-    Thưa ông, mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì hội nghị cùng các Bộ trưởng, lãnh đạo các cơ quan, địa phương và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham dự Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững. Trước đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã tổ chức Hội nghị tín dụng bất động sản để lắng nghe và tìm giải pháp gỡ khó cho thị trường, theo ông động thái này có ý nghĩa ra sao với thị trường bất động sản và doanh nghiệp địa ốc?

Về cuộc họp của Chính phủ dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính mới đây thể hiện động thái tích cực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đây là nút thắt cần giải quyết không chỉ với thị trường, doanh nghiệp mà còn tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan.
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước tổ chức hội nghị để bàn phương thức làm sao để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Tôi cho rằng đây là một động thái rất tích cực.
Thứ nhất, thực hiện ngay chỉ đạo của Thủ tướng, hệ thống ngân hàng cũng như các cơ quan đã vào cuộc, xem xét và tìm các giải pháp để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Bởi lĩnh vực bất động sản liên quan tới rất nhiều ngành nghề khác. 
Thứ hai, bản thân các doanh nghiệp, với những mong muốn tiếp cận nguồn vốn hợp lý, khi được Ngân hàng Nhà nước xem xét cơ chế, cách thức huy động vốn thì đây là kênh gỡ khó về nguồn lực tài chính rất tốt. Như chúng ta được biết nguồn vốn tín dụng là kênh truyền thống và rất quan trọng trong đầu tư bất động sản.

Thứ ba, khi thị trường đang khó khăn về nguồn lực tài chính, không có các kênh dẫn tài chính để chủ đầu tư hoàn thành dự án, cũng không có nguồn hỗ trợ tài chính như tín dụng để khách hàng có nguồn tiền để mua sản phẩm bất động sản, thì động thái của ngân hàng khi xem xét lại chính sách cho thị trường bất động sản sẽ hỗ trợ được cho cả nhà đầu tư, nhà cung cấp bất động sản và cả khách hàng.
Cuối cùng, tôi cho rằng vấn đề không phải chúng ta giải quyết những vấn đề của doanh nghiệp bất động sản hay người mua mà việc ngân hàng xem xét lại những nút thắt, rào cản sẽ giúp ngân hàng và cả doanh nghiệp có thể tiếp cận được với nhau, giải quyết được những phần vốn cho vay bất động sản đang bị ứ đọng. Giải quyết vấn đề của doanh nghiệp cũng chính là giải quyết các vấn đề của ngân hàng. Bởi lẽ dư nợ bất động sản trong hệ thống tín dụng không hề nhỏ. Nếu ngân hàng có những tháo gỡ khó khăn thì dòng tiền sẽ vận hành, nhiều dự án được thanh khoản, doanh nghiệp có thể hoàn trả vốn đã vay của ngân hàng, luân chuyển dòng vốn,...

-    Thưa ông, theo phản ánh của các doanh nghiệp, hiện nay, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn hoặc tạm dừng thực hiện dự án. Tình thế này nếu còn kéo dài, sẽ gây hệ lụy như thế nào?
Các doanh nghiệp không có nguồn hỗ trợ về vốn, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, thị trường chứng khoán không sôi động thậm chí đi xuống thì việc huy động vốn thông qua kênh này không dễ dàng. Đặc biệt thị trường trái phiếu sau khi phát triển tốt năm 2021 và đầu năm 2022 cũng đã có dấu hiệu chững lại. Cuối năm 2022 và sang năm 2023, áp lực thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho các trái phiếu đáo hạn cũng đè nặng các doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc tiếp tục phát hành trái phiếu để huy động vốn không hề dễ dàng. 
Nếu hệ thống ngân hàng có những biện pháp hỗ trợ thêm cho doanh nghiệp, tháo gỡ khó khăn thì sản phẩm bất động sản, nhất là các sản phẩm bất động sản dở dang có thể hoàn thành, đưa vào thanh khoản, tiêu thụ. Khi sản phẩm có thanh khoản không chỉ có nguồn vốn quay trở lại thanh toán với ngân hàng mà bản thân doanh nghiệp cũng có cơ hội quay trở lại phát hành trái phiếu để huy động thêm nguồn vốn. Khi đó, bản thân người dân khi đó cũng sẵn sàng tham gia bởi họ có thể nhìn thấy sự luân chuyển của nguồn vốn và thanh khoản của thị trường.

-    Nhiều doanh nghiệp phản ánh, nếu bị nhảy nhóm nợ, họ sẽ khó lòng phát hành trái phiếu. Việc cơ cấu lại nhóm nợ, giãn, hoãn nợ cho các doanh nghiệp bất động sản có là giải pháp giúp neo niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thưa ông?
Việc doanh nghiệp rơi vào những khoản nợ xấu, nợ đọng sẽ khiến họ không có khả năng huy động vốn tín dụng, không đủ khả năng phát hành trái phiếu cũng như huy động vốn của khách hàng. Do đó việc doanh nghiệp đề nghị được tái cấu trúc các khoản nợ và giãn nợ xuất phát từ thực tế của các doanh nghiệp hiện nay và nên được xem xét. Đặc biệt với các dự án bất động sản đang triển khai có khả năng thanh khoản cũng nên tính đến cơ cấu lại. Nếu doanh nghiệp không bị nhảy nhóm nợ thì bản thân họ cũng có cơ hội để huy động tiếp vốn và hoàn thành sản phẩm và đưa ra thị trường.
Với các doanh nghiệp thực sự khó khăn, mất khả năng chi trả, khoản nợ thực sự là nợ xấu, không có khả năng thanh khoản thì chúng ta cần liệt vào nhóm nợ xấu. Không nên vì “cứu” thị trường mà chấp nhận giãn, hoãn tất cả các khoản nợ. Bởi có thể vì những doanh nghiệp hay khoản nợ này sẽ ảnh hưởng tới toàn hệ thống. 
Vì vậy, tôi cho rằng chúng ta cần xem xét, tạo điều kiện cho những doanh nghiệp, dự án nếu được huy động thêm vốn sẽ hoàn thành, được thanh khoản. Điều đó không chỉ giải quyết nợ đọng, thúc đẩy thị trường, cân bằng nguồn cung bất động sản đang thiếu hụt. 

-    Một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng hiện bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay bất động sản cũng bị hạn chế đẩy lãi suất cho vay tăng lên. Nếu tình trạng còn kéo dài, nhiều doanh nghiệp không thể chịu nổi và làm ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của nền kinh tế. Theo ông, hiện tại có phải là lúc chúng ta cần suy nghĩ thấu đáo cho vấn đề này?
Doanh nghiệp bất động sản đang nằm trong một vòng tròn có tác động liên hoàn với nhau. Thị trường hiện nay thanh khoản kém nên khiến việc thu hồi vốn chậm. Thu hồi chậm nên ngân hàng có xu hướng kiểm soát chặt hơn các nguồn vốn cho bất động sản. Vì kiểm soát chặt nên lượng cung vốn cho các dự án vay cũng bị hạn chế. 
Ngược lại, các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản vì sản phẩm chưa hoàn thành, sản phẩm không bán được ra thị trường nên không có tiền vào, từ đó nhu cầu vốn cũng tăng lên. Tuy nhiên, khó chồng khó khi trái phiếu không thể phát hành, thị trường chứng khoán đi xuống, huy động vốn từ khách hàng gặp khó nên tất cả đổ dồn vào nguồn vốn tín dụng. 
Cầu về vốn từ thị trường tín dụng cao nhưng cung của hệ thống ngân hàng cho tín dụng bất động sản thấp nên bị mất cân đối cung cầu. Nếu mất cân đối cung cầu thì giá vốn cao, lãi suất cho vay bất động sản cũng cao. Lãi suất cho vay cao thì các doanh nghiệp sẽ khó tiếp cận với nguồn vốn này. Giả sử có tiếp cận được thì cũng không có đủ khả năng tạo nguồn vốn lớn để hồi phục cũng như hoàn thiện các dự án bất động sản để đưa thanh khoản vào thị trường.

Và chính những yếu tố đó khiến bất động sản rơi vào vòng luẩn quẩn: khó khăn – tiếp cận nguồn vốn khó khăn – không có khả năng thanh khoản sản phẩm – thiếu tiền – huy động vốn nhiều hơn – lãi suất cao – khó khăn. Vòng luẩn quẩn này khiến các doanh nghiệp có nguy cơ càng lún sâu vào các khó khăn.
Đứng về mặt thị trường, việc xác định lãi suất cao hay thấp chúng ta không thể dùng các biện pháp hành chính “ép buộc” các ngân hàng hạ lãi suất. Chúng ta chỉ có thể đề nghị các ngân hàng xem xét khả năng tăng nguồn cung, mở rộng các đối tượng được xem xét cho vay, xem xét các dự án có tiềm năng để đẩy nhanh quay vòng thanh khoản thì khi đó hi vọng rằng chúng ta sẽ có lãi suất cho vay thấp hơn, các doanh nghiệp dễ tiếp cận hơn, khả năng chiụ đựng tốt hơn.

-    Ông có đánh giá gì về gói chính sách tài khóa, tiền tệ nhằm hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được Chính phủ trình Quốc hội mới đây? Nhìn từ danh mục các dự án được ưu đãi từ gói phục hồi, sự ưu tiên cho bất động sản đã thật sự phù hợp hay chưa?
Việc hỗ trợ của nhà nước với thị trường bất động sản phải trên hai bình diện.
Với các sản phẩm bất động sản thương mại thông thường, hỗ trợ quan trọng nhất là về chính sách để dự án sớm được đưa vào triển khai, hoàn thiện sản phẩm, sản phẩm đầy đủ yếu tố pháp lý được đưa ra thị trường, đảm bảo tính thanh khoản. 

Nhà nước không thể cung cấp về vốn cho tất cả các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, có một phân khúc lợi nhuận không cao, không hấp dẫn nhà đầu tư tự bỏ tiền thực hiện. Nhất là trong bối cảnh nguồn tài chính đang hạn hẹp như hiện nay, nhà đầu tư lại càng khó bỏ tiền đầu tư là phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp.
Đây chính là thời điểm các doanh nghiệp nên cân nhắc để đưa sản phẩm này ra thị trường. Các gói hỗ trợ của Chính phủ cũng như chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội cũng nên hướng vào phân khúc này.
Tôi cho rằng lúc này là thời điểm nên điều chỉnh nguồn hỗ trợ bởi có thể một số chính sách hỗ trợ ở lĩnh vực khác đang bị giải ngân chậm như gói hỗ trợ lãi suất 2% cần điều chuyển và hướng nó sang hỗ trợ các dự án nhà giá thấp. Nếu có chính sách hỗ trợ của Nhà nước bằng các nguồn vốn như vậy, tôi cho rằng chúng ta sẽ có thể thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân,… phát triển. Đó cũng là động lực giúp các doanh nghiệp vực dậy khó khăn và có khả năng phát triển các sản phẩm ở phân khúc khác trong tương lai.

-    Thưa ông, Nghị định sửa đổi Nghị định 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán ra thị trường quốc tế đang được Bộ Tài chính trình Chính phủ có ý nghĩa ra sao đối với doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản?
Chúng ta có Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP và sắp tới là Dự thảo sửa đổi Nghị định 65 là động thái tích cực của Chính phủ và Bộ Tài chính để thúc đẩy thị trường trái phiếu. Tuy nhiên, tôi cho rằng dù Nghị định 65 sửa đổi có những điều kiện mở hơn nữa như xác định nhà đầu tư chuyên nghiệp, thời hạn cho trái phiếu,… sẽ giúp cho doanh nghiệp đỡ khó khăn hơn khi đến thời kì đáo hạn, giúp nhà đầu tư đỡ khó khăn hơn nhưng vẫn chưa có sự đột phá, bùng nổ.

Bên cạnh đó, cần tính đến giải pháp cho phép các trái phiếu phát hành cho các nhà đầu tư có thể chuyển đổi thành sản phẩm bất động sản trong tương lai. Biến nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp thành nhà đầu tư góp vốn vào sản phẩm bất động sản. Trường hợp nhà đầu tư không có khả năng đầu tư dài hạn có thể chuyển đổi phần trái phiếu này sang nhà đầu tư khác để họ tiếp tục thực hiện góp vốn vào dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Tất nhiên, khi đưa ra điều kiện mở để doanh nghiệp có thể chuyển đổi trái phiếu thông thường thành trái phiếu công trình cần dựa trên sự đồng thuận của các nhà đầu tư và cả doanh nghiệp. Đồng thời, việc chuyển đổi này phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự, pháp luật chuyên ngành, pháp luật có liên quan và được trái chủ chấp thuận. Doanh nghiệp đồng thời phải công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.

-    Vậy với bản thân doanh nghiệp bất động sản, họ cần có những thay đổi ra sao để thoát khỏi tình cảnh khó khăn như hiện tại?
Tôi cho rằng, bản thân doanh nghiệp cũng cần cấu trúc lại, xem xét những dự án nào tiếp tục huy động các nguồn vốn vay, chấp nhận lãi suất cao để tiếp tục duy trì. Nhưng với các dự án kém thanh khoản thì phải chấp nhận tái cấu trúc, tìm các nhà đầu tư khác như các nhà đầu tư thứ cấp có khả năng “rót” tiền vào. Thậm chí, có thể chấp nhận đầu tư và bán ra với giá thấp, dùng nguồn lực đó để đầu tư, tạo lập, hoàn thiện các dự án dở dang khác, giảm áp lực lãi suất,…
Một khi cả phía ngân hàng và doanh nghiệp cùng tính tới phương án tăng nguồn cung tín dụng, giảm áp lực nhu cầu vay vốn thì chúng ta có thể cân bằng được giữa nhu cầu về vốn và khả năng thanh khoản của các sản phẩm.

-    Chúng tôi được biết hiện một số doanh nghiệp đã chấp nhận giảm giá sản phẩm, thậm chí cắt lỗ để bán được hàng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn ngần ngại “xuống tiền”. Phải chăng đây là thời điểm chúng ta cần khôi phục niềm tin với thị trường mạnh mẽ hơn nữa?
Rõ ràng việc các doanh nghiệp bất động sản giảm giá, thậm chí chấp nhận bán lại, hợp tác với các nhà đầu tư theo hướng có lợi cho các nhà đầu tư trong tương lai là cách tính toán tái cấu trúc tốt. Khi các doanh nghiệp có động thái đưa giá sản phẩm thấp rõ ràng đây cơ hội cho các nhà đầu tư trong tương lai. 
Xu thế thị trường bất động sản hiện nay không thanh khoản được do thiếu nguồn lực về tài chính chứ không phải do thừa nguồn cung. Thực tế nguồn cung bất động sản đang thiếu, trong tương lai, khi nguồn lực tài chính cân bằng trở lại, khả năng cung cấp nguồn tài chính tốt hơn, thiếu nguồn cung sẽ dẫn đến nguy cơ tăng giá bất động sản.
Vì vậy, trong giai đoạn này, những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính, chấp nhận đưa ra các dự án với giá thấp, đánh giá đúng giá trị bất động sản của mình thì đây là cơ hội tốt để các nhà đầu tư tham gia vào.

-    Ông có dự báo gì về những kịch bản có thể xảy ra của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023?
Thị trường bất động sản từ giữa năm 2022 và sang tới năm 2023 rơi vào khó khăn là do khó khăn về nguồn lực tài chính khiến khả năng thanh khoản không cao. Chỉ khi nào chúng ta giải quyết được vấn đề này thì thị trường sẽ được phục hồi. Bởi nhìn vào xu thế của nền kinh tế, khi phục hồi nền kinh tế sau đại dịch tốt thì chắc chắn sẽ là nhân tố tác động mạnh tới cầu bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay khả năng tạo ra bứt phá cho thị trường bất động sản trong tương lai là khá cao. 
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, còn nhiều thách thức, áp lực dòng vốn với nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng vẫn cao. Áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn cao cũng khiến doanh nghiệp khó huy động nguồn vốn từ nguồn này. Hay, việc Ngân hàng Nhà nước có động thái tăng thêm nguồn tín dụng bất động sản nhưng không phải mở cửa cho thị trường nên việc huy động tài chính từ nguồn này cũng hạn chế. Các dự án bất động sản cũng vướng mắc về pháp lý, nhiều dự án chưa đầu tư, hoàn thành, hoàn thành chưa vào thị trường được. Các vướng mắc pháp lý này lại nằm ở các dự luật đang sửa đổi, hứa hẹn hoàn thành trong năm 2023 như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở,...

Như vậy, trong ngắn hạn, vẫn chưa nhìn thấy nhiều tiềm năng cho thị trường bất động sản trừ khi có các giải pháp mang tính đột phá. Ví dụ như không cần chờ khi các dự thảo Luật sửa đổi được thông qua mà Chính phủ có thể trình sang Quốc hội Nghị quyết mang tính tức thời để tháo gỡ những khó khăn. Hoặc nguồn lực về tài chính hay tăng trưởng kinh tế phải có sự thay đổi đột phá để tháo gỡ khó khăn thì khi đó, chúng ta mới kì vọng hồi phục được thị trường bất động sản.
-    Xin cảm ơn ông!