Dòng vốn vào bất động sản đang được “khơi thông”, tạo đà cho thị trường phục hồi

Lãi suất dần hạ nhiệt

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, lần đầu tiên trong thời gian hai năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định giảm 1 điểm % một số lãi suất điều hành. Theo đó, lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4,5%/năm xuống còn 3,5%/năm, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử ngân hàng cũng như cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với các tổ chức tín dụng giảm từ 7%/năm xuống chỉ còn 6%/năm. 

Và theo số liệu mới công bố của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất bình quân liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm đã giảm 0,8 điểm % xuống chỉ còn 2,7%/năm khi kết thúc phiên giao dịch vào ngày 20/3. Đây chính là là đầu tiên tính từ cuối tháng 8/2022, lãi suất ngân hàng ở kỳ hạn giảm xuống dưới mức 3%/năm. 

Chia sẻ ở trong báo cáo mới đây của OneHousing, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - TS. Cấn Văn Lực cho biết, lãi suất vay vốn giảm cũng sẽ có ba tác động tích cực cho cả bên bán lẫn bên mua ở trên thị trường bất động sản. 

Đầu tiên là chi phí vốn giảm cũng như giá bán hấp dẫn hơn. Áp lực về chi phí vốn đối với chủ đầu tư cũng sẽ giảm bớt bởi tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn để từ đó có thể đưa ra danh sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản ở trên thị trường bất động sản. Song song với đó, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để có thêm nguồn lực nhằm hoàn thiện các dự án dang dở cũng như triển khai các dự án mới - kết quả là nguồn cung mới sẽ được bổ sung cho thị trường.

Thứ hai đó là nhu cầu mua bất động sản của khách hàng cũng có phần khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao chính là một trong những rào cản lớn đối với việc mà các khách hàng đưa ra quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất vay vốn giảm thì sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng. 

Thứ ba là tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản. Khách hàng tâm lý chờ đợi giá bất động sản sẽ giảm tiếp, làm thanh khoản thị trường trở nên trầm lắng. Chính vì thế, trong bối cảnh lãi suất giảm dần thì TS Cấn Văn Lực cũng kỳ vọng tình trạng trên sẽ được cải thiện với tâm lý ở trên thị trường sẽ trở nên tích cực hơn. 

Ông Lực nói rằng: “So với thời điểm đầu năm, lãi suất cho vay hiện đã giảm từ 1 - 2%, nhiều ngân hàng cũng đã đưa ra gói tín dụng ưu đãi và kỳ vọng tiếp tục sẽ có sự giảm nhẹ trong thời gian sắp tới. Mặc dù vậy cũng cần phải lưu ý rằng tác động của việc giảm lãi suất cũng sẽ phân hóa giữa các chủ đầu tư, dự án khác nhau, giá trị bất động sản cũng khác nhau. Những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai thành công nhiều dự án và có năng lực tài chính lành mạnh, các dự án cần phải có pháp lý rõ ràng và minh bạch, vị trí đẹp,... sẽ có nhiều lợi thế hơn được các ngân hàng ưu tiên giảm lãi suất và được khách hàng quan tâm cũng như lựa chọn nhiều hơn”. 

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp “sôi động” trở lại

Suốt thời gian vừa qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã gần như rơi vào trạng thái đóng băng bởi một số vi phạm dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư mất niềm tin. Và theo thống kê của Chứng khoán VNDirect, khối lượng trái phiếu bởi nhóm bất động sản phát hành cũng chỉ ghi nhận hơn 62.000 tỷ đồng trong năm vừa qua, so với năm 2021 sụt giảm 79%. 

Mặc dù vậy thì theo thống kê, sau khi Nghị định 08 có hiệu lực thi hành (5/3/2023) cho đến nay, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động được hơn 20.000 tỷ đồng trái phiếu. 

Trong đó thì một số lô trái phiếu có giá trị lớn được phát hành như Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi sao Phương Nam (ghi nhận gần 4.700 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi sao Phương Nam (ghi nhận gần 4.700 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nam An (ghi nhận 4.700 tỷ đồng), Công ty Trách nhiệm hữu hạn Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (ghi nhận 2.300 tỷ đồng), Công ty Trách nhiệm hữu hạn Kinh doanh Nội thất Luxury Living (ghi nhận 4.800 tỷ đồng).

Có thể thấy, Nghị định 08 vừa ra đời được cho là một yếu tố quyết định sự sống còn của doanh nghiệp, trong đó sẽ có thể giải quyết được vấn đề về thanh khoản. Thị trường bất động sản đang gặp khó khăn trong môi trường lãi suất cao, việc giãn nợ cũng sẽ giúp cho các doanh nghiệp có đủ thời gian hồi phục để có thể thu về lợi nhuận cũng như hoàn thành nghĩa vụ nợ. Bên cạnh đó, việc cho phép trả nợ bằng tài sản cũng sẽ giúp cho các doanh nghiệp tránh vỡ nợ cũng như có thể xoa dịu trái chủ nếu như giá trị tài sản là thỏa đáng. 

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam - ông Đinh Minh Tuấn cho biết, việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu hai năm cũng mang đến kỳ vọng kéo dài thời gian và điều kiện để cho các doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ các dự án đang vướng về tính pháp lý, chuyển nhượng M&A hoặc là tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để có thể thanh toán nợ trái phiếu đến hạn. 
Chuyên gia này nói rằng: “Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại cũng giúp cho việc thanh toán trở nên dễ dàng hơn nhiều”. 

Mặt khác, chuyên gia cho rằng Nghị định 08 không chỉ giúp giảm tải áp lực cho các doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ cho các nhà đầu tư. Đối với những trái chủ không muốn gia hạn hai năm, nghị định bảo vệ trực tiếp quyền lợi của họ thông qua việc cho phép họ quyền lựa chọn chứ doanh nghiệp không được tự ý gia hạn. 

Đối với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngay thì doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản để từ đó có thể bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn nhằm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư. 

Tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý

Hiện nay, nhiều địa phương đang tích cực vào cuộc rà soát, tháo gỡ vướng mắc pháp lý dành cho các dự án bất động sản. Theo Nghị quyết 33 ban hành mới đây, Chính phủ cũng đã yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát lập danh mục dự án nhà ở, bất động sản ở trên địa bàn, đánh giá cụ thể lý do và nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc là chậm triển khai. Trên cơ sở đó, chú trọng tháo gỡ khó khăn vướng mắc về mặt pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để có thể tăng nguồn cung cho thị trường. Nếu như có vướng mắc vượt thẩm quyền thì cần báo cáo, đề xuất các cấp có thẩm quyền giải quyết. 

Ngoài ra, địa phương cũng khẩn trương có kết luận các dự án bất động sản đã và đang tiến hành rà soát thủ tục pháp lý để cho các dự án sớm được tiếp tục triển khai nhất là các dự án lớn, các dự án đáp ứng được nhu cầu thực của nhân dân và nhà ở xã hội,... Đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện việc rà soát, trình và phê duyệt (phê duyệt điều chỉnh) quy hoạch chung, quy hoạch phân khu cũng như quy hoạch chi tiết xây dựng để có thể triển khai thực hiện các dự án nhà ở, bất động sản ở trên địa bàn. 

Các chuyên gia cho rằng, nếu như tháo gỡ được vấn đề trước mắt đó là pháp lý thì ngay lập tức hàng trăm dự án được giải tỏa và dòng tiền cũng từ đó mà ra. Điều quan trọng hơn, pháp lý chính là niềm tin, tháo gỡ sẽ củng cố niềm tin một cách mạnh mẽ nhất. 

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, đến thời điểm hiện tại hầu hết các chính sách, quyết định được ban hàng gần đây như là gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 về quy định trái phiếu và Nghị quyết 33 về việc giải pháp tháo gỡ khó khăn dành cho thị trường bất động sản đã cho thấy tín hiệu tích cực.

Đánh giá Nghị quyết số 33, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay, nghị quyết này thể hiện được quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đáng chú ý là về nguồn vốn và tính pháp lý. 

Vị này nhấn mạnh: “Nghị quyết cũng nêu rõ mục tiêu quan trọng chính là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về mặt pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để có thể hỗ trợ cũng như tạo ra nguồn cung ở trên thị trường hiện nay có hơn 100.000 căn hộ đang được xây dựng. Nếu như các thủ tục ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án được thông qua thì sẽ cải thiện nguồn cung ở trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua”.