PGS-TS Ngô Trí Long: Ngân hàng cho bất động sản vay vẫn là… lãi nhất

Cho vay bất động sản là… lãi nhất

Vốn đối với các doanh nghiệp được ví như “mạch máu” và thị trường BĐS sẽ rơi vào tình trạng “bất động” nếu nghẽn dòng vốn. Tuy nhiên, gần một năm nay, thị trường bất động sản đã rơi vào “nguội, lạnh”, các chủ đầu tư “đói” vốn kể từ sau đại dịch COVID-19 và hầu hết các kênh dẫn vốn cho thị trường này rất khó huy động, chỉ trông chờ vào dòng vốn tín dụng.

Phân tích yếu tố này, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Ngô Trí Long cho rằng, quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS.

Tuy nhiên, theo ông Long, kênh huy động vốn này thì phụ thuộc nhiều vào tình hình tài chính của đất nước. “Hiện nay các ngân hàng đang dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, khiến lãi suất đến nhà đầu tư BĐS thường rất cao và sau một giai đoạn ồ ạt cho vay, các ngân hàng hiện đang cẩn trọng hơn với các dự án BĐS”, ông Long nói.

Theo ông Long, nguồn vốn vay từ các ngân hàng phục vụ thị trường BĐS vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Các ngân hàng cho vay sáu lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay BĐS lên đến 12 - 14%/năm, chưa tính đến các khoản phí khác. “Các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay mang lại lợi nhuận cao thế này. Với dự án pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín thì ngân hàng rất muốn cho vay”, ông Long nêu.

Theo thống kê, đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỉ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua), tỷ lệ nợ xấu là 1,81%. Trong đó, dư nợ tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 68% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 32%.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay có thể thấy, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư BĐS đều đang rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều doanh nghiệp BĐS thậm chí mất thanh khoản, âm dòng tiền. Chưa kể năm nay, một áp lực lớn cũng đến với nhiều doanh nghiệp BĐS là trái phiếu đáo hạn và nhu cầu tất toán trước hạn trái phiếu của nhà đầu tư.

Hiện số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS phá sản tăng gần 40% trong năm qua; giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm nghìn tỉ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó.

“Điều này cho thấy một số vốn rất lớn bị chôn trong đất và doanh nghiệp không có tiền để triển khai tiếp. Nếu không có giải pháp hữu hiệu thì thị trường bất động sản dễ trượt vào suy thoái, ảnh hưởng tới ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội”, ông Long nói.

Nợ xấu bất động sản đang tăng

Từ thực trạng của dòng vốn tín dụng đầu tư trên thị trường BĐS, ông Ngô Trí Long lưu ý, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, với mức lãi suất thay đổi theo thị trường, nhưng hiện có khoảng 94% dự nợ BĐS thời gian từ 10-25 năm. Nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể phải đối mặt với rủi ro thanh khoản. Thực tế, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%).

Ngoài ra, theo ông Long, đáng chú ý là tín dụng BĐS có tình trạng tập trung tại một số tổ chức tín dụng với tốc độ tăng trưởng cao; một số tổ chức tín dụng cấp tín dụng lớn với các nhóm khách hàng đầu tư dàn trải, dự án dở dang...

Ông Long đánh giá, hiện nay, chưa có nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cho thị trường BĐS và việc huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn do một số doanh nghiệp BĐS có những vi phạm trong phát hành gây mất lòng tin của nhà đầu tư.

Ông Ngô Trí Long cho rằng, năm 2023 là năm quyết định sự sống còn đối với các doanh nghiệp bất động sản. “Để “rã sự nguội lạnh” của thị trường BĐS, Chính phủ yêu cầu phân loại các vướng mắc khó khăn; lập tổ công tác xử lý những nhóm dự án của từng doanh nghiệp, cho thấy sự quyết tâm của Chính phủ”, ông Long nói.

"Rã đông" thị trường thế nào?

Nêu giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường, ông Ngô Trí Long đề nghị Bộ Xây dựng cần làm rõ khái niệm đầu cơ BĐS để các tổ chức thực hiện trong việc cấp tín dụng; rót tín dụng cho các dự án BĐS khả thi, đầy đủ pháp lý, phân khúc nhà ở nhu cầu thực.

Ngoài ra, để dòng vốn tín dụng vào BĐS không bị tắc, được khơi thông, Ngân hàng Nhà nước cũng nên xem xét phân loại dự án, chủ đầu tư để ổn định tâm lý người mua cũng như thị trường.

“Phân khúc nhà ở thương mại, mang tính đầu cơ nhiều khó cần tạm thời chưa cấp tín dụng. Phân khúc cần được quan tâm là nhà ở xã hội. Đặc biệt các địa phương cần vào cuộc sớm, trong đó có Hà Nội, TP.HCM. Phân khúc này cần vốn tín dụng để giải quyết vấn đề bức xúc của người dân trong vấn đề nhà ở”, ông Long nêu.

Cũng theo chuyên gia này, cần xây dựng các cơ chế, chính sách phù hợp cho từng phân khúc khách hàng; phân lợi mức độ rủi ro đối với từng nhóm, tiểu ngành BĐS.

Cụ thể, các phân khúc BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất cần được ưu tiên cấp tín dụng, bởi nó góp phần đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội của các địa phương và toàn quốc. Đây cũng là lĩnh vực rất tiềm năng trong thời gian tới.

Đối với lĩnh vực BĐS khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại..., ông Long cho rằng, có thể xem xét cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ để hỗ trợ khi thiếu hụt thanh khoản tạm thời; cho vay lãi suất ưu đãi đối với với các khoản vay mới…

“Cấp tín dụng cần có chọn lọc, tập trung vào các doanh nghiệp uy tín, có kinh nghiệm, có năng lực tài chính tốt và sẽ xem xét điều chỉnh định hướng kịp thời khi thị trường khởi sắc hơn”, ông Long nêu.

Ông Long cũng nhấn mạnh, cần kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS đang dư thừa; kiểm soát chặt iệc cấp tín dụng đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau, dự án đầu tư, rủi ro và nâng cao chất lượng thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng, nhất là đối với các doanh nghiệp có trái phiếu đến hạn thanh toán”, ông Long nêu.