Đề xuất đánh thuế nhà đất thứ hai: Điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản TP.HCM?

Thời gian gần đây, TP.HCM đang kiến nghị về việc tăng thu thuế nhà đất trong trường hợp người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc có bất động sản thứ hai trở lên. Được biết, đề xuất này được UBND thành phố nêu trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017 gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định trước khi được trình Chính phủ. Điều này đã nhanh chóng tạo nên nhiều luồng ý kiến khác nhau.

Theo đề xuất này, phương án thứ nhất, thành phố đã kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở trong trường hợp người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Đồng thời, mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng sẽ được quy định bởi Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Phương án thứ hai, Thành phố đề xuất về việc tăng mức thu liên quan nhà đất thứ hai trở lên. Cụ thể như sau: lệ phí trước bạ khi mua và nhận chuyển nhượng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cùng với thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất từ thứ hai trở lên.

Mức tăng sẽ được quyết định bởi HĐND Thành phố, bao gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức hiện hành), thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức hiện hành); tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua cùng với nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2%, mức tối đa chuyển nhượng một hồ sơ là từ mức 500 triệu đồng lên mức 1 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, thành phố sẽ hưởng 100% số thu được tăng thêm từ khoản này, đồng thời không dùng cho việc xác định tỷ lệ phần trăm đối với các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương cùng với địa phương.

Đã đánh thuế nên áp dụng trên phạm vi cả nước

Đáng chú ý, phương án thu thuế nhà đất thứ hai trở lên cũng từng được nêu trong dự thảo chính sách thay thế Nghị quyết 54 được TP.HCM gửi Chính phủ vào tháng 12 năm ngoái. Theo chính quyền thành phố, cách làm này sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà đất trong dự án bất động sản, tránh được việc lãng phí nguồn lực xã hội. Đây cũng chính cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này. Đề xuất này đã nhanh chóng được nhiều người quan tâm.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam từng chia sẻ về vấn đề này và nhận định, nếu áp dụng đánh thuế nhà đất thứ hai thì phải có chính sách ưu đãi hỗ trợ cho những người mua căn nhà đầu tiên mới công bằng. Ông cũng cho rằng: "Việc áp dụng đánh thuế nhà đất thứ hai ở thời điểm này là chưa phù hợp bởi thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm, trầm lắng. Vì thế, một khi đánh thuế sẽ tạo tạo tâm lý hoang mang, dẫn đến nhiều khó khăn cho thị trường".

Theo Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc đánh thuế chưa chắc sẽ khiến giá bất động sản sẽ giảm đi. Ở nhiều quốc gia trên thế giới, việc sở hữu từ căn nhà thứ hai trở đi sẽ có mức thuế cao hơn để tránh việc tích trữ, để tiền quá nhiều vào bất động sản. Do đó, nếu đã đánh thuế thì nên áp dụng trên phạm vi cả nước chứ không riêng gì TP.HCM. 

Liên quan đến vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group cũng từng nhấn mạnh rằng, thành phố cần phải xây dựng một lộ trình cụ thể về thời gian thực hiện, có thể là thời gian trong khoảng từ 2 đến 3 năm tới ở những thành phố lớn trên cả nước như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ… Chưa kể, vấn đề về cơ sở dữ liệu để có thể quản lý đối tượng phải đóng thuế cũng nên được xây dựng một cách khoa học. Từ đó, việc xác định những người sở hữu bất động sản thứ hai sẽ trở nên dễ dàng hơn. Để làm được điều này cần phải có sự đồng bộ về dữ liệu quản lý đất đai. 

Trước khi áp dụng đánh thuế cần phải tham khảo mô hình ở nước ngoài, xem quy định mỗi cá nhân sẽ được sở hữu bao nhiêu diện tích. Khi diện tích bị vượt, cần đánh thuế ra sao cho hợp lý. Ban đầu, có thể áp dụng đánh thuế ở khu vực trung tâm bởi những người mua được bất động sản ở đây thường là những người có điều kiện. Sau đó, nên áp dụng biểu thuế lũy tiến kể từ căn thứ hai trở đi. Ví dụ, căn thứ hai có thể đánh thuế thêm 2%, căn thứ 3 đánh thuế thêm 3% và căn thứ 4 có thể đánh thuế lên 10%...

Nên được làm theo một lộ trình dài

Việc đánh thuế nhà và đất thực tế là để giúp thị trường minh bạch hơn, từ đó ngăn được nạn đầu cơ và giúp tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, việc đánh thuế khi được áp dụng cần phải số hóa dữ liệu và đảm bảo công bằng, tránh việc thuế chồng thuế. Nhiều người trong nghề đều đồng thuận, việc đánh thuế nhà và đất là một điều quan trọng và cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển kém minh bạch, bị nóng sốt do nạn đầu cơ.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, việc đánh thuế nhà và đất giúp tăng cường hiệu quả của công tác quản lý nhà nước và tăng nguồn thu ngân sách, giúp thị trường bất động sản trở nên công bằng và minh bạch hơn. Ông Châu cho biết, thời điểm hiện tại nhà Việt Nam vẫn chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp. Trong số đó, thuế suất đối với đất ở trong hạn mức bằng 0,03% bảng giá đất. Điều đáng nói, mức nộp thuế này quá thấp và gần như không đủ sức để có thể điều tiết thị trường. Thế nhưng cũng cần nhìn nhận rằng, trước khi đưa ra chính sách cần phải xem xét ở mọi góc cạnh. Ông Châu cho rằng, việc đánh thuế nhà cùng với tài sản tại Việt Nam cần phải giải quyết được bài toán sử dụng đất xuống mức hợp lý hơn, tránh xảy ra tình trạng thuế chồng thuế. 

Có thể thấy được rằng, tiền sử dụng đất là một cơ sở vô cùng quan trọng giúp việc áp dụng đánh thuế tài sản ghi nhận được nhiều sự đồng thuận hơn. Hiện nay, tiền sử dụng đất thu một lần (không thu hàng năm) đang chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ và trên dưới 30% giá trị nhà phố liền thổ. Trong khi đó, tiền sử dụng đất đang chiếm 50% giá trị căn nhà đối với loại hình biệt thự.

Một khi tiền sử dụng đất vẫn còn chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng giá trị bất động sản, việc đánh thuế tài sản sẽ dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế. Do đó, những quốc gia phát triển họ chỉ thu thuế nhà và đất hàng năm và không thu tiền sử dụng đất một lần.

Mới đây, Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát đã chia sẻ trên báo chí và cho biết, thời điểm hiện tại đối với việc đánh thuế nhà đất thứ hai, mọi người đang có 2 băn khoăn chính. Thứ nhất, tiền sử dụng đất thu một lần đang chiếm từ 10% cho đến 50% giá trị tài sản, tùy vào phân khúc cũng như loại hình và điều này đối với người dân đang khá nặng nề. Do đó, nếu áp dụng đánh thuế đất và nhà hàng năm nhưng vẫn thu tiền sử dụng đất một lần, người dân sẽ bị quá tải, áp lực vì thuế chồng thuế. 

Chính vì thế, ông Nam cho rằng nếu áp dụng đánh thuế nhà và đất cần phải thực hiện theo một lộ trình dài. Ban đầu sẽ là mức thuế suất vừa phải, sau đó mới tăng dần lên để người dân có thể quen hơn với việc này. Ngoài ra, cũng cần phải xem xét và điều chỉnh tiền sử dụng đất xuống mức thấp hơn. Còn điều băn khoăn thứ hai đó là, các cơ quan quản lý nhà nước cần hoàn thiện dữ liệu số nhà và đất, đưa ra những phương pháp định giá thuyết phục làm cơ sở cho việc đánh thuế tài sản. 

Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên - một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM cho biết, một khi áp dụng việc đánh thuế này sẽ tác động mạnh mẽ đến những nhà đầu tư lướt sóng và những bất động sản không có giá trị sử dụng thực. Người mua sẽ thận trọng hơn, xem xét mức độ ảnh hưởng của luật mới mới quyết định đầu tư hay không, trong ngắn hạn sẽ khiến nguồn cầu giảm xuống. Những người lướt sóng mà không bán được hàng sẽ phải chịu nhiều thuế phí, từ đó sẽ không mạnh dạn đầu tư nữa.

Xét trong dài hạn, khoản thuế đánh vào tài sản thứ hai có thể được người bán tính vào chi phí giá thành. Lấy mốc là chu kỳ 5 năm, nếu bất động sản thường xuyên tăng giá mạnh trong khoảng thời gian này thì thuế tài sản sẽ ít tác động đến những nhà đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, chắc chắn vẫn có khủng hoảng đan xen và không bao giờ bất động sản sẽ mãi chỉ tăng trong chu kỳ này. Do đó, nếu giá nhà, đất đi ngang, thậm chí là giảm trong chu kỳ này, các nhà đầu tư dài hạn cũng sẽ tự sàng lọc danh mục tránh tính trạng thuế chồng thuế. Điều này đồng nghĩa với việc, thuế tài sản sẽ tác động thanh lọc thị trường đầu cơ tại các chu kỳ suy thoái.