Đánh thuế căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2: Hàng loạt ý kiến trái chiều

Mới đây, Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 và điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ. Một trong số những nội dung đáng chú ý của dự thảo này là đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, bao gồm cả quy định đánh thuế căn hộ chung cư.

Cụ thể, Bộ Tư pháp đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư) đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, đồng thời nhà chung cư bình dân để không ảnh hưởng tới cung và cầu thị trường bất động sản cũng như hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân. Đáng chú ý, nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ thuộc vào đối tượng miễn thuế.

Điều đáng nói, thuế bất động sản sẽ thực hiện điều tiết cao áp dụng với căn hộ cao cấp với mức giá trên 50 triệu đồng/m2, từ đó góp phần đảm bảo công bằng trong việc điều tiết thu nhập của mọi tầng lớp dân cư. Liên quan đến vấn đề này, Bộ Tư pháp cũng đề xuất về mức thuế cao (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến sẽ áp dụng đối với đất ở) đối với nhà, đất lấn chiếm; nhà và đất bỏ trống; nhà và đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà và đất sử dụng chưa đúng mục đích.

Nhiều ý kiến trái chiều

Như đã nói ở trên, trong đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản đang được tổng hợp lấy ý kiến bởi Bộ Tư pháp, ngoài tách riêng đất ở cùng với nhà ở để đánh thuế bất động sản, các cơ quan có thẩm quyền đã đề nghị đánh thuế cao đối với những căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2. 

Đối với thuế suất của nhà chung cư, giá tính thuế sẽ được xác định gồm có giá trị đất cùng với giá trị nhà ở. Vì thế, để có thể đảm bảo tính công bằng với đất ở và nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định về mức thuế suất đối với nhà ở chung cư sẽ được áp dụng từ giá trị đầu tiên, tuy nhiên mức thuế suất sẽ thấp hơn khi so sánh với đất.  

Khi được khảo sát ở trên báo Dân Trí, đề xuất này đã nhanh chóng đề được các đề xuất không đồng tình. Cụ thể, có ý kiến cho rằng, giá cả chung cư nhiều khi không cố định, hôm nay thấp hơn 50 triệu đồng/m2 nhưng ngày mai có thể cao hơn, đến ngày tiếp theo lại thấp hơn thì tính thuế làm sao? Một bạn đọc nêu quan điểm: “Nếu mục đích là để công bằng trong phân phối nguồn lực nhà ở, cách đơn giản mà hiệu quả nhất là đánh thuế vào nhà ở hoặc đất ở từ thứ hai trở đi”. 

Một bạn đọc khác cũng cùng quan điểm, cho rằng đánh thuế là để điều tiết bất động sản theo xu hướng có lợi đối với sự phát triển bền vững chứ không phải để tận thu. Những người có thể mua nhà giá cao thì họ cũng đã phải nộp thuế thu nhập rất cao, đến giờ nhà cũng nộp cao, đồng nghĩa với việc thuế chồng thuế. Độc giả này bình luận: “Thuế chung cư nên miễn đối với nhu cầu sử dụng chính đáng, ví dụ như mỗi người từ 15-20m2, nếu như vượt quá thì mới tính thuế. Thuế nhà liền thổ cũng như thế, cũng nên có hạn mức bao nhiêu m2 đất, đến khi nào vượt quá thì tính thuế. Việc đánh thuế cao đối với những loại nhà đất bỏ hoang sẽ mang đến nhiều thuế nhưng lại không ảnh hưởng đến những người dân bình thường khác”.  

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia về thuế Nguyễn Ngọc Tú - Giảng viên Đại học Kinh doanh Công nghệ cho biết, thuế là một công cụ giúp thị trường ổn định hơn, vì thế thu thuế nhà ở là một xu thế tất yếu. Điều đáng nói, với đề xuất về việc thu thuế cao với căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 là không có có sở lý luận và không có tính khả thi. Ông Tú cũng phân tích, giá bất động sản được quyết định bởi thị trường, có thể lên hoặc xuống không báo trước. Do đó, nếu tính thuế nhà tốt nhất nên tính theo diện tích sử dụng, còn tính theo giá mua bán sẽ rất khó khăn.

“Khi tính theo giá người mua và người bán sẽ tự thỏa thuận được với nhau để làm thế nào thu được thuế. Nếu như thế, điều này sẽ phát sinh tình trạng nhà 2 giá, gây khó khăn cho vấn đề quản lý”, ông Tú bổ sung. 

Trái ngược với ý kiến trên, chuyên gia tài chính - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh lại cho rằng, căn hộ chung cư thực thế có mức giá từ hơn 50 triệu đồng/m2 trở lên là một tài sản lớn và là nhà ở có giá trị cao. Vì thế, việc đánh thuế căn hộ có giá trị cao là hoàn toàn hợp lý. Đồng thời, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhận định, không nên chỉ căn cứ vào mức giá hơn 50 triệu đồng/m2, các cơ quan chức năng nên xem xét về diện tích của căn hộ, sau đó tính ra giá trị tài sản để có phương án đánh thuế phù hợp nhất. Vì thế, ông Thịnh nhấn mạnh việc đánh thuế cần phải hướng đến giá trị tài sản.  

Lo ngại giá nhà tăng và mất thanh khoản

Liên quan đến giá căn hộ chung cư cao cấp, Bộ Xây dựng cho biết trong một báo cáo thị trường bất động sản mới đây rằng, nhiều dự án mới tại Hà Nội và TP.HCM đang được chào bán với mức giá cao. Cụ thể, dự án Moonlight 1 - An Lạc Green Symphony (Hoài Đức, Hà Nội) đang có mức giá khởi điểm là từ 50 triệu đồng/m2; dự án Masteri Thảo Điền (Quận 2, TP.HCM) có giá dao động trong khoảng 57,25 triệu đồng/m2; dự án căn hộ chung cư Celadon City (Tân Phú, TP.HCM) có giá rơi vào khoảng 80 triệu đồng/m2; dự án Empire City Thủ Thiêm (Quận 2, TP.HCM) có giá bán khoảng 105 - 221 triệu đồng/m2.

Xét ở góc nhìn chuyên gia, Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đồng tình với đề xuất đánh thuế căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2. Ông cho rằng, nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng việc đánh thuế nhà đất cao. Tuy nhiên, tại Việt Nam nên cân nhắc đến việc đánh thuế thế nào cho hợp lý, nguyên nhân bởi đang có quá nhiều loại thuế cùng với chi phí khiến giá nhà ở bị đẩy lên quá cao.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định, mục tiêu của việc đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 là nhằm hạn chế số lượng nhà ở cao cấp, giúp phân bổ các dòng sản phẩm từ cấp thấp cho đến cao cấp một cách hợp lý. Tuy nhiên, nếu đánh thuế mà lại khiến giá nhà càng tăng cao thì đối tượng cuối cùng phải chịu hậu quả chính là người tiêu dùng. Bên cạnh đó, việc đánh thuế này một khi được áp dụng sẽ gia tăng khó khăn cho các chủ đầu tư trong bối cảnh giỏ hàng bất động sản đang có quá nhiều sản phẩm cao cấp. 

Chính vì thế, nếu muốn đánh thuế cao đối với những căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2, điều quan trọng là cần phải tính toán đến yếu tố thời điểm. Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức, doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội cũng không thể tham gia bởi có nhiều điểm nghẽn trong khi nhà ở thương mại dồi dào lại khó lòng giao dịch.  

Chuyên gia Nguyễn Văn Đính bổ sung: “Hiện nay, những doanh nghiệp làm nhà ở xã hội và nhà ở công nhân đang vấp phải nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý. Trong khi đó, nhà ở thương mại cao cấp nếu đánh thuế cao sẽ khiến các doanh nghiệp khó chồng khó vì không bán được hàng, lại đội thêm chi phí khiến giá tiếp tục tăng cao”. 

Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, nếu các căn hộ cao cấp bị đánh thuế không quá cao sẽ không ảnh hưởng lớn đến nhu cầu của thị trường; thế nhưng nếu bị đánh cao sẽ khiến giá nhà trên 50 triệu đồng/m2 trong thời gian tới tiếp tục tăng cao và nhu cầu giảm xuống thấp. Vì thế, vị chuyên gia này nhận định, trước khi áp dụng việc đánh thuế cần phải có những giải pháp cụ thể, tiến hành tháo gỡ khó khăn trong thủ tục xây dựng nhà ở xã hội, thu hút chủ đầu tư quay trở lại phân khúc này. Sau đó, áp dụng đánh thuế cho chung cư cao cấp vẫn chưa muộn. 

Từng nêu ý kiến về đề xuất mới này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) - cho rằng, một khi đánh thuế căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 thì cần chú ý tài sản đang được sử dụng. Với những người có nhiều nhà nhưng họ đã đưa vào cho thuê kinh doanh, không nên để thuế chồng thuế bởi những người này đã chịu thuế kinh doanh cho thuê.