Sẽ có một cuộc thanh lọc khốc liệt thứ hai của thị trường bất động sản?

Rất nhiều khó khăn

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều quy định để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng vừa có gói 120.000 tỷ đồng hồi sức cho thị trường nhưng có thể nói, ngành bất động sản vẫn chưa thấy nhiều tín hiệu khả quan. Sự khó khăn âm ỉ trong nhiều năm qua đã khiến các doanh nghiệp kiệt sức và chưa thể hồi phục trong một sớm một chiều. Đói vốn, không có tiền phát triển dự án vẫn đang là cơn “trọng bệnh” của các doanh nghiệp địa ốc. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang bị “chê” vì lãi suất quá cao, thời gian ưu đãi ngắn. Chúng ta cũng không thể loại trừ được việc có thể gói tín dụng này sẽ không thu được kết quả như kỳ vọng.

Theo bảng công bố từ Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), quý 1 năm 2023 tiếp tục ghi nhận sự khó khăn của thị trường bất động sản. Theo đó, tại thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận, nguồn cung mới chỉ đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm. Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, trong quý I năm nay chỉ có 500 sản phẩm được đưa ra thị trường. Đây là con số thấp kỷ mục, giảm 92% theo năm. Tiêu điều hơn, ở miền Trung, các tỉnh thành trước đây rất sôi động như TP.Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định lại không ghi nhận dự án mới.

Việc thiếu nguồn cung khiến giá nhà ở tăng lên một cách phi lý. Hai thành phố lớn nhất cả nước liên tiếp thiết lập các kỷ lục về giá bán tại các dự án. Cụ thể, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ ở Hà Nội từ 42 – 55 triệu/m2, tăng 3 – 8% theo năm. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ TP.HCM từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 3 – 10% theo năm. Các tỉnh lân cận TP.HCM, phân khúc đất nền và biệt thự có mức giá ổn định, song phân khúc căn hộ, nhà phố, shophouse mức giá tăng từ 3 – 10% tùy phân khúc.

Đối với giao dịch đất nền, một báo cáo của DKRA Group cho thấy, trong quý I, sức cầu đất nền dự án tại các tỉnh phía Nam nhừ TP.HCM và các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai rất thấp. Tính thanh khoản đất nền trong quý sụt giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Nguyễn Trọng Hưng, Giám đốc Công ty bất động sản Hưng Phát Land than thở: “Chúng tôi cứ ngỡ năm 2023 sẽ thị trường bất động sản sẽ khởi sắc phần nào sau 2 năm khó khăn liên tiếp. Thế nhưng, thị trường vẫn rất trầm lắng và chìm trong những sắc màu ảm đạm. Chúng tôi chưa thấy tín hiệu tích cực nào từ thị trường cả”.

Theo ông Hưng, việc có nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ cho thị trường bất động sản trong thời gian qua chưa phát huy được đầy đủ hiệu quả. Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước chỉ hỗ trợ được một số đối tượng nhất định, tuy nhiên con số không nhiều. Bên cạnh đó, tính khả thi của gói tín dụng này chưa ai dám khẳng định là sẽ thành công. Bởi có quá nhiều rào cản về lãi suất và thời gian ưu đãi. “Liệu doanh nghiệp bất động sản có dám vay với lãi suất 8%/năm, ưu đãi trong 3 năm để làm nhà ở xã hội thu về tỷ suất lợi nhuận 10%? Đây là bài toán mà các chủ đầu tư sẽ rất đau đầu. Gói tín dụng ưu tiên phát triển nhà ở xã hội nhưng mức cho vay lại như gói tín dụng thương mại. Không dễ để người dân và chủ đầu tư đưa ra quyết định có vay hay không”, ông Hưng nói.

Giám đốc Công ty bất động sản Hưng Phát Land nói thêm, từ đầu năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn bất động vì không thể tiếp cận được nguồn tín dụng. Sản phẩm cũ không bán được vì thiếu tiền hoàn thiện, trong khi đó, có dự án được cấp phép cũng thiếu kinh phí để khởi công.

Cuộc sàng lọc khốc liệt thứ 2?

Về vấn đề này, Giám đốc Phú Đông Group, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo chia sẻ, bức tranh bất động sản năm 2023 vẫn còn rất nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, chính những điều này lại là cuộc thanh lọc, loại bỏ dần đi những doanh nghiệp, đơn vị thiếu năng lực, kinh nghiệm. Các doanh nghiệp hoạt động theo kiểu ăn xổi như những năm trước sẽ buộc phải rời thị trường. Thị trường bất động sản thời gian tới sẽ phát triển ổn định, bền vững hơn vì chỉ còn lại những doanh nghiệp có sức khoẻ tài chính tốt, chiến lược phát triển an toàn.

Bà Thanh Thảo cho rằng, đối với các doanh nghiệp có tiềm lực, phát triển bền vững sẽ có nhiều cơ hội để phát triển trong thời điểm này. Họ cơ cấu lại sản phẩm, phát triển ở phân khúc căn hộ, nhà ở hợp túi tiền, phục vụ nhu cầu thực của người dân. Đó chính là những phân khúc mà thị trường rất cần để cân đối lại sự lệch pha. Bên cạnh đó, điều cốt lõi nhất chín là người dân có nhà và doanh nghiệp có dòng tiền để tái đầu tư.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình sàng lọc tự nhiên. Thị trường sẽ loại bỏ hàng loạt các đối tượng, thàn phần không phù hợp với quy luật phát triển bền vững. Đó là các doanh nghiệp bất động sản phát triển nóng, môi giới thiếu năng lực cho đến nhà đầu tư thiếu tiềm lực và kinh nghiệm. Sau quá trình sàng lọc tự nhiên, thị trường chắc chắn sẽ phát triển ổn định hơn, minh bạch hơn và có chiều sâu hơn. Lâu nay, bất động sản đang phát triển quá dàn trải nhưng thiếu đi chiều sâu.

Ông Tô Ngọc Trường Giang, Giám đốc Phát triển Dự án Trần Liên Hưng cho rằng, cuộc thanh lọc năm 2023 sẽ không kém phần khốc liệt so với năm 2022 dù nhiều chính sách kích thích sự hồi phục phát triển bất động sản đã được ban hành. “Vì sao Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đưa ra các gói tín dụng chỉ phục vụ cho chủ đầu tư phát triển nhà ở và người mua nhà ở xã hội. Bởi vì, mặc dù gói tín dụng này đưa ra để góp phần phục hồi cho thị trường nhưng cũng hỗ trợ có sàng lọc. Các doanh nghiệp đưa ra các sản phẩm phù hợp với thị trường, với nhu cầu của người dân sẽ được vay vốn. Trong khi đó, các doanh nghiệp chỉ phát triển nhà ở thương mại, nhà ở siêu sang phục vụ phần nào đó cho giới đầu cơ sẽ chưa được hỗ trợ về tín dụng”, ông Giang phân tích.

Theo ông Giang, cuộc sàng lọc năm 2022 được xem là về chiều rộng, còn năm nay, cuộc sàng lọc thứ 2 sẽ đi vào chiều sâu. Các doanh nghiệp thực sự có tiềm lực, có kinh nghiệm, có cơ cấu sản phẩm hợp lý sẽ có nhiều cơ hội, dư địa để phát triển. Còn các doanh nghiệp phát triển nóng, phát triển theo thị hiếu trong kế hoạch ngắn hạn chắc chắn sẽ bị đánh bật khỏi thị trường.