Đề xuất đánh thuế với căn hộ chung cư cao cấp: Giá tiếp tục tăng và khó thanh khoản

Trong dự thảo xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 đang được Bộ Tư pháp hoàn thiện để trình lên Chính phủ, Bộ Tài chính đã đề nghị nghiên cứu xây dựng Luật thuế bất động sản chung thay thế cho Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Đồng thời nghiên cứu tăng mức điều tiết đối với đất, bổ sung đánh thuế đối với nhà, công trình xây dựng nhằm khuyến khích sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ...

Tại đề xuất đang được Bộ Tư pháp tổng hợp lấy ý kiến, cơ quan có thẩm quyền đã đề nghị đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 đồng thời tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản.

Theo đề xuất, với nhà chung cư, bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, định hướng quy định thuế suất thuế bất động sản như sau: Đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường bất động sản, hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân (đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế).

Đồng thời, thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư. Về thuế suất, với nhà chung cư, giá tính thuế được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà. Theo đó, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định mức thuế suất đối với nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.

Liên quan đến đề xuất trên, trao đổi với PV, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, thu thuế nhà ở là xu thế là tất yếu. Trên thế giới, các nước đánh thuế theo giá trị tài sản còn ở Việt Nam đang hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định rõ được giá trị tài sản nhà ở đó, điều này là chưa sát thực tế.

“Theo tôi, căn hộ chung cư có giá hơn 50 triệu đồng/m2 trở lên là một tài sản lớn, nhà ở có giá trị cao và việc đánh thuế căn hộ có giá trị cao là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với xu hướng. Đối tượng có thu nhập thấp, sở hữu giá trị nhà ở thấp cần được ưu tiên còn người sở hữu nhà giá trị lớn phải đánh thuế cao. Tuy nhiên, cần xây dựng lộ trình đánh thuế từng bước, không nên tạo "cú sốc" đột ngột khiến thị trường triệt tiêu cơ hội phát triển. Nếu đánh thuế cao sẽ làm giá tiếp tục tăng và khó thanh khoản”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, việc đánh thuế bất động sản có thể tác động vào giá bán nhà. Hiện tại, doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp 20% và được tính trong giá bán. Do đó, đánh thuế căn hộ chỉ nên áp dụng với căn hộ thứ hai trở đi. Hơn nữa, thuế bất động sản, thuế nhà ở nếu được thông qua thì phải đánh mạnh vào hoạt động đầu cơ, tích trữ nhà.

Cũng theo Phó chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường bất động sản đang có rất nhiều khó khăn, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không tham gia được vì có nhiều điểm nghẽn pháp lý, còn nhà ở thương mại mà đánh thuế cao sẽ làm khó khăn cho doanh nghiệp vì không bán được hàng nhưng bị đội thêm chi phí.

Đánh giá về tác động của chính sách thuế đối với thị trường bất động sản, ông Điệp thẳng thắn nêu quan điểm: “Các căn hộ cao cấp chỉ bị đánh thuế không quá cao sẽ không ảnh hưởng lớn tới nhu cầu của thị trường. Nhưng nếu đánh cao sẽ khiến giá nhà trên 50 triệu đồng/m2 tiếp tục tăng cao và nhu cầu xuống thấp. Tăng thuế là hợp lý nhưng cũng cần "đúng thời điểm".

Trước khi áp dụng đánh thuế cao căn hộ chung cư, chúng ta cần đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn trong thủ tục xây dựng nhà ở xã hội giúp thu hút chủ đầu tư quay trở lại phân khúc này. Khi đó mới tính toán tới việc đánh thuế căn hộ cao cấp”.

Theo ông Điệp, không chỉ căn cứ vào mức giá trên 50 triệu đồng/m2, cơ quan chức năng cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu. Từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó là bao nhiêu và có phương án đánh thuế cho phù hợp. Bởi, thực tế, một căn hộ chung cư ở vùng trung tâm có giá 50 triệu đồng/m2 nhưng chỉ có diện tích nhỏ thì tổng giá trị tầm 2,5- 2,7 tỷ đồng. Còn một căn hộ ngoài trung tâm giá 30 triệu đồng/m2, nhưng diện tích lớn thì tới 3,5 đến 5 tỷ đồng. Do đó, việc đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản.

Theo các chuyên gia, mục tiêu của đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 để hạn chế số lượng nhà ở cao cấp, giúp phân bổ hợp lý các dòng sản phẩm từ thấp cấp đến cao cấp. Nhưng nếu đánh thuế mà lại làm giá nhà tăng cao hơn nữa, cuối cùng người tiêu dùng phải gánh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, áp dụng đối với căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2 thời điểm này là phù hợp nhưng sau đó vài năm thì chưa chắc đã còn phù hợp.

"Đánh thuế bất động sản cao cấp là để lấy nguồn thu phân bổ cho người yếu thế, hạn chế người mua nhà tích trữ, đầu cơ làm tăng giá bất động sản. Nhưng phải tính làm sao cho công bằng bởi có người mua nhiều căn nhà hàng chục tỷ đồng nhưng chịu thuế cũng giống như người mua nhà 2 tỷ đồng là không ổn. Đồng thời đánh thuế làm sao để những người tích lũy tài sản cần suy nghĩ lại, tính toán lại khi họ muốn ôm nhiều nhà đất", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Theo ông Châu, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, đánh thuế như thế nào, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành để tránh tình trạng khi ban hành thì không còn phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được.