Nhiều doanh nghiệp ngoại tăng cường M&A tại thị trường BĐS Việt Nam

Theo Zing, hai nguồn tin của Reuters mới đây có tiết lộ CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ với trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes. Tập đoàn Singapore được cho là đang tiến hành xem xét mua một phần dự án Ocean Park của Vinhomes ở Hà Nội hoặc là một dự án khác ở phía Bắc TP. Hải Phòng. 

Cho đến nay, cả Vinhomes lẫn CapitaLand Development - đây là một phần của CapitaLand Group đang hoạt động ở thị trường Việt Nam đều chưa đưa ra thông tin xác thực. Mặc dù vậy, nếu như thỏa thuận này thành công thì đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất tại Đông Nam Á trong thời gian vài năm trở lại đây. 

Thị trường đang được “hâm nóng” bởi những ngôi sao mới nổi

Điều đáng nói ở đây, nửa ngày trước khi mà thông tin này được tiết lộ, một ông lớn bất động sản nội địa khác cũng đã công bố biến động nhân sự cấp cao. Ông Dennis Ng Teck Yow - là nguyên CEO Gamuda Land Việt Nam đã được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc Novaland. Đây chính là lần đầu tiên doanh nghiệp này có CEO là người nước ngoài. 

Mặc dù hai bên chưa thông báo giao dịch cụ thể nào, tuy nhiên một nguồn tin cho hay nhân sự mới này chính là một phần trong quá trình tái cơ cấu của Tập đoàn Novaland.

Trên thực tế thì cả Gamuda Land và CapitaLand đều là những “ngôi sao” mới nổi ở trên cuộc đua M&A bất động sản ở thị trường Việt Nam trong thời gian gần đây. 

Và chỉ trong năm 2022, Gamuda Land đã hoàn tất 2 thương vụ lớn bao gồm việc mua lại toàn bộ dự án Uni Galaxy (Bình Dương) từ tay Becamex TDC với mức giá gần 1.300 tỷ đồng đồng thời cũng sáp nhập một công ty nội địa để từ đó sở hữu dự án Elysian ở TP Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh. 

Chủ tịch HĐTV Gamuda Land Việt Nam - ông Angus Liew cũng đã từng khẳng định M&A chính là một trong những phương án chính của tập đoàn để có thể mở rộng quy mô hoạt động ở thị trường Việt Nam. Và trong thời gian 5 năm tới, đơn vị đặt mục tiêu cho ra mắt 10 - 15 dự án mới. 

Có thể thấy, vị thế của Việt Nam đang ngày càng được củng cố khi đây chính là thị trường nước ngoài có đóng góp lớn nhất vào tổng doanh thu 20 triệu USD của Gamuda Land trong năm 2022 và đã vượt qua cả thị trường lớn mạnh như là Australia, Singapore, Đài Loan.

Trong khi đó thì CapitaLand Development cũng nhấn mạnh "Việt Nam là một trong những thị trường cốt lõi. Chúng tôi liên tục đánh giá các cơ hội đầu tư để phát triển sự hiện diện của mình tại quốc gia này". 

Ông lớn này ở trong những năm qua cũng đã rất tích cực thâu tóm các quỹ đất lớn tại Bình Dương và TP. Hồ Chí Minh đồng thời cũng cam kết đầu tư 1 tỷ USD để có thể phát triển khu công nghiệp - logistics - đô thị ở Bắc Giang. 

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - bà Trang Bùi nói rằng: “Khối ngoại sẽ dẫn dắt thị trường M&A bất động sản trong thời gian sắp tới. Trong đó, những nhà đầu tư từ châu Á sẽ đóng góp tỷ trọng giao dịch lớn. Đây chính là thời điểm thuận lợi để cho các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận với quỹ đất quy mô lớn, vị trí đắc địa mà trước đây rất khó tiếp cận bởi các chủ đất ở trong nước đang dần cơ cấu lại dòng vốn, tài sản cũng như thị trường bất động sản Việt Nam”. 

Khi nói về chiến lược của nhóm các nhà đầu tư ngoại, bà Trang Bùi cho biết họ thường tìm hiểu, khảo sát cũng như chọn lọc rất kỹ lưỡng từ ban đầu, sau đó mới bắt tay với đối tác nội địa để có thể tận dụng lợi thế về quỹ đất cũng như am hiểu pháp lý địa phương. 

Thông thường thì các nhà đầu tư quốc tế sẽ lựa chọn sẵn một phân khúc bất động sản vốn dĩ là lợi thế - nơi mà họ có sẵn kiến thức cũng như kinh nghiệm từ trước để có thể bắt đầu đầu tư vào thị trường Việt Nam. Sau một thời gian kiểm nghiệm thì họ mới bắt đầu đa dạng hóa danh mục đầu tư. 

Và trong thời gian hai tháng đầu năm, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng ước tính có gần 397 triệu USD vốn ngoại đổ vào ngành bất động sản, đóng góp vào tổng vốn FDI 12,8% vào Việt Nam. Với những con số này thì bất động sản vẫn là một lĩnh vực thu hút FDI lớn thứ hai. 

Không dễ nắm bắt cơ hội

Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Việt Nam - TS Sử Ngọc Khương cho biết, mặc dù Việt Nam chỉ là một điểm đến rất nhỏ ở trên bản đồ đầu tư toàn cầu, tuy nhiên các nhà đầu tư quốc tế vẫn luôn tìm kiếm cơ hội. Bởi vì đối với một thị trường 100 triệu dân như Việt Nam thì nhu cầu với toàn bộ loại hình bất động sản từ nhà ở cho đến bán lẻ, văn phòng, khách sạn,... đều ở mức cao. 

Mặc dù vậy, ông cho biết nguồn cung tài sản để cho những nhà đầu tư quốc tế này tiếp cận lại không hề nhiều. Đây chính là lý do số vốn đầu tư vào thị trường Việt Nam của các doanh nghiệp ngoại vẫn chưa cao nếu như so với các thị trường khác thì họ đã góp mặt. 

Thực tế cho thấy, ngược lại với dự báo năm 2023 sẽ diễn ra hàng loạt màn thâu tóm bởi những khó khăn vô cùng nặng nề của các doanh nghiệp bất động sản thì diễn biến thực tế lại có phần trầm lắng hơn. 

Thống kê cho thấy, trong thời gian 9 tháng đầu năm 2022 đã bùng nổ với tổng khối lượng các thương vụ đạt mức hơn 1,5 tỷ USD - đây là mức cao nhất trong thời gian 5 năm trở lại đây, thị trường đến hiện tại vẫn đang vắng bóng các giao dịch lớn, đáng chú ý là giữa nhà đầu tư ngoại với doanh nghiệp nội. 

TS Sử Ngọc Khương nói rằng: “Trước đây, các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam thường xuyên sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Cùng với đó là khoản tiền thu từ người mua, họ không mấy mặn mà với các nhà đầu tư nước ngoài. Cho đến thời điểm hiện tại, dưới sức ép từ hàng loạt khó khăn về mặt pháp lý cùng với nguồn vốn thì họ cũng đã bắt đầu chào mời nhà đầu tư ngoại với cơ chế uyển chuyển hơn. Tuy nhiên, không có nhiều dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý để cho các nhà đầu tư cảm thấy yên tâm xuống tiền”. 

Ngoài ra, ông cũng cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng chưa minh bạch về tài chính, đáng chú ý là chưa có đơn vị kiểm toán độc lập. Điều này cũng đã gây cản trở cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc quyết định tham gia vào các dự án. 

Chính vì thế, kể cả khi mà dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý thì quá trình thương lượng cũng thường xuyên kéo dài từ 1 - 1,5 năm. Chính vì thế, nếu như tính thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu gặp khó từ tháng 4/2022 thì sớm nhất phải đến cuối năm 2023 và đầu năm 2024 thì mới xuất hiện nhiều thương vụ thành công. 

TS Sử Ngọc Khương nhấn mạnh: “Không thể dự báo một cách chính xác thời điểm bùng nổ của các hoạt động M&A bởi vì tiến trình đàm phán còn phụ thuộc phần lớn vào các động thái tháo gỡ pháp lý từ phía cơ quan chức năng”. 

Cũng cùng quan điểm này, Chủ tịch SohoVietnam - ông Phan Xuân Cần cho biết, dù giai đoạn khó khăn hiện nay chính là cơ hội tốt dành cho các nhà đầu tư thâm nhập ngành cũng như mở rộng danh mục đầu tư, tuy nhiên chỉ khi các vấn đề về tín dụng, trái phiếu cũng như thanh khoản được tháo gỡ thì thị trường M&A mới có thể thực sự sôi động. 

Vị này nói thêm rằng: “Tôi cho rằng trong năm nay sẽ có một giao dịch diễn ra, thậm chí có thể có trị giá cả tỷ USD, tuy nhiên chỉ với những dự án có pháp lý rõ ràng. Nhìn chung, thị trường M&A trong năm 2023 chỉ diễn ra âm thầm, các nhà đầu tư vẫn đang tìm hiểu và đánh giá, phần nhiều là chờ đợi sửa đổi các nhà đầu tư vẫn đang tìm hiểu và đánh giá, phần nhiều là chờ đợi sửa đổi các luật cũng như ban hành các văn bản dưới luật mới tự tin giao dịch”.