Năm 2023, đầu cơ bất động sản liệu còn “cửa sống”?

Đầu năm, thị trường bất động sản diễn biến khác lạ

Theo Nhịp sống thị trường, cứ vào quý 1 hàng năm thì thị trường bất động sản luôn diễn biến khá sôi động. Còn nhớ, cách đây 1 năm, thậm chí là cơn sốt đất xảy ra ở nhiều khu vực vùng ven Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Phước, Quảng Ninh, Quảng Trị,...

Mặc dù vậy thì ở năm nay, thị trường cũng đã có diễn biến trái ngược. Giá đất nền ở nhiều khu vực không còn tăng nóng mà thay vào đó các chủ đất sẽ phải chấp nhận giảm để tìm được khách mua và thu tiền về. 

Điển hình như giá đất nền  ở Phù Cát - Phú Mãn (Quốc Oai) vào thời điểm sốt giá đất được giao dịch khoảng từ 25 - 30 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá rao bán chỉ còn 18 - 24 triệu đồng/m2. Còn ở khu vực Thạch Thất - Sơn Tây thì đầu năm ngoái, các mảnh đất phân lô cũng được giao dịch với mức giá là từ 20 - 24 triệu đồng, đến hiện tại thì cũng đã giảm xuống còn khoảng 14 - 18 triệu đồng/m2.

Hay như ở khu vực Bắc Giang, trong giai đoạn năm 2020 đến đầu năm 2022 được xem như miền đất hứa của giới đầu tư địa ốc. Bởi vì giá đất đã liên tục tăng mạnh, theo đó có không ít người đã kiếm tiền tỷ ở nơi đây. 

Cũng trong thời điểm tháng 4/2022, ở Việt Yên, Lục Nam, Bắc Giang thì những lô đất nằm ở mặt đường rộng khoảng 7 - 9m có tiềm năng kinh doanh cũng được bán với mức giá là từ 27 - 34 triệu đồng/m2. Những mảnh đất nằm ở mặt đường rộng từ 5 - 6m sẽ có mức giá dao động từ 20 - 24 triệu đồng/m2. Còn đất nền ở trong ngõ có mức giá là từ 5 - 10 triệu đồng/m2 tùy vào từng vị trí. 

Thì hiện nay ghi nhận giá đã giảm khoảng 10 - 25%, cụ thể là các mảnh đất nằm ở đường rộng từ 7 - 9m ghi nhận đã giảm xuống còn 24 - 30 triệu đồng/m2. Đất nằm ở khu vực mặt đường rộng từ 5 - 6m thì giá cũng đã giảm còn 13 - 18 triệu đồng/m2. Còn đất nền ở trong ngõ, có nhiều mảnh đã giảm xuống còn 3 - 7 triệu đồng/m2. 

Khó có thể xảy ra tình trạng sốt đất như những năm trước

Bên cạnh đó, có nhiều khu vực khác cũng từng xảy ra tình trạng sốt đất cũng ghi nhận mức giá bán đã sụt giảm trên 20% so với mức đỉnh. Thị trường bất động sản trong năm 2023 cũng được nhận định sẽ phục hồi nhờ vào những chính sách mới được thông qua, kèm theo đó là những dự án đầu tư hạ tầng. Mặc dù vậy thì thị trường cũng sẽ có thể xảy ra sốt đất như những năm trước đó. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ​​​​Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, tình trạng sốt đất đầu năm 2022 một phần là bởi vì thị trường đang được kỳ vọng quá lớn vào khả năng phục hồi sau thời gian 2 năm chịu ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19. Chính vì thế mà tâm lý của nhà đầu tư rất hưng phấn muốn tham gia vào thị trường và đẩy giá bất động sản tăng cao. 

Tuy nhiên, cho đến giữa năm với hàng loạt các hoạt động kiểm soát về tín dụng ngân hàng cũng như thắt chặt hoạt động trái phiếu doanh nghiệp, cùng một số lãnh đạo doanh nghiệp vướng vào vòng lao lý khiến cho tâm lý chung của thị trường có sự biến động. Cũng từ đó mà thị trường bất động sản hạ nhiệt sốc. 

Cũng theo lời vị này, việc thị trường nóng hay là lạnh một cách đột ngột phần lớn là bởi các yếu tố từ bên ngoài xuất hiện cũng như tác động một cách bất ngờ. Vậy nên để nói năm 2023, tình trạng này có lặp lại hay không là còn phải phù thuộc nhiều vào bối cảnh ở bên ngoài. Mặc dù vậy thì cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ​​​​Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bản thân ông cho rằng thị trường trong năm nay sẽ không rơi vào tình trạng cũ. 

Cũng theo lời ông Đính, năm nay hiện tượng đầu cơ cũng sẽ ít hơn bởi việc sử dụng đòn bẩy tài chính đang trở nên khó khăn. Và đối với những nhà đầu tư thì tâm lý vẫn còn rất dè chừng cũng như trở nên thận trọng trước khi xuống tiền. Bên cạnh đó thì thị trường đang hướng về nhu cầu ở thực. Chính vì thế mà khó có thể xảy ra tình trạng sốt nóng. 

Không những thế, trong những thăng trầm trong năm 2022 sẽ đem đến nhiều bài học dành cho các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Kể cả những nhà làm chính sách trong năm 2023. Vậy nên mà thời gian tới dù cho có khó khăn thì thị trường vẫn sẽ có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc ứng phó. 

"Sức khỏe" của các chủ đầu tư lớn như thế nào?

Ở thị trường sơ cấp, bất động sản bán ra từ các chủ đầu tư lớn và chỉ chiếm chưa đến 5% thị trường bất động sản khu vực, tuy nhiên lại quyết định được sức nóng của toàn bộ thị trường bất động sản khu vực trên mặt trận truyền thông. 

Những chủ đầu tư với ngân sách marketing, truyền thông, quảng cáo nhưng có thể lên đến vài chục cho đến vài trăm tỷ, nội dung truyền thông lại bài bản và chuyên nghiệp, không chỉ chăm chăm giới thiệu sản phẩm của mình mà còn làm cho thị trưởng cả khu vực luôn cảm thấy sức nóng. Không những thế, mỗi dự án lại có hàng trăm nhân viên sales cùng marketing và quảng cáo phụ chủ đầu tư. Ở trên mạng xã hội, người ta cũng nói nhiều hơn đến sản phẩm có dự án cũng như khu vực bất động sản xung quanh nó hơn là những bất động sản nhỏ lẻ của dân cư xung quanh. Còn ở chiều hướng ngược lại, tin tiêu cực đến một chủ đầu tư cũng tác động xấu đến bất động sản của khu vực. Chính vì thế mà sức khỏe của các chủ đầu tư lớn trong năm 2023 cũng sẽ được các nhà đầu tư quan tâm sát sao hơn nhiều so với giai đoạn trước.