Trong 3 - 6 tháng tới, điều gì khiến doanh nghiệp bất động sản phải “đau đầu”?

Đáo hạn trái phiếu gây áp lực lớn

Theo Dân trí, mới đây, Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đã công bố danh các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, trái phiếu lãi trong khoảng thời gian từ ngày 16/9 cho đến ngày 31/1/2023. Và theo danh sách này, có 54 doanh nghiệp đã chậm trả lãi gốc và lãi trái phiếu. Trong đó có 34 doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng. 

Nếu như xét về giá trị, có khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này tiến hành đáo hạn trong năm 2023, trong đó có 90% đến từ doanh nghiệp bất động sản. 

Có không ít đơn vị đã phải xoay xở các phương án để có thể có nguồn cung thanh toán trái phiếu. Ví dụ như Công ty Cổ phần Tập đoàn No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL) đã tiến hành tái cơ cấu và đàm phán thỏa thuận giao dịch hoán đổi nợ lấy cổ phần dành cho đối tác ngoại. Theo đó, các nhà đầu tư cũng sẽ nhận một phần vốn cổ phần trong hai công ty thành viên của Novaland đó là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn, Công ty Cổ Phần Đầu tư tổng hợp Mũi Né để tiến hành đổi lấy việc hủy bỏ một số lượng trái phiếu cũng như chứng quyền tương ứng.

Và một trường hợp khác đó là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đức Long Gia Lai (mã chứng khoán: DLG) cũng không thể chi trả hơn 180 tỷ đồng nợ gốc cũng như lãi đúng hạn vào ngày 30/12/2022 cho các nhà đầu tư. Doanh nghiệp này cũng đang tiến hành đàm phán cũng như thỏa thuận với trái chủ để có thể gia hạn cũng như kéo dài thời gian thanh toán.

 Theo nghiên cứu của Chứng khoán VnDirect, thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều áp lực trong thời gian từ 3 - 6 tháng cho đến khi bước vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. 

Số liệu ước tính ghi nhận có khoảng 37.642 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ tiến hành đáo hạn trong quý 2/2023, so với cùng kỳ tăng 306,4% và 65.905 tỷ đồng (ghi nhận tăng 13,3%) trong nửa cuối 2023.

Hé lộ những động thái tích cực

Ghi nhận cho thấy, sau hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì vào ngày 17/2, Chính phủ cũng đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường bất động sản. 

Đầu tiên chính là đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay dành cho các doanh nghiệp khó khăn. Còn thứ hai đó là tiếp tục cấp tín dụng đối với dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực về tài chính và giảm lãi suất cho vay. Còn thứ ba đó là đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội cũng như nhà ở dành cho công nhân, tương tự như gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành ở trong giai đoạn năm 2013 - 2016. 

Ngoài ra, dự thảo mới nhất về việc sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành sẽ được đàm phán gia hạn thêm thời gian cũng như nới lỏng một số điều kiện phát hành. 

Chuyên gia cho rằng, những chính sách này nếu như được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong thời gian ngắn hạn. 

Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Chí Thanh cho biết: “Cần có phương án tái cơ cấu, đặc biệt là với trái phiếu, với những doanh nghiệp đang không có khả năng trả nợ gốc và lãi”. Còn nếu như doanh nghiệp có trái phiếu đến hạn mà không tiến hành tái cơ cấu thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ dành cho cả ngân hàng. Nếu như muốn ngân hàng cho vay thì doanh nghiệp sẽ phải có phương án cơ cấu khả thi, chứng minh được khả năng có thể trả nợ. 

Chia sẻ ở trên VTV, Giám đốc Chiến lược đầu tư, Công ty TNHH Quản lý Quỹ SSI (SSIAM) - ông Barry David Weisblatt cho biết, để có thể xử lý vấn đề trái phiếu thì cần phải tùy thuộc vào từng doanh nghiệp, từng loại trái phiếu cụ thể. 

Xét về ngắn hạn, các doanh nghiệp cũng có thể cân nhắc tiến hành tái cấu trúc lại khoản vay trong thời gian vài năm, bán bớt đi tài sản và dự án. Còn về dài hạn, khi áp dụng Nghị định 65 thì sẽ rất tốt cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi có những yêu cầu về xếp hạng, quy định về nhà đầu tư. 

Ngoài việc giúp doanh nghiệp tháo gỡ những khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới thì việc khôi phục lại niềm tin của người mua nhà cũng là một trong những vấn đề cấp thiết để cho thị trường bất động sản có thể đảo chiều. 

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - Ông Quốc Anh nhận định, cần ngòi nổ để có thể giảm bớt đi áp lực về niềm tin thông qua gói kích thích. Ví dụ như thời điểm trước đây, ở gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, lãi suất từ 5 - 6%/năm và phân khúc nhà ở cũng đã giúp tạo ra được thói quen giao dịch ở trên thị trường. Cũng từ đó thị trường đã bắt đầu quay trở lại. 

Ở thời điểm hiện tại, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và nhà ở dành cho công nhân cũng đang được đề xuất cũng như kỳ vọng sẽ tạo ra được hiệu ứng tương tự. 

Mặc dù vậy, cũng có điểm sáng về sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Phân tích của Chứng khoán VNDirect cho thấy, dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (có bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) cho thấy, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại đã tốt hơn so với giai đoạn năm 2011 - 2013.