TS. Vũ Đình Ánh: Vấn đề chính của tín dụng bất động sản là việc cho vay của các ngân hàng!

Sáng ngày 17/2 đã diễn ra Hội nghị trực tuyến về bất động sản do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì. Trong Hội nghị này, Thủ tướng nhấn mạnh: “Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, đồng thời giải quyết các khó khăn do bản thân gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt hay đầu tư vốn không hiệu quả,… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa. 

Lúc làm ăn có lãi bù trừ những lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được và không thể khó khăn cũng đòi có lãi”. Đồng thời, Thủ tướng cũng nhấn mạnh về tinh thần “không ai giải cứu cho ai”. Thủ tướng cũng nêu ra 8 vấn đề nổi cộm về thị trường địa ốc thời điểm hiện tại.

Thứ nhất là cơ cấu cung cầu lệch pha khi quá tập trung vào những phân khúc cao cấp, ít quan tâm tới phân khúc trung bình và thu nhập thấp. Thứ hai là do giá cả không hợp lý và không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người thời điểm hiện tại. Vấn đề thứ ba là phản ứng chính sách của các chủ thể có liên quan, bao gồm cơ quan quản lý, doanh nghiệp và ngân hàng vẫn còn chậm. 

Thứ tư là những vướng mắc về mặt pháp lý. Vấn đề thứ năm là nguồn vốn còn nhiều khó khăn. Thứ sáu, quy hoạch của các dự án và điều chỉnh cơ cấu của những dự án này vẫn còn chậm chạp. Thứ bảy, cán bộ ở một số nơi và một số lúc vẫn còn ngại trách nhiệm và không dám làm. Vấn đề cuối cùng là các doanh nghiệp vẫn chưa thực sự linh hoạt và chưa thể xử lý kịp thời những vướng mắc do họ gây ra. 

Chính sách của nhà điều hành chỉ là một phần trong tín dụng bất động sản

Tính đến cuối năm 2022, có tổng cộng gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản tuyên bố giải thể, phá sản, so với cùng kỳ năm trước đã tăng gần 39%. Nhiều doanh nghiệp trong bối cảnh khắc nghiệt đã buộc phải thay đổi phương án kinh doanh, buộc dừng hoặc hoãn các hoạt động đầu tư và thi công dự án, thậm chí buộc phải dừng IPO. Đồng thời, họ cũng phải thu hẹp quy mô sản xuất và chuyển nhượng bớt dự án. Dù cắt giảm tối đa như thế, các doanh nghiệp vẫn phải cắt giảm thêm nhân sự và vẫn không tìm được nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp dù sở hữu tổng tài sản với giá trị lớn, thực hiện các biện pháp giảm sâu giá bán và tăng chiết khấu từ 45%-50% nhưng việc bán hàng vẫn vô cùng khó khăn… 

Trong một buổi trao đổi với các chủ đầu tư, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, khi nền kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính tiền tệ gặp rủi ro nhất định, cơ quan điều hành khi đó chắc chắn sẽ áp dụng những chính sách kinh tế để ổn định vĩ mô. Đôi khi, những chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp, đó chính là sự đánh đổi. Vì thế, các doanh nghiệp cần theo dõi diễn biến vĩ mô trong nước nói riêng và thế giới nói chung cùng với các chính sách của Chính phủ, từ đó chủ động trong việc đầu tư và sản xuất kinh doanh. 

Vị này bổ sung, bản thân các doanh nghiệp cũng cần phải có giải pháp cơ cấu cũng như quản trị lại, cân đối được giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận cùng khả năng tiêu thụ sản phẩm; có được những điều chỉnh phù hợp, bảo đảm được năng lực tài chính cùng khả năng trả nợ ngân hàng. 

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu quan điểm, nếu muốn thị trường địa ốc phát triển lành mạnh hơn, ngoài sự hỗ trợ của ngân hàng thì bản thân các doanh nghiệp cũng cần phải có giải pháp phù hợp. Đầu tiên, các doanh nghiệp cần nghiên cứu những điều kiện, quy định và tiêu chí có liên quan đến việc vay vốn tín dụng. Theo đó, những doanh nghiệp phải thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật. 

Tiếp theo, các doanh nghiệp cũng cần tái cơ cấu các sản phẩm, rà soát lại các dự án bất động sản sao cho phù hợp với nguồn lực và khả năng tài chính. Không nên thực hiện 5-7 dự án cùng một lúc trong khi nguồn lực chỉ có một. Vị này bổ sung: “Đề nghị các doanh nghiệp tới đây phải rà soát hoặc bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính”.

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, nếu nói về tín dụng bất động sản, chính sách của nhà điều hành chỉ là một phần, vấn đề chính nằm ở việc cho vay của các ngân hàng. Đồng thời, cần khẳng định một điều rằng ngân hàng đã dành rất nhiều vốn cho bất động sản, thậm chí còn vượt qua các chỉ tiêu về an toàn vốn.

TS. Vũ Đình Ánh lấy dẫn chứng: “Trước đây, tín dụng cho lĩnh vực này chỉ chiếm tối đa là khoảng 12-15%; nhưng hiện tại đã chiếm hơn 20%. Do đó, không thể nói là thiếu nguồn vốn tín dụng, có chăng chỉ là nó không thể đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp; nguyên nhân một phần do bản thân một số doanh nghiệp triển khai dự án kiểu bất chấp nên không cơ cấu được nguồn vốn. Cuối cùng, doanh nghiệp lại quay ra đề xuất ngân hàng bơm vốn là không hợp lý”.

Doanh nghiệp cần chứng minh được khả năng trả nợ

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tín dụng với lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn 2017-2019 tăng trưởng hơn 20%/năm, cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế. Đến giai đoạn 2021 - 2021, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng ở mức thấp hơn do ảnh hưởng của dịch bệnh. Cụ thể, mức tăng trưởng của năm 2020 là 12,06% còn năm 2021 là 15,37%.  

Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, so với thời điểm cuối năm 2021 đã tăng khoảng 24,27%, trở thành một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ nền kinh tế (21,2%). Đối với cơ cấu này, có hơn 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, chủ yếu là phân khúc giá trị cao. Hơn 30% còn lại là cho vay với những nhu cầu kinh doanh bất động sản.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, kể từ tháng 10 năm ngoái, sau khi sự cố của SCB nổ ra đã khiến nhiều ngân hàng thương mại phải lo vấn đề thanh khoản, đảm bảo khi người dân rút tiền sẽ luôn có khả năng để chi trả. Chính vì thế, bản thân của các ngân hàng thương mại phải cân đối nguồn vốn sao cho phù hợp, sau đó cấp tín dụng cho bất động sản. Đây là lĩnh vực thường có giá trị lớn và kỳ hạn dài.  

Trong thời gian qua, khá nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc về vấn đề pháp lý. Thời điểm chưa có đủ cơ sở pháp lý, chưa xác định được giá đất, các dự án phải đảm bảo được tính khả thi và chứng minh được khả năng trả nợ của các doanh nghiệp. “Vì doanh nghiệp chưa chứng minh được khả năng trả nợ nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay. Điều này đã được các ngân hàng phản ánh trong hội nghị tín dụng bất động sản. Do đó, nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ, dòng vốn tín dụng của ngân hàng sẽ được khơi thông”, Thống đốc nhấn mạnh.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng, tín dụng trong những năm qua chủ yếu chảy vào phân khúc cao cấp, dẫn đến tình trạng mất cân đối cung cầu trên thị trường. Thời điểm hiện tại, với những dự án chưa có cơ sở pháp lý và giá nhà chưa phù hợp, khách hàng không có niềm tin để mua. Điều quan trọng hiện nay là phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, một khi xây xong là phải có sổ hồng, sổ đỏ mới thu hút được khách hàng. Nếu cả 2 vấn đề này được cân nhắc, có sự điều chỉnh phù hợp sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc nói trên.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội hiện nay đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Do đó, điều cần thiết là có được những giải pháp thúc đẩy nguồn cung, thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng phân khúc này và thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Cũng theo bà Hồng, Ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua đã chỉ đạo những tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho những dự án bất động sản đã đủ điều kiện về mặt pháp lý và có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng được nhu cầu thực về nhà ở, tiết kiệm chi phí hoạt động nhằm cho vay với lãi suất thấp hơn. Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết tín dụng và không có room kiểm soát riêng đối với tín dụng bất động sản.