3 lý do khiến nhiều chủ đầu tư BĐS thà “ôm hàng ế” chứ không giảm giá bán

Hàng tồn kho lớn

Tại hội nghị trực tuyến về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức sáng 8/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, để giải quyết khó khăn, các doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm, rà soát lại các sản phẩm bất động sản phù hợp với nguồn lực, khả năng thực hiện của mình. Theo đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính của mình. Tài chính có được từ việc bán bớt dự án nêm thực hiện các dự án khác có hiệu quả hơn.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp cũng đã bán đi các dự án của mình để có nguồn tiền cơ cấu lại danh mục sản phẩm và đưa ra kế hoạch vượt qua khó khăn. Nhiều cuộc M&A dự án đã được diễn ra nhưng không rầm rộ như những năm trước đó. Mặt khác, không ít chủ đầu tư dự án đã giảm giá bán sản phẩm xuống 40%, tăng các hình thức khuyến mại để bán được hàng, thu nguồn tiền mặt. Tuy nhiên, bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp quyết ôm hàng tồn chứ không chịu hạ giá bán mà chờ đến khi thị trường hồi phục. Khi giá giữa chủ đầu tư và người dân không “khớp” dẫn đến thanh khoản thấp và lượng hàng tồn kho rất lớn.

Theo số liệu thống kê từ báo cáo tài chính quý IV năm 2022 của 15 doanh nghiệp bất động sản có lớn vốn hóa nhất, tổng giá trị hàng tồn kho lên đến hơn 385.000 tỷ đồng. Tổng hàng tồn kho đã tăng tới 45% so với năm 2021. Hàng tồn kho lớn hầu hết thuộc về các “đại gia” trong thị trường bất động sản.

Cụ thể, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va đang đứng ở vị trí “quán quân” về hàng tồn kho với tổng giá trị lên đến hơn 134.000 tỷ đồng. Tập đoàn Vingroup đứng ở vị trí “á quân” với hơn 76.000 tỷ đồng hàng tồn kho. Công ty cổ phần Vinhomes đứng thứ 3 với hơn 65.000 tỷ đồng. Tiếp theo là Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long với gần 15.000 tỷ đồng hàng tồn kho. Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền cũng ghi nhận hàng tồn kho lên đến gần 12.500 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia kinh tế, hàng tồn kho bất động sản lớn dù là sản phẩm không bán được hay là bất động sản tích trữ nếu vượt quá tầm kiểm soát sẽ là gánh nặng cho doanh nghiệp và nền kinh tế. “Hàng tồn kho như một con dao hai lưỡi. Đối với các doanh nghiệp đủ tiềm lực tài chính, hàng tồn kho được xem hàng tích trữ đợi đến lúc thích hợp sẽ bung ra và thu về lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, đối với với doanh nghiệp đang gặp khó khăn, nó sẽ là gánh nặng cực lớn, đe dọa đến sự sống còn của doanh nghiệp đó”, một chuyên gia bất động sản phân tích.

Chờ thị trường BĐS hồi phục

Trao đổi về vấn đề này, Giám đốc Kinh doanh Bất động sản SENLAND Kiều Duy Thành cho rằng, thời gian qua, có không ít các doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán đến 40-45% để mong đẩy được hàng đi thu hồi lượng tiền mặt. Thậm chí, có doanh nghiệp phát triển bất động sản còn giảm 7 tỷ đồng cho một căn biệt thự nếu khách hàng thanh toán 98%. Điều này cho thấy, họ đang cần một tiền mặt nên phải đẩy đi bằng mọi giá. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này không phải đa số. “Tất nhiên doanh nghiệp nào cũng muốn bán được hàng, càng sớm càng tốt như vấn đề là bán hàng như thế nào. Ngược lại, nhiều ông lớn bất động sản dù không bán được hàng vẫn quyết không hạ giá vì nhiều lý do”, ông Thành nói.

Thứ nhất, khi phát triển dự án, họ đã phải đầu tư rất nhiều chi phí, thời gian và tâm huyết. Nếu giờ giảm giá bán, mức lợi nhuận sẽ bị giảm, ảnh hưởng đến mục tiêu và kế hoạch của doanh nghiệp. Đó là điều mà không doanh nghiệp bất động sản nào mong muốn.

Thứ hai, hầu hết các chủ đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính để phát triển dự án và chịu lãi suất rất cao. Nếu giờ giảm giá bán đến một mức nào đó chắc chắn sẽ không có lãi hoặc lãi không đáng kể. Trong khi đó, họ vẫn phải nuôi bộ máy nhân sự của mình. Hơn nữa, các doanh nghiệp cũng chẳng thể lao vào cuộc đua giảm giá bán được. Bởi đối với các sản phẩm tốt, giảm giá bán chỉ là biện pháp bần cùng trong kinh doanh.

Thứ ba, đối với nhiều doanh nghiệp lớn, có thể xoay sở được trong thời điểm khó khăn này, thì những sản phẩm họ đang có mà chưa bán được sẽ là một “vũ khí lợi hại” khi thị trường hồi phục. Đến khi nguồn tín dụng thông thoáng hơn, tính thanh khoản tốt hơn, thị trườn ổn định trở lại thì họ không cần giảm giá cũng có thể bán được hàng.

Ông Thành chia sẻ: “Vậy tại sao họ phải giảm giá mạnh tay khi mà tiềm lực vẫn có thể chống đỡ được qua thời điểm khó khăn. Bên cạnh đó, họ đã đầu tư rất lớn vào dự án, dự án có chất lượng thực sự mà giờ lại không thu được thành quả vì phải hạ giá? Thực tế từ thị trường cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã có những lợi thế rất lớn khi ôm hàng chờ thời điểm thích hợp mới đem ra bán. Tôi tin rằng, đó là những doanh nghiệp biết biến nguy thành cơ”.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills cho rằng, để phát triển một dự án bất động sản tại Việt Nam doanh nghiệp phải đầu tư rất lớn từ chi phí đến thời gian cho giấy phép. Từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi có giấy phép xây dựng có thể lên đến 2 năm hoặc hơn. Trong thời gian lập quy hoạch, chờ giấy phép, xây dựng… doanh nghiệp hầu như không có nguồn thu từ dự án này. Vì thế, doanh nghiệp phải tăng giá bán để kéo lại những chi phí đó chứ không phải giảm giá bán.

Vì thế, vị này cho rằng, dù có nhiều dự án bán rất chậm nhưng chủ đầu tư nhất quyết không giảm giá. Họ sẵn sàng ôm hàng đến khi thị trường hồi phục, đến thời điểm thích hợp nhất mới bán chứ không có động thái giảm giá hay khuyến mại.