Khi nào là thời điểm vàng để nhà đầu tư "xuống tiền" mua bất động sản trong năm 2023?

PV: Ông đánh giá như thế nào về bức tranh thị trường bất động sản thời điểm hiện tại?

Ông Nguyễn Anh Quê: Bất cứ ngành nghề, lĩnh vực kinh tế nào cũng đều có tính chu kỳ trong phát triển, từ tăng trưởng đến ngưng trệ, xuống dốc, đóng băng, sau đó lại hồi phục trở lại. Thị trường bất động sản cũng không nằm ngoại lệ.

 Từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường đã và đang phải đối diện với hai thách thức rất lớn là dịch bệnh trong năm 2020 - 2021 và khó khăn về dòng tiền từ quý II/2022. Việc mọi nguồn vốn đều bị tắc nghẽn, thanh khoản giảm sâu và các vướng mắc về pháp lý, thủ tục đầu tư dự án kéo dài đã khiến các doanh nghiệp khó chồng thêm khó. Doanh nghiệp gần như không có doanh thu trong khi chi phí để duy trì hoạt động vẫn phải chi trả. Đa số các doanh nghiệp bất động sản tồn tại trong trạng thái cầm cự, thậm chí, tạm dừng hoạt động, phá sản.

PV: Dù bối cảnh thị trường trầm lắng, thanh khoản khó khăn, các chuyên gia vẫn cho rằng, năm 2023 là năm đáng để đầu tư bất động sản. Ông có đồng tình với quan điểm này?

Ông Nguyễn Anh Quê: Thị trường bất động sản hiện đang gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, đi cùng những thách thức luôn là cơ hội rất lớn để phát triển và bứt phá. Thời điểm thị trường đang tăng trưởng đi lên, hầu hết các doanh nghiệp đều phát triển tốt, nhưng trong khó khăn mới là thời điểm chứng tỏ bản lĩnh và tài năng của họ.

Giai đoạn từ đầu năm 2022 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản tạm dừng hoạt động, phá sản do khó khăn về dòng tiền, thủ tục đầu tư dự án, tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những "ngôi sao sáng". Nhiều doanh nghiệp vẫn bán hàng tốt. Các doanh nghiệp này một phần do tích lũy được tài sản từ giai đoạn trước, bây giờ là thời điểm họ đi mua dự án để chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường. Hai là do họ chọn được những sản phẩm tốt, được thị trường hấp thụ ngay cả trong thời điểm trầm lắng.

Theo góc nhìn của tôi, thị trường bất động sản hiện nay có hai cơ hội rất lớn. Ở góc độ đầu tư, thị trường trầm lắng là thời điểm rất tốt để mua lại các dự án với mức giá hợp lý mà giai đoạn trước rất khó có thể mua được hoặc phải mua với mức giá rất cao.

Ở góc độ sàn môi giới, cần khẳng định rằng, thị trường gặp khó là lúc các chủ đầu tư cần đơn vị phân phối nhất. Khi làm tốt việc bán sản phẩm, sẽ có rất nhiều cơ hội đến với doanh nghiệp.

PV: Như ông vừa nói, trong khó khăn, thách thức luôn là cơ hội. Theo ông, phân khúc đáng “xuống tiền” hiện nay?

Ông Nguyễn Anh Quê: Bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, giai đoạn hiện tại là thời điểm tốt để “xuống tiền” nếu nhà đầu tư có năng lực tài chính thực sự.

Tuy nhiên, không phải mọi khu vực, mọi phân khúc bất động sản đều đem đến cơ hội tăng giá và có thể đầu tư. Để đảm bảo tính thanh khoản của sản phẩm, nhà đầu tư cần phải xem xét khu vực đó giai đoạn vừa qua giá bất động sản đã tăng cao chưa, quy hoạch còn tốt không.

PV: Ông có thể “điểm mặt chỉ tên” những phân khúc, “địa chỉ vàng” để đầu tư hiện nay?

Ông Nguyễn Anh Quê: Thị trường bất động sản trong 2 -3 năm tới sẽ có thanh khoản ở các sản phẩm thiên về dòng tiền như bất động sản có tiềm năng kinh doanh tốt, chợ có giá hợp lý, nhà đất ở đô thị, nhà ở xã hội, chung cư phân khúc trung cấp... Đây là những phân khúc có người mua phục vụ nhu cầu thực. Theo đó, doanh nghiệp muốn phát triển mạnh cần đoán định được xu hướng thị trường cũng như các định hướng chính sách của nhà nước trong thời gian tới để có chiến lược phù hợp.

Lấy ví dụ tại Lào Cai, giá đất 3 năm qua không tăng cũng không giảm do lượng dân số tại đây thấp, thói quen chỉ mua kinh doanh chứ không mua đầu tư và biên giới bị đóng cửa suốt 3 năm liền. Trong khi đó, giá bất động sản trung bình ở Lào Cai rất thấp nên đây là khu vực còn có nhiều cơ hội và dư địa tăng giá. Với việc mở cửa biên giới trở lại, nhiều người sẽ có nhu cầu mua đất để kinh doanh, mua đất để đầu tư, người dân Lào Cai có xu hướng mở rộng nhà xưởng, cơ sở sản xuất kinh doanh. Trong năm 2023-2024, bất động sản ở Lào Cai sẽ có khả năng tăng giá khoảng 20-30%.

Một khu vực khác là Phú Quốc, cũng là lựa chọn tốt. Thực tế cho thấy, từ năm 2018 đến nay, bất động sản cả nước tăng giá nhưng ở Phú Quốc không tăng. Bất động sản ở Phú Quốc đã tăng mạnh giai đoạn 2017-2018, nên từ năm 2018 giá bắt đầu chững lại. Vì vậy, Phú Quốc sẽ là thị trường “nóng” trong năm 2023, khi mà rất nhiều dự án lớn được triển khai hứa hẹn tạo ra “cú hích” cho vùng đất này.

Theo tôi, cơ hội không dành cho tất cả. Nó chỉ đến với những doanh nghiệp có tầm nhìn, đủ bản lĩnh, dám nắm bắt kịp thời và có chiến lược đúng đắn để biến tiềm năng thành hiện thực.

PV: Ông đánh giá thế nào về các động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được Chính phủ liên tục triển khai thời gian qua?

Ông Nguyễn Anh Quê: Bắt đầu từ quý III/2022, Chính phủ đã bắt đầu manh nha có những động thái theo dõi khó khăn của thị trường bất động sản để tháo gỡ về mặt thị trường, về mặt thủ tục và tháo gỡ tính trạng khiếu nại khiếu kiện sao cho giảm bớt. Mục tiêu cuối cùng là phát triển bất động sản bền vững, lấy bất động sản làm đòn bẩy để thúc đẩy phát triển kinh tế, mục tiêu an sinh xã hội, nhà ở cho người dân.

Động thái mới nhất là cuộc họp hôm 8/2 về tín dụng bất động sản, tôi thấy rằng về cơ bản chưa có giải pháp gì đột phá cho thị trường thời điểm hiện tại. Cuộc họp cũng chưa có gì cụ thể và đạt được kỳ vọng của người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, tôi cho rằng vẫn thấy được hy vọng và tia sáng từ kết luận của phía Ngân hàng Nhà nước.

Hiện nay các tác động cụ thể chưa có sự rõ nét, nhưng các động thái tích cực của Chính phủ đã tác động tích cực đến đối tượng nhà đầu tư và chủ doanh nghiệp. Vì lý do từ tháng 4/2022-8/2022, thị trường bất động sản tràn ngập các thông tin xấu. Cho nên, khi thấy những động thái của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, nhà đầu tư đã lạc quan và có dấu hiệu chờ đợi. Tùy theo mức độ lạc quan cũng như nguồn lực của mỗi người có những trạng thái khác nhau: Có người mua luôn, có người trong trạng thái chờ đợi diễn biến thị trường để xuống tiền mua còn nhiều người khác đang tìm kiếm cơ hội.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, tầm quý II-III/2022 không tiếp cận được với nguồn vốn còn giờ họ tiếp cận được với nguồn vốn thì cũng giảm bớt khó khăn, có vốn để duy trì doanh nghiệp, triển khai dự án.

Hy vọng thời gian tới, các dự thảo về Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản hoàn thiện đúng tiến độ để tháng 10 bấm nút thông qua và các luật đồng bộ chi tiết, dễ hiểu để áp dụng đúng, cho nhanh vào thực tế. Đồng thời, Bộ xây dựng có những chính sách tham mưu cho Chính phủ và tư vấn cho Ngân hàng Nhà nước để có những biện pháp tháo gỡ thị trường bất động sản hiện nay. Và trong đó xử lý mấy nhóm đang khó khăn là về thủ tục đầu tư, room tín dụng cũng như lãi suất và vấn đề lưu chuyển dòng vốn. Bên cạnh đó, phía Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu giãn nợ để doanh nghiệp có cơ hội trả nợ hay việc xử lý trái phiếu cũng phải phân loại các doanh nghiệp để làm sao xử lý trái phiếu một cách khéo léo nhất, đảm bảo quyền lợi người dân cũng như để doanh nghiệp phát triển.

PV: Xin cảm ơn ông!