TS. Nguyễn Văn Đính: "Môi giới không đủ khả năng tài chính để tích trữ bất động sản và chờ giá tăng"

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, gần đây dư luận xôn xao về nghi vấn một số cá nhân và doanh nghiệp trong ngành môi giới bất động sản cấu kết để thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường. Tuy nhiên, trong thực tế, môi giới bất động sản chủ yếu là vai trò trung gian, kết nối các chủ đầu tư và khách hàng, hỗ trợ quá trình mua bán và cho thuê bất động sản.

Môi giới bất động sản không phải đầu cơ

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, vấn đề giá bất động sản hiện đang là chủ đề nóng, từ căn hộ chung cư đến biệt thự, đất đấu giá đều liên tục tăng, gây ngỡ ngàng cho người dân khi thấy giá bất động sản tăng cao chóng mặt. Đáng chú ý, trong việc tăng giá này, có thể có những đối tượng đầu cơ, lợi dụng sự mất cân bằng cung cầu để tích trữ và thổi giá, nhằm thu lợi từ chênh lệch giá.

Cũng theo ông Đính, những người này có tài chính mạnh, thường theo dõi sát sao với thị trường và ngay khi có cơ hội, sẽ nhanh chóng “chốt đơn” tích trữ hàng và tìm cách bán lại với giá cao hơn để kiếm lời. Điều này hoàn toàn khác với người làm môi giới bất động sản.

Môi giới chỉ nhận hoa hồng từ công việc tư vấn, kết nối khách hàng nên sẽ không đủ khả năng tài chính để tích trữ bất động sản và chờ giá tăng. Nếu có cũng chỉ là số ít và không đủ để làm ảnh hưởng lớn đến thị trường.

Ông Đính nhấn mạnh, quyền quyết định giá bán bất động sản nằm ở chủ đầu tư và các nhà phát triển dự án. Mức giá cao hay thấp sẽ do chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp quyết định, nhằm đáp ứng các mục tiêu kinh doanh riêng.

Theo đó, doanh nghiệp có thể đặt giá cao để tối đa hóa lợi nhuận, hoặc chọn mức giá thấp hơn nhằm tăng sức cạnh tranh. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể xác định một mức giá trung hòa, đảm bảo cân bằng lợi ích cho cả doanh nghiệp và khách hàng. Tùy vào từng thời điểm, mục tiêu kinh doanh có thể thay đổi, từ đó chiến lược giá cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp.

Thực tế, vai trò của hoạt động môi giới bất động sản hiện nay không chỉ còn đóng vai trò là “kênh phân phối” mà nhiều sàn giao dịch còn được chủ đầu tư tin tưởng giao phó các nhiệm vụ tư vấn về chiến lược bán hàng, giá bán. Tuy nhiên, mức giá do sàn giao dịch đề xuất thường bị các chủ đầu tư đánh giá là “quá thấp”. Bởi nếu giá bán quá cao, vượt ngoài tầm tài chính của nhiều người, sản phẩm sẽ trở nên kém hấp dẫn, khiến việc chốt giao dịch trở nên khó khăn.

Do đó, sàn giao dịch và môi giới bất động sản là những người mong muốn giá bán được đặt ở mức hợp lý nhất, giúp họ thuận lợi hơn trong việc bán hàng và tạo điều kiện để họ nhận được hoa hồng. Bởi lẽ, thu nhập của môi giới phụ thuộc vào hoa hồng. Họ sẵn sàng chấp nhận mức hoa hồng thấp nhưng đều đặn, còn hơn là dành cả năm theo đuổi một giao dịch lớn nhưng liên tục gặp khó khăn.

Minh bạch từ sàn giao dịch

Luật kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ 1/8 đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, với nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động môi giới bất động sản.

Theo đó, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản cũng tương tự như các ngành nghề chuyên môn khác như bác sĩ, giáo viên hay luật sư…phải đáp ứng các yêu cầu về trình độ và năng lực để đảm bảo hoạt động nghiêm túc, chuyên nghiệp. Đặc biệt, luật không cho phép các cá nhân hành nghề tự do, mà yêu cầu họ phải hoạt động trong khuôn khổ một doanh nghiệp cụ thể.

Để những quy định mới đi vào cuộc sống, thực sự là công cụ hữu hiệu, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, kiến nghị một loạt chính sách liên quan đến vai trò của các sàn giao dịch bất động sản do tư nhân quản lý, đảm bảo hoạt động đúng chức năng là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan đến bất động sản như môi giới, tư vấn, quản lý và các dịch vụ khác theo quy định pháp luật.

Theo đó, cần quy định chi tiết về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, đồng thời yêu cầu nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ quản lý và môi giới. Các tiêu chuẩn này nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ và tăng cường tính chuyên nghiệp cho ngành. Đồng thời, ban hành quy chế hoạt động cho các sàn giao dịch bất động sản và yêu cầu công khai quy chế này để các bên liên quan có thể giám sát, đảm bảo tuân thủ đúng quy định.

"Cơ quan quản lý cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn về việc thực hiện các điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản, cũng như tổ chức thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề cho các đối tượng môi giới, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023”, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân kiến nghị.

Ngoài ra, nhóm chuyên gia cũng đề xuất có quy định về trình tự và hình thức hợp đồng dịch vụ bất động sản tại sàn giao dịch, nhằm giúp các bên tuân thủ đúng quy trình. Đồng thời, các chế tài xử phạt cần được nâng cao để xử lý các vi phạm liên quan đến việc báo cáo và công khai thông tin bất động sản. Khuyến khích các đơn vị kinh doanh sàn giao dịch bất động sản áp dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh.

Việc này sẽ giúp xây dựng hệ thống niêm yết và giao dịch trực tuyến, hỗ trợ nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin thị trường. Để làm được điều này, các cơ quan chức năng cũng cần công khai các thông tin quan trọng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở và các dự án đầu tư hạ tầng.

Cùng với đó, danh sách các doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch đủ điều kiện hoạt động cũng cần được công bố rộng rãi. Ngoài ra, cần bổ sung quy định kiểm soát các giao dịch về công khai giá bán, quy trình và thủ tục thực hiện, cũng như các chi phí dịch vụ liên quan. Những việc này sẽ giúp nâng cao tính minh bạch cho thị trường, nhất là các dự án hình thành trong tương lai. Từ đó, tránh được tình trạng đầu cơ, thao túng giá bất động sản để trục lợi.