Đề xuất thu thuế bất động sản thứ hai: Cần phải có quy định, tiêu chí cụ thể và rõ ràng

Thu thuế cần tăng theo giao dịch

Trong thời gian qua, trong dự thảo nghị quyết mới thay thế cho Nghị quyết 54 mới được UBND TPHCM gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư, TPHCM đã bổ sung, đồng thời làm rõ đối với đề xuất thu thuế bất động sản thứ hai. Cụ thể, thành phố này đã đưa ra 2 phương án để mọi người có thể lựa chọn và áp dụng.

Trong đó, phương án thứ nhất là TPHCM sẽ tiến hành thí điểm thu thuế đối với nhà ở cùng với đất ở mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở đang không trực tiếp sử dụng. Cơ quan quy định mức thuế, thuế suất cùng với phương pháp tính và thời gian áp dụng là Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đối với phương án thứ hai, thành phố sẽ áp dụng tăng mức thu liên quan tới nhà đất thứ hai trở lên trên địa bàn. Thuế này sẽ bao gồm: Lệ phí trước bạ khi mua hoặc nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cùng với thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên. 

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Đoàn Minh Đức - Công ty Luật TNHH HDS (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) nhìn nhận, việc tăng thuế đối với bất động sản thứ hai là phù hợp theo thông lệ quốc tế và xu hướng hiện nay; giúp chống đầu cơ, lãng phí và hoang hóa đất đai. Tuy nhiên, trước khi áp dụng thuế cần phải xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, từ đó xác định trúng và đúng đối tượng; đồng thời có cơ sở tính thuế sao cho hợp lý. 

Luật sư Đoàn Minh Đức cũng phân tích tính khả thi đối với phương án áp dụng về đề xuất thu thuế bất động sản thứ hai của TPHCM. Ông cho rằng, đối với phương pháp thứ nhất, thu thuế đối với đất ở hoặc nhà ở mà người có quyền sử dụng đất hay sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng, pháp luật đất đai hiện nay chưa có khái niệm thế nào là “không trực tiếp sử dụng hay không”. Vì thế, việc xác định tình trạng không trực tiếp sử dụng nhà và đất thực tế là vô cùng khó khăn. Trước khi áp dụng thu thuế, nếu không có quy định rõ ràng thì người dân vẫn có thể lách luật thông qua việc cho người khác mượn nhà và mượn đất để sử dụng.  

Theo luật sư Đoàn Minh Đức, thu thuế với trường hợp này sẽ mang tính chất phức tạp và khó kiểm soát; nếu muốn áp dụng cần xây dựng cơ chế kiểm soát rõ ràng, hướng dẫn đồng bộ, chi tiết, nguồn nhân sự đủ cả về số lượng và trình độ chuyên môn.

Đối với phương án thứ hai là tăng mức thu thuế với một số trường hợp giao dịch có liên quan đến nhà và đất thứ hai trở lên được luật sư Đoàn Minh Đức đánh giá là mang tính khả thi cao hơn. Ông cho rằng, khi các dụng thì các cơ quan có thẩm quyền cần phân định rõ ràng người sử dụng đất là cá nhân hay tổ chức. Nếu là doanh nghiệp, họ sẽ phải ký kết rất nhiều giao dịch mua bán và chuyển nhượng nhà đất trong quá trình hoạt động để mở rộng địa điểm kinh doanh và tiếp cận khách hàng tốt hơn.

Cụ thể, luật sư Đoàn Minh Đức nhấn mạnh: “Với mỗi giao dịch trên, các doanh nghiệp đều phải thực hiện rất nhiều nghĩa vụ tài chính. Vì thế, nếu như không có quy định rõ ràng thì áp lực về thuế của các doanh nghiệp sẽ tăng cao, gây ra nhiều khó khăn đặc biệt với những doanh nghiệp non trẻ”. Ông nhấn mạnh, chính sách này sẽ hiệu quả nếu như nguồn cung đáp ứng đủ và hạn chế được tình trạng tăng giá bán và tăng tỷ lệ đầu cơ. Để tránh việc nộp thuế cao, nhiều cá nhân và tổ chức đã lựa chọn giao dịch mua bán và chuyển nhượng bất động sản ở các tỉnh lân cận ngoài khu vực TPHCM khiến ngân sách Nhà nước bị thất thoát. 

Ông Đức cũng bổ sung, điều quan trọng là làm rõ căn cứ đánh thuế với bất động sản thứ hai là dựa trên số lượng, tổng diện tích hoặc giá trị bất động sản được chủ thể đó sử dụng và sở hữu. 

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Bộ Tài chính đang dự định sẽ đánh thuế tài sản mang tính trực thu và đánh vào những người có tài sản lớn và sở hữu nhiều. Đồng thời, việc TPHCM đề xuất thí điểm về thu thuế bất động sản thứ hai cũng đúng theo dự định đánh thuế tài sản của Bộ Tài chính từng nêu ra trong suốt thời gian qua. 

Ông Châu cũng cho rằng, đề điều tiết được thị trường bất động sản hiện tại, Chính phủ cần phải sử dụng 4 nhóm công cụ, ví dụ như nhóm về thuế, tín dụng, quy hoạch và chính sách… Công cụ đầu tiên là nhóm công cụ về thuế, cũng chính là công cụ có hiệu quả lớn nhất. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định, đánh thuế vào bất động sản thứ hai trở lên sẽ mang đến tác dụng tích cực. Thứ nhất, điều này sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản và ngăn chặn các nhà đầu tư thứ cấp của thị trường này. 

Ông Châu cũng nhận định, việc đánh thuế bất động sản thứ hai cũng giúp định hướng những nhà đầu tư thứ cấp chuyên mua sỉ bán lẻ vào khuôn khổ đầu tư và buộc phải thành lập doanh nghiệp, giúp Nhà nước dễ dàng quản lý hơn, thị trường theo đó mà trở nên minh bạch, rõ ràng hơn. Có thể nói, những điều này là những mục đích sâu xa để áp dụng những sắc thuế trên, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu thật có được cơ hội tiếp cận với những sản phẩm chất lượng trên thị trường, tăng cơ hội mua nhà và ổn định cuộc sống. 

Cần áp dụng theo luật

Đối với đề xuất thu thuế bất động sản thứ hai, luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, việc tính thuế suất cao với những giao dịch bất động sản có sở hữu ngắn hạn cần đưa vào Luật Thuế tài sản chứ không phải Luật Thuế thu nhập cá nhân. Nguyên nhân bởi, thuế thu nhập cá nhân chỉ khuyến khích nộp thuế khi có thu nhập, tức là càng có nhiều thu nhập, nghĩa vụ nộp thuế càng tăng cao. Như TPHCM đã lý giải trước đó, một trong những mục tiêu của thuế tài sản chính là hạn chế đầu cơ. 

“Việc xây dựng Luật Thuế tài sản đã được đặt ra từ hơn 10 năm trước nhưng chưa thể thực hiện, vì thế hiện tại cần phải tiếp tục xem xét hoàn thiện về sắc thuế này”, ông Đức nêu. Vị luật sư này còn nhấn mạnh, có thu thuế hay không sẽ đều phải theo luật, không nên áp dụng khi vẫn chưa có luật. 

“Nhà đất rất nhiều nhưng không đưa vào sản xuất kinh doanh hay sử dụng sẽ phải chấp nhận một mức thuế suất cao hơn, thậm chí gấp đôi hay gấp ba mức khởi điểm mới có thể tạo ra sự công bằng xã hội và hướng đến sử dụng hiệu quả hợp lý nguồn tài nguyên đất đai nhà cửa. Nhưng cần phải sửa luật và phải có quy định của Quốc hội, quy định rõ ràng đánh thuế như thế nào và đánh thuế bao nhiêu cho hợp lý, công bằng”, luật sư Trương Thanh Đức nói.

TS. Bùi Ngọc Sơn (Viện Kinh tế và Chính trị thế giới) dù đồng tình với việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên nhưng ông cũng lưu ý, cần phải có các tiêu chí cụ thể để đánh thuế như quy mô, số lượng, giá trị địa tô. Chỉ khi có quy định và các tiêu chí cụ thể, chúng ta mới có thể định hướng được tài sản có bị đánh thuế hay không và đánh thuế ở mức độ nào?

Xét ở góc độ chuyên gia tài chính - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng nêu quan điểm rằng, thu thuế bất động sản thứ hai trở lên là bài toán quan trọng cần phải xem xét và tính toán kỹ càng. Mục tiêu thực tế của việc thu thế là giúp người dân hướng đến việc sử dụng tài sản có hiệu quả. Do đó, quan trọng không phải là căn nhà thứ hai hay thứ ba mà đó là việc sử dụng căn nhà đó với diện tích bao nhiêu. Nếu như người dân sử dụng vượt quá mức bình thường cho phép, họ sẽ bị đánh thuế theo quy định.

Ông Thịnh nêu ví dụ: “Ví dụ, một người bình thường sẽ được sử dụng tối đa 50m2. Nếu ông sử dụng vượt mức, Nhà nước sẽ đánh thuế. Nhưng nếu nói là căn nhà thứ hai hoặc thứ ba, nếu một người sử dụng nhà với diện tích 400m2 nhưng một người khác lại sử dụng 3 cái nhà và mỗi cái chỉ 50m2, chưa biết ai là người sử dụng lãng phí hơn. Trong khi đó, người có 3 căn nhà nhưng họ dùng một cái để ở, 2 căn nhà còn lại để cho thuê để kiếm thêm thu nhập”. Vì thế, ông Thịnh khẳng định, việc đánh thuế với diện tích sử dụng vượt mức bình quân cho phép là rất cần thiết. Áp dụng như thế sẽ hợp lý hơn rất nhiều, đặc biệt là việc đánh thuế cao với những nhà đầu tư mua bất động sản bỏ hoang hoặc không sử dụng.