộ gia đình có nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, ngân hàng cũng không nên áp dụng mức lãi suất mới đối với những khoản vay cũ, hoặc thậm chí là hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ cho vay vốn ở mức ưu đãi với các nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và chủ đầu tư. TS Đính nhấn mạnh rằng cần có Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất để có thể thực hiện được điều này.