Thực trạng sàn BĐS ở TP. HCM: Đóng cửa 9 sàn trong 2 tháng đầu năm 2023, môi giới làm việc không lương

Theo Dân trí, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh mới đây đã có văn bản công khai thông tin hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn. 

Bên cạnh việc kê khai danh sách 59 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, đơn vị này còn cập nhật thêm 3 sàn giao dịch chính giải thể. Chi tiết, sàn giao dịch bất động sản Vieland của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ bất động sản Vieland được thành lập vào tháng 4/2021 và chấm dứt hoạt động ngày 27/12/2022.

Và sàn giao dịch bất động sản Goland của Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển quỹ đất Goland được thành lập tháng 3/2019, được chấm dứt hoạt động ngày 29/12/2022.

Còn sàn giao dịch bất động sản Kim Cúc Land thuộc Công ty cổ phần Đầu tư Kim Cúc Land cũng đã đưa ra thông báo chính thức giải thể vào ngày 6/1/2023.

Môi giới bất động sản rơi vào tình trạng “làm việc không lương”

Là một nhà môi giới bất động sản với thời gian 7 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, đối diện với những biến động này thì anh Nguyễn Duy Mạnh (30 tuổi) làm việc ở TP. Hồ Chí Minh đã không tránh khỏi lo lắng dù đã chuẩn bị tâm thế từ trước. 

Anh Mạnh cho hay: “Nhìn chung, những sản phẩm bất động sản thời gian gần đây bán ra rất chậm, lượng khách hàng phát sinh cũng ít đi đáng kể, so với cùng kỳ năm ngoái giảm khoảng 70 - 80%. Còn riêng nhóm khách hàng mua để đầu tư hầu như không có hay chiếm số lượng rất ít”. 

Cũng theo lời anh Mạnh, khách hàng mua bất động sản ở trong giai đoạn này chủ yếu là nhóm đã có tài sản tích trữ từ trước, tài chính nhàn rỗi, có nhu cầu tìm kiếm những dự án tiềm năng đang có mức chiết khấu tốt từ nhà đầu tư. 

Nhân viên môi giới này bộc bạch: “Phân khúc căn hộ để ở với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng có ưu đãi thanh toán nhẹ nhàng thì còn có thể giao dịch được chứ còn ở phân khúc cao cấp hơn, giá tầm 4 - 5 tỷ đồng trở lên thì tỷ lệ giao dịch ghi nhận giảm gần 80%. Riêng những dự án đầu tư nghỉ dưỡng thì hầu hết đều đứng yên”. 

Giá của những sản phẩm bất động sản trong thời gian gần đây cũng được anh Mạnh đánh giá là có chiều hướng giảm sâu. Có nhiều nhà đầu tư còn phải tung ra các chính sách thanh toán hấp dẫn, giảm tiến độ thanh toán hay giảm giá từ 15%, 30% đến 40% và tùy theo từng sản phẩm để cố gắng níu kéo khách hàng. 

Ở công ty của một số đồng nghiệp mà anh Mạnh quen biết cũng có trường hợp bị giảm lương hoặc có nơi còn chuyển sang chế độ làm việc không lương để có thể đồng hành cùng với công ty trong lúc khó khăn. Còn về phần mình, anh cảm thấy bản thân vẫn còn khá may mắn bởi vì đơn vị của anh đang làm việc vẫn đặc biệt ưu tiên hỗ trợ cho những nhân viên bán hàng. 

Cũng tương tự, những khách hàng của anh Đặng Quang Công - là môi giới bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh cũng chần chừ khi đưa ra quyết định sẽ mua sản phẩm bất động sản trong thời điểm hiện tại. Điều này cũng khiến cho nguồn doanh thu và các giao dịch bị chậm hơn so với thời điểm trước. 

Anh Công bày tỏ rằng: “Hy vọng trong thời gian sắp tới thị trường bất động sản sẽ có diễn biến tích cực hơn. Tháo gỡ được khó khăn về mặt pháp lý và nới các khoản room cho vay. Song song với đó, mong là Nhà nước sẽ có quy định một cách rõ ràng và hợp lý hơn về các khoản trái phiếu cũng như dòng vốn để cho thị trường sớm được ổn định và phục hồi”. 

Tỷ lệ các sàn bất động sản giải thể có tiếp tục tăng?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, với tình hình hiện nay, khi mà tính thanh khoản bất động sản đang xuống thấp, song song với đó là khó khăn chung về kinh tế thì việc có hàng loạt các công ty bất động sản gặp khó khăn đã dẫn đến việc giải thể là điều hiển nhiên. 

Ông Quang nhận định: “Tỷ lệ doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng gần 20% so với thời điểm 2 tháng đầu năm 2022 theo toi là vẫn còn ít và sẽ tăng nữa trong thời gian sắp tới, khi thị trường bất động sản mất thanh khoản như hiện tại”. 

Phân tích thêm về những vấn đề mà các doanh nghiệp hiện nay đang mắc phải, ông Quang cho hay, những công ty lớn chủ yếu vướng khó khăn về dòng tiền. Còn các công ty nhỏ thì sẽ gặp khó khăn về sản phẩm. Riêng sàn môi giới bất động sản sẽ là nơi gặp khó khăn nhiều nhất bởi không còn giao dịch ổn định như trước. 

Cũng theo quan sát của vị chuyên gia này, từ đầu năm đến nay hầu hết 90 - 95% công ty bất động sản cũng đã tiến hành tái cơ cấu lại nhân sự và sa thải khoảng 30 - 50% số lượng nhân viên để có thể đủ sức duy trì hoạt động. 

Còn khi đưa ra so sánh với đợt khủng hoảng bất động sản hơn 10 năm về trước, chuyên gia này cho rằng đều có chung một đặc điểm đó là khó khăn về mặt dòng tiền, tài chính. Ngoài ra, còn giống nhau về vấn đề cung - cầu lệch pha, trong khi đó nhu cầu ở thực về bất động sản thì nhiều, tuy nhiên cung lại ít, lương cung tung ra thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp. 

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra điểm khác nhau ở 2 thời điểm. Đó chính là sức chịu đựng rủi ro bất động sản. Ông nói rằng: “Nếu như trước đây sức chịu đựng rủi ro bất động sản thấp thì hiện tại những doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng đã trang bị cho mình kinh nghiệm, tích lũy nhiều bài học về phòng chống rủi ro từ những sự kiện khủng hoảng từ trước đó”. 

Và nếu như lúc trước đa số mỗi người đều sở hữu từ 1 - 2 bất động sản và khi khó khăn xảy ra, việc bị mất giá bất động sản sẽ làm cho nhà đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn, không có sự phòng chống bởi một nguồn duy nhất. Còn trong thời điểm hiện nay, nhờ có giai đoạn từ năm 2016 - 2021, có gần 6 năm thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, người dân, doanh nghiệp đã biết chú trọng đầu tư nhiều hơn, có sự tích lũy về tài sản và tài chính, việc nhà đầu tư nắm trong tay từ 3 - 5 bất động sản cũng trở nên phổ biến. 

Cũng từ đó, việc khó khăn liên tục xảy ra như hiện tại cũng sẽ ảnh hưởng rất nặng nề đối với các công ty bất động sản có quy mô lớn. Mặc dù vậy, với nhà đầu tư nhỏ, cá nhân thì sự rủi ro cũng thấp hơn bởi vì đã có tích lũy tài chính và tích đủ dòng tiền từ những đợt đầu tư từ 6 năm trước. 

Ông Quang nói rằng: “Thị trường đột ngột đi xuống vào quý 4/2022, cho đến thời điểm hiện tại thì hiện tượng cắt lỗ diễn ra rất nhỏ giọt và có những dự án buộc phải giảm từ 30 - 40% hay có nơi thậm chí là 50%, mặc dù vậy cũng không quá phổ biến”. 

Những dự án bất động ngay ở trung tâm thành phố thì hầu hết không có biến động quá lớn, thậm chí một số nơi chỉ giảm từ 2 - 3%. Điều này cũng chứng minh cho sức chịu đựng của nhà đầu tư hiện nay mạnh hơn so với thời điểm trước. Mặc dù vậy, theo lời ông Quang không thể vì điều này mà chủ quan, nếu vẫn để cho những khó khăn này kéo dài thì các nhà đầu tư cũng sẽ tiếp tục rơi rụng dần. 

Và thêm một điểm khác nữa chính là ở đợt biến động này, dường như Chính phủ đã rút kinh nghiệm và có bài học quản trị lớn qua sự kiện khủng hoảng thị trường 10 năm hay 20 năm về trước, qua những đổ vỡ từ các nước như Trung Quốc, Hàn Quốc,... Chính vì thế, Chính phủ đã trang bị sẵn tâm thế và đề ra những giải pháp tích cực hơn trong việc tìm hướng gỡ rối cho thị trường bất động sản để có thể sớm hòa nhịp chung với nền kinh tế. 

Để có thể cải thiện được tình hình bất động sản trong thời gian tới, ông Trần Khánh Quang cho rằng Nhà nước cũng nên điều chỉnh hoàn thiện hơn về mặt pháp lý và không nên thay đổi chính sách quá nhanh, đột ngột. Bởi vì một sản phẩm bất động sản luôn mang tính thời kỳ kéo dài và phải từ 3 - 5 năm hoặc là 10 năm, chính vì thế một chính sách phải đi song hành từ 5 - 10 năm thì mới đảm bảo về sự ổn định. Bên cạnh đó, hỗ trợ về nguồn cung ở trên thị trường cũng chính là một trong những giải pháp quan trọng. 

Ông Quang nhấn mạnh: “Chúng ta cần phải mạnh dạn cung cấp ra thị trường những sản phẩm bất động sản có mức giá hợp lý. Và sẽ hiệu quả hơn khi mà Chính phủ trực tiếp hỗ trợ, cung cấp hay kết hợp với doanh nghiệp để có thể cùng cung cấp ra thị trường nhiều sản phẩm bất động sản giá rẻ, sản phẩm dành cho những đối tượng có nhu cầu thực và cần thiết”. Cũng theo vị này, nếu cố gắng phát triển giải pháp trên thì thị trường sẽ sớm hồi phục, phát triển một cách lành mạnh cũng như ổn định trong thời gian sắp tới. 

Thông tin từ Tổng cục Thống kê, xét về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tính chung 2 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập đang có dấu hiệu giảm sâu, so với cùng kỳ giảm 62,4%. Tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản mới đây cũng chỉ đạt 25.281 tỷ đồng, giảm 68,9%. Số lượng doanh nghiệp quay lại hoạt động cũng có xu hướng giảm 18,8% so với cùng kỳ. Trong khi đó thì số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể đã tăng gần 20% so với thời gian 2 tháng đầu năm 2022.