Ma trận chiêu trò của môi giới khiến chủ nhà “phát hoảng”

Chia sẻ về câu chuyện bán nhà đầy gian truân của mình, chị Kim Anh (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, trước khi chính thức rao bán căn nhà trong ngõ diện tích 40m2 của gia đình mình, chị có mời một vài môi giới đến xem và định giá căn hộ. Sau khi cân nhắc các mức môi giới đưa ra, chị quyết định chào bán với giá 6 tỉ đồng và chỉ nhờ 2 sàn rao bán giúp.

Người bán “điên đầu”

Chị Kim Anh cho biết, khi căn nhà vừa được đăng trên hệ thống của sàn, ngay lập tức rất nhiều môi giới từ các sàn khác nhau đã liên hệ với chị để hỏi thêm thông tin, đề nghị bán giúp với mức hoa hồng 3% giá trị căn nhà. Ban đầu chị đồng ý cho thêm 1,2 sàn khác cùng bán căn nhà nhưng sau đó việc liên tục phải tiếp môi giới thay vì khách hàng đến nhà gây ra rất nhiều phiền toái.

Sau hơn 3 tháng căn nhà vẫn chưa bán được, gia đình chị Kim Anh quyết định hạ giá xuống 5,8 tỉ đồng thì khách đến xem nhà liên tục, bao gồm cả những người không qua môi giới, thậm chí có người sẵn sàng cọc ngay nếu chị bán với giá 5,5 tỉ đồng.

Tuy nhiên, khi chị quyết định bán thì tất cả khách đều nói ràng cần thảo luận thêm với gia đình, hoặc đã mua căn khác. Chị Kim Anh chủ động tìm hiểu thông tin những vị khách này qua kênh Facebook và Zalo thì phát hiện họ đều là môi giới giả làm khách hàng.

Theo những người làm trong lĩnh vực bất động sản lâu năm, đây có thể là chiêu thăm dò để biết mức giá mà chủ nhà chấp nhận bán, sau đó sẽ tìm khách hoặc mua lại nhằm bán chênh lệch cho khách. Chiêu thức này không chỉ áp dụng với nhà đất mà còn với chung cư. Nhiều chủ căn hộ thường xuyên nhận được các cuộc gọi từ môi giới trả giá cao nhưng khi đồng ý bán thì môi giới “mất hút”.

Mệt mỏi hơn, gia đình anh Nam (HH Linh Đàm, quận Hoàng Mai) cho biết, vừa trải qua câu chuyện bán nhà “chưa từng thấy”. Theo đó, trong bối cảnh giá chung cư tăng nhanh, gia đình anh đã quyết định bán căn hộ tại HH Linh Đàm và gửi cho môi giới quen để tham khảo giá, rất nhanh có người liên hệ nói muốn mua căn hộ của họ với giá 2,05 tỉ đồng và yêu cầu cung cấp số tài khoản để khách đặt cọc.

Ngay lập tức, tài khoản của anh đã nhận được 100 triệu đồng với nội dung "Cọc căn hộ..." khi chưa biết người mua là ai, cùng không có hợp đồng, thỏa thuận gì. Thấy có dấu hiệu bất thường, anh Nam đã quyết định không bán nữa và đề nghị trả lại tiền cọc thì được một người tự giới thiệu là người mua gọi điện thoại tới yêu cầu trả tiền phạt cọc vì thay đổi ý định.

Sau đó, họ còn nhận được hàng trăm cuộc gọi và tin nhắn đe dọa, ép buộc phải phạt cọc và bán nhà. Mặc dù đã làm việc để trả lại tiền cọc, gia đình anh Nam vẫn bị đe dọa. Tương tự, anh T.M. ở Đống Đa (Hà Nội) cũng rơi vào bẫy của các môi giới và người mua ép giá, do biết anh đang cần tiền để trả nợ.

Cẩn trọng với “bẫy” của môi giới

Tham gia lập nhiều vi bằng liên quan đến giao dịch đặt cọc nhà đất, ông Đức Hoài, Phó Trưởng Văn phòng Thừa phát lại Bến Thành, cho biết gần đây xuất hiện một "bẫy" mới trong giao dịch đặt cọc. Khi bất động sản được rao bán và chủ nhà gặp khó khăn tài chính, một nhóm người sẽ tiếp cận với vai trò được phân công rõ ràng, bao gồm người mua 1, người mua 2, môi giới A, môi giới B, và có thể có sự hỗ trợ pháp lý từ những người am hiểu luật.

Sau đó, nhóm này sẽ bắt đầu tiếp cận chủ nhà, đề nghị xem sổ đỏ, căn cước công dân, số điện thoại, và từ những thông tin này, họ tìm hiểu về tình hình tài chính của chủ nhà. Sau đó, họ sẽ "giăng bẫy" để phạt cọc hoặc buộc chủ nhà phải bán với giá thấp hơn thỏa thuận ban đầu.

Cụ thể, môi giới A và người mua 1 sẽ gặp chủ nhà, thỏa thuận giao dịch như bình thường, và đặt cọc khoảng 5% giá bán. Hợp đồng cọc được công chứng với thời gian ngắn để chủ nhà dễ dàng đồng ý với tỷ lệ đặt cọc thấp. Do cần tiền, chủ nhà sẽ dễ dàng chấp nhận mức giá mà bên mua đưa ra.

Tiếp theo, bên môi giới sẽ yêu cầu thanh toán toàn bộ hoặc phần lớn phí môi giới khi chủ nhà nhận cọc. Lúc này, nhiều người sẽ liên hệ với chủ nhà để hỏi mua với giá cao hơn, khiến chủ nhà hoang mang. Ông Hoài nhấn mạnh rằng đây là một bẫy phổ biến mà nhiều người đã biết.

Sau khi đã đặt cọc, bên mua sẽ để môi giới làm việc với chủ nhà. Môi giới thường gọi điện hoặc gặp trực tiếp để thông báo rằng bên mua chưa xoay đủ tiền, xin dời lịch công chứng. Ông Hoài cho biết bên môi giới chắc chắn không có ủy quyền hợp lệ từ bên mua để thỏa thuận gia hạn với chủ nhà.

Đến ngày giao dịch, nếu chủ nhà tin lời môi giới và không đến công chứng, họ sẽ rơi vào bẫy. Chủ nhà không biết rằng bên mua đã có mặt tại văn phòng công chứng và đã mời Thừa phát lại lập vi bằng. Khi có chứng cứ chủ nhà vi phạm, nhóm này sẽ yêu cầu chủ nhà đền cọc hoặc hạ giá bán. Nếu không, hợp đồng cọc sẽ bị treo trong hệ thống công chứng và không thể giao dịch với người mua mới.

Do vậy, để tránh rơi vào "bẫy" khi giao dịch, chủ nhà nên nhận tiền cọc đúng theo thông lệ thị trường, không nhận cọc thấp. Nếu bên mua chưa đủ tiền, hợp đồng cần có điều khoản ràng buộc bổ sung trong thời gian nhất định; nếu không, hợp đồng tự động chấm dứt. Chủ nhà chỉ trả phí môi giới theo tiến độ nhận tiền từ bên mua. Hợp đồng phải ghi rõ thông tin liên lạc của các bên, thời gian và địa điểm công chứng. Nếu bên mua từ chối công chứng, hợp đồng sẽ chấm dứt và chủ nhà có quyền bán cho người khác.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng OneHousing, tính đến cuối quý III/2024, giá trung bình của căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt gần 80,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 7,6% so với quý trước. Giá trung bình của căn hộ chuyển nhượng trên toàn thành phố đạt gần 55 triệu đồng/m2 (đã bao gồm toàn bộ phí dịch vụ và thuế theo quy định của pháp luật), tăng 4% so với quý trước.

Mặc dù giá vẫn duy trì ở mức cao, số lượng giao dịch căn hộ chung cư tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhiều dự án mới ra mắt đã bán hết trong thời gian ngắn, thậm chí có dự án bán hết các căn hộ mới mở bán trong vòng 48 giờ hoặc chỉ trong 2-3 tuần.