Bất động sản 2023 có thể “cất cánh” nhờ những yếu tố nào?

80% lượng giao dịch thành công nhờ pháp lý và tiến độ dự án

Liên quan đến vấn đề này, Savills Việt Nam nhận định trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, nguồn cung mới có giá bán cao, có đến 80% lượng giao dịch thành công trên thị trường bất động sản đến từ các dự án sở hữu pháp lý vững chắc cùng tiến độ xây dựng đảm bảo đúng như cam kết.

Dễ dàng thấy được, nhóm khách hàng với tiềm lực tài chính sẵn có sẽ quan tâm về tiến độ xây dựng cùng với tính đầy đủ pháp lý của dự án. Đây là những yếu tố để họ quyết định có “chốt” bất động sản này hay không. 

Theo bà Võ Khánh Trang - chuyên gia Savills Việt Nam, các chủ đầu tư trong năm nay nên chú trọng hơn vào tiến độ xây dựng của dự án và tính đầy đủ của pháp lý. “Trong nửa đầu năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn cho chủ đầu tư bởi chính sách của Nhà nước vẫn cần thời gian để hoàn thiện. Hy vọng đến 2 quý cuối năm sẽ có những chính sách hỗ trợ tài chính rõ ràng hơn từ các ngân hàng”, bà Trang bổ sung. 

Ví dụ như trong năm 2022, các căn hộ của dự án Akari City (quận Bình Tân, TP.HCM) và Flora Panorama (huyện Bình Chánh, TP.HCM) với mức giá dao động trong khoảng 43-50 triệu đồng/m2 của Nam Long trong các đợt mở bán của quý 3/2022 đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ từ 80% cho đến 90% nguồn cung.

Được mở bán đầu năm 2022, dự án Akari City giai đoạn 2 với mức giá dao động trong khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Thời điểm hiện tại, mức giá cho căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 75m2 rơi vào khoảng 2,9 đến 3 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ có diện tích 54m2 sở hữu mức giá dễ chịu hơn dao động trong từ 2,4-2,5 tỷ đồng.

Trong giai đoạn 1, Nam Long đã tiến hành bàn giao các căn hộ cho khách hàng, tỷ lệ hấp thụ là khoảng 80%. Theo dự kiến, 4 tòa tháp của dự án Akari City giai đoạn 2 sẽ hoàn thiện và bàn giao cho người mua kể từ quý 3 năm sau. 

Mới cuối năm ngoái, Nam Long đã thông báo về việc bàn giao vượt tiến độ đối với cụm căn hộ Flora Mizuki MP6, 7 và 8. Trong những ngày đầu năm mới, đơn vị này cũng đã tiến hành cất nóc đồng loạt đối với cụm căn hộ Flora Mizuki MP9, 10 và 3 block Flora Panorama. Được biết, đây đều là dự án thành phần thuộc Khu đô thị Mizuki Park, huyện Bình Chánh, TP.HCM; dự kiến đưa vào vận hành trong quý 4/2023.

Trước đó, doanh nghiệp này vẫn tiếp tục duy trì tiến độ ở những dự án thành phần  thuộc Khu đô thị Waterpoint 355ha (Long An) là Aquaria cùng với EHome Southgate giai đoạn 2 (đã cất nóc), EHome Southgate giai đoạn 3... Tháng 1/2023, Nam Long cũng đã hoàn thành cất nóc thấp tầng đối với dự án tích hợp Izumi City (Biên Hòa) theo kế hoạch.

Ngoài ra, tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã cất nóc đối với dự án căn hộ HT Pearl (Bình Dương); dự kiến sẽ bàn giao nhà vào quý 2 năm nay. HT Pearl có quy mô 1.051 căn hộ, giá bán từ 33 triệu đồng/m2 đã chính thức khởi công vào tháng 8/2020. Trong khi đó, quy mô của dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức) là 1.000 căn hộ, giá dao động từ 68-77 triệu đồng/m2… sẽ tiếp tục mở bán trong năm nay.

Trong một diễn biến khác, Phú Đông Group cũng đang ưu tiên cho việc hoàn thiện tiến độ xây dựng của dự án Phú Đông Sky Garden (Bình Dương). Quy mô của dự án này là hơn 600 căn hộ với mức giá hơn 40 triệu đồng/m2 đã được khởi công vào tháng 3 năm ngoái, dự kiến bàn giao cho khách hàng năm 2024. Phú Đông Group cũng chuẩn bị tung dự án Sky One Dĩ An cùng quy mô lên đến 800 căn hộ.

Theo như Nhadautu, trong năm 2022, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách chiết khấu và giãn tiến độ thanh toán cũng như ân hạn gốc/lãi vay nhằm tăng thu hút người mua nhà. Dù cách làm này không mới, nhưng đây lại là chiến lược bán hàng của doanh nghiệp để kích cầu thanh khoản khi thị trường khó khăn.

Đối với phương thức này, bà Trang nhận định các chủ đầu tư đã đưa ra được nhiều chính sách chiết khấu hoặc giảm giá cao, có thể lên đến 40% trong điều kiện khách mua thanh toán được 98-99% tổng giá trị của căn hộ. Tức là, những điều kiện này chủ yếu hướng đến đối tượng người mua có dòng tiền nhàn rỗi, không phải những người cần phải có đòn bẩy tài chính.

Theo dự kiến của Savills, nguồn cung của thị trường bất động sản trong năm nay sẽ có khoảng 5.000 căn hộ đến từ việc các chủ đầu tư từng trì hoãn kế hoạch mở bán trước đó. Xét trong ngắn hạn, việc thắt chặt tín dụng với ngành bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài, các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, việc huy động vốn càng thêm khó khăn. Nhìn chung nguồn cung căn hộ mới năm 2023 sẽ là khoảng 8.000 căn, so với năm 2022 đã giảm 60%. 

Tại TP.HCM, nhu cầu về nhà ở vẫn cao do tỷ lệ di cư thuần và tốc độ đô thị hóa cao. Theo dự báo, nguồn cung trong năm nay tiếp tục tăng mạnh, khoảng hơn 50% đến từ TP Thủ Đức.

Vẫn còn nhiều khó khăn 

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam, nguồn cung phân khúc căn hộ năm 2022 tại TP.HCM là 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Tuy nhiên, có đến 80% là những sản phẩm ra mắt nửa đầu năm, trong quý cuối năm chỉ ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán.

Trong thời gian qua, các chủ đầu tư đã trải qua một giai đoạn khó khăn về huy động vốn và hoàn thiện các thủ tục pháp lý phức tạp. Chưa kể, lạm phát và lãi suất vay tăng cao đã khiến khách hàng bớt mua nhà trong thời điểm này. Đầu năm 2022, thị trường ghi nhận những dấu hiệu hồi phục so với năm trước, thế nhưng lượng giao dịch đã chậm lại trong nửa cuối năm. 

Thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp nhưng giá bán trung bình vẫn tăng cao. Năm 2022, tổng giao dịch được ghi nhận là 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% - mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2 và đã tăng 43% theo năm. Riêng trong quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp đã lên đến 125 triệu đồng/m2, tương đương với mức tăng 71% theo năm.

Chiếm đến 68% lượng giao dịch là những căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng, không có giao dịch căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Xét dưới góc độ khách hàng, người mua đã bị ảnh hưởng đáng kể bởi giá bán sơ cấp cao, khi chiếm đến 55% nguồn cung là những căn có giá trong khoảng 5-10 tỷ đồng.  

Liên quan đến vấn đề này, bà Trang cho biết: “Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng là từ 50-80% giá trị căn hộ. Tức là, một số khách hàng đã gặp khó khăn nếu không có đòn bẩy tài chính. Ghi nhận trong các dự án đang mở bán vẫn còn tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng do không thể tiếp tục thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ”.