Sau một thời gian bùng nổ với hàng loạt thương vụ M&A đình đám ở mọi phân khúc của thị trường bất động sản thì hoạt động M&A đã có xu hướng chậm lại từ tháng 10/2022. Điều này được cho là do ảnh hưởng từ tác động tiêu cực của kinh tế, chính trị thế giới và việc tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt, cũng như việc khởi tố một loạt lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam. Trước tình hình đó, các nhà đầu tư chuyển sang tâm lý thận trọng, nghe ngóng thay vì xúc tiến đầu tư. Để làm rõ hơn diễn biến thị trường M&A năm 2022 và xu hướng thị trường năm 2023, phóng viên đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Founder & CEO của INMERGERS - Nền tảng kết nối đầu tư quốc tế, Founder của Công ty Luật TTP Bengoshi về vấn đề này.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo: Khác với sự sôi động của thị trường M&A các năm trước, cuối năm 2022, thị trường M&A tại Việt Nam có sự trầm lắng hơn. Điều này cũng không lạ khi biến động lớn từ kinh tế, chính trị thế giới năm qua đã tác động mạnh tới thị trường M&A trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Trước tình hình khó khăn về dòng vốn, các doanh nghiệp Việt phải bán rẻ tài sản. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đang có tâm lý thận trọng trước những biến động lớn của kinh tế, chính trị thế giới nên các thương vụ M&A không còn sôi động như năm trước – khi dòng vốn rẻ được bơm ra rất nhiều. Dù vậy, nhiều giao dịch vẫn được thực hiện và được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp ở các ngành như tiêu dùng, bất động sản, công nghiệp… Ngoài ra, có những dự án, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng, khách sạn được xây dựng từ những năm 2019-2020 (thời điểm mà thị trường bất động sản vẫn khá ổn định và làn sóng COVID-19 chưa xảy ra), nhưng sau đó COVID-19 bùng phát và COVID-19 mới vừa qua thì lại gặp áp lực về lãi suất cao. Điều này dẫn đến nhiều chủ đầu tư phải bán tháo dự án với giá rẻ. Trong khi đó, một thực tế đang diễn ra là nguồn cung rất lớn mà người mua lại ít cũng khiến việc giao dịch, thanh khoản rất chậm chạp.

Còn một nguyên nhân khác nữa là về thủ tục. Một số khách hàng của chúng tôi cũng mong muốn M&A bất động sản và họ rất sẵn tiền, nhưng tốc độ phê duyệt dự án của Việt Nam quá chậm khiến họ không thể đầu tư được. Do vậy, nhìn chung trong năm 2022, thị trường M&A bất động sản đi xuống. Theo số liệu của KPMG, 10 tháng đầu năm nay, tổng giá trị M&A đạt 5,7 tỉ USD, giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo: Sau khi kết thúc đại dịch COVID-19 thì hiệu ứng của việc này có kích thích thị trường M&A khởi sắc thêm một chút ở năm 2022, nhưng cú sốc của COVID-19 bắt đầu ngấm vào nền kinh tế, rồi cuộc chiến tranh của Nga – Ukraine dẫn đến khủng hoảng năng lượng, đứt gãy chuỗi cung ứng… khiến dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam có sự cẩn trọng nhất định. Thực tế, qua làm việc với các đối tác nước ngoài, đặc biệt là Nhật Bản, tôi nhận thấy mỗi khi xảy ra một sự cố nào đó, các nhà đầu tư có tâm lý chững lại một chút để nghe ngóng và nhận định tình hình để đưa ra quyết định đầu tư. Do vậy, dòng vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài giai đoạn vừa rồi đã chững lại. Chính điều này đã khiến tình hình M&A của Việt Nam bị chậm lại và bất động sản cũng không nằm ngoài xu thế đó. Ngoài ra, đối với M&A bất động sản, tình hình trong nước cũng có một loạt biến động trong năm qua, đặc biệt là việc khởi tố một loạt lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản lớn cũng khiến tốc độ phê duyệt các dự án trở nên chậm chạp. Điều này cũng là một rào cản không nhỏ đối với các doanh nghiệp nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo: Từ trước đến nay, ở Việt Nam, tất cả các dự án bất động sản đều phải trải qua một quy trình như lấy được dự án, xây dựng, phát triển dự án… Thế mạnh của doanh nghiệp Việt Nam là lấy được dự án. Khi có giấy phép họ chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp nước ngoài phát triển dự án. Tuy nhiên, năm 2022, một loạt các biến động kinh tế - chính trị trong nước lẫn thế giới đã khiến các nhà đầu tư nước ngoài e ngại, thận trọng hơn trong đầu tư vì không biết tình hình sắp tới sẽ diễn biến thế nào. Nhưng đối với thị trường trong nước, vì không có các nhà đầu tư nước ngoài nên các nhà đầu tư trong nước vẫn tiến hành một loạt hoạt động M&A, vì đây cũng là cơ hội để thâu tóm được các dự án với giá rẻ hơn so với thời điểm cuối 2021, đầu 2022 khi giá bất động sản tăng rất cao. Nhiều nhà đầu tư trong nước thâu tóm dự án và tiếp tục bán lại cho các nhà đầu tư khác trong tương lai. Do đó, 10 tháng đầu năm 2022, các nhà đầu tư trong nước thống trị thị trường M&A.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo: Đối với lĩnh vực bất động sản, các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến lĩnh vực nhà ở, văn phòng, khách sạn. Có những giai đoạn họ đầu tư vào đa lĩnh vực như phát triển khu công nghiệp, cảng biển…, nhưng hiện nay sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài khá lớn vào nhà ở, vì nhà xây xong móng có thể bán được luôn cho khách hàng, thu hồi vốn khá nhanh. Một phân khúc mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất ưa thích đó là bất động sản logistics. Trong đại dịch COVID-19, các doanh nghiệp nhận ra trung chuyển là vấn đề rất quan trọng, tựa như mạch máu, trong khi số lượng kho ở Việt Nam còn quá ít. Theo đó, tốc độ vận chuyển hàng hóa bị ảnh hưởng và giá thành tăng cao. Nếu hệ thống kho nhiều thì sẽ giảm được chi phí, tăng lợi nhuận và tăng sức cạnh tranh. Bất động sản logistics làm xong họ có thể cho thuê ngay và thu hồi vốn được ngay. Do đó, đây cũng là phân khúc ưa thích của các nhà đầu tư nước ngoài.

Còn về “khẩu vị đầu tư”, tôi nhận thấy các nhà đầu tư Nhật Bản thường thận trọng hơn, còn nhà đầu tư Trung Quốc thì họ sẵn sàng đầu tư mạo hiểm. Nhiều nhà đầu tư Nhật Bản hiện nay muốn đầu tư vào Việt Nam nhưng ngoài vấn đề khó khăn về thủ tục, họ cũng rất khó để tìm được một đối tác chiến lược. Ở Việt Nam có rất nhiều tập đoàn lớn nhưng để họ có thể đồng hành trong nhiều dự án thì chưa có. Trong khi đó, phong cách của Nhật Bản thường muốn tìm đối tác trước, sau đó các đối tác này cùng họ đi tìm kiếm dự án và cùng đầu tư. Còn phong cách của các nhà đầu tư Hàn Quốc thường là doanh nghiệp có dự án thì họ mua lại dự án của doanh nghiệp. Đối với Trung Quốc, họ sẵn sàng chấp nhận rủi ro. Thậm chí, từ giai đoạn giấy phép chưa xong, quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư chưa xong họ vẫn sẵn sàng nhảy vào, chấp nhận mạo hiểm. Điều này thì khác hoàn toàn với doanh nghiệp Nhật Bản.

Thực ra nhu cầu đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam không nằm ở bất động sản quá nhiều. Những dự án liên quan đến nhà xưởng thì bắt buộc phải có đất và đất đai, nhà xưởng chỉ là công cụ để họ sản xuất. Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài đang muốn vào các thị trường như bán lẻ, tiêu dùng và công xưởng (Ví dụ các ngành IT, sản xuất linh kiện, nhà máy hải sản…), vì Việt Nam có dân số lớn, ổn định chính trị, nhân công Việt Nam vẫn có giá thấp, cạnh tranh.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo: Ở Đông Nam Á, nếu đầu tư tài chính họ sẽ chọn Singapore, nếu đầu tư sản xuất công nghiệp ô tô họ sẽ chọn Thái Lan nhưng ở nhiều lĩnh vực khác họ sẽ chọn Việt Nam. Thời gian vừa qua, các nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư vào Trung Quốc khá nhiều và đang dần rút vốn bớt khỏi thị trường này và Việt Nam là một trong những điểm đến được họ lựa chọn. Mặc dù gần đây Indonesia nổi lên như một đối thủ cạnh tranh nhưng tôi cho rằng điều này không quá lớn. Việt Nam có nhiều ưu thế hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài như tốc độ tăng trưởng cao và ổn định; chính trị Việt Nam cũng rất ổn định, đặc biệt thời gian qua việc chống dịch được thực hiện tốt cũng tạo dựng được sự yên tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Hơn nữa, Việt Nam cũng đang tập trung đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, tạo thuận lợi cho việc di chuyển giữa các địa phương. Ngoài ra, Việt Nam cũng có lực lượng lao động dồi dào, chi phí nhân công thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực và nhiều chính sách ưu đãi nhà đầu tư nước ngoài của Chính phủ cũng góp phần thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo: Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Nhật Bản, họ không thiếu tiền và họ vẫn đang rất quan tâm đến việc đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, ở Việt Nam, các dự án ở Việt Nam hiện nay được phê duyệt quá chậm. Các nhà đầu tư nước ngoài chờ vài năm không thấy triển khai nên họ không thể giải ngân được. Trong năm vừa qua, có những dự án 2 bên đã muốn hợp tác nhưng vẫn không ra được chủ trương đầu tư, dù phía Việt Nam hứa 6 tháng xong nhưng vẫn không thể xong. Thậm chí hiện nay có tâm lý e ngại trong cán bộ, nhiều người không dám mạnh dạn phê duyệt các dự án. Thậm chí, về thủ tục hành chính, nếu một dự án doanh nghiệp trong nước mua lại thì sang tên rất nhanh, nhưng nếu doanh nghiệp nước ngoài mua thì thủ tục lại phức tạp hơn khá nhiều. Do đó, vấn đề thủ tục hành chính của Việt Nam trong vấn đề này cần phải thông thoáng hơn.

Một vấn đề nữa về M&A, tiến trình thủ tục cũng cần được công khai. Nhiều doanh nghiệp Nhật Bản nói với tôi rằng họ không biết các dự án ai đang phê duyệt, phê duyệt đến đâu và đến khi nào thì xong. Nếu biết được tiến độ, thời gian hoàn thành phê duyệt dự án thì doanh nghiệp mới dám bỏ tiền vào đầu tư. Trong khi đó, phía doanh nghiệp Việt Nam thường không có tiền và yêu cầu doanh nghiệp nước ngoài bỏ tiền vào làm dự án. Nếu giải quyết được nút thắt này thì sẽ thu hút được rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam. Thị trường M&A Việt Nam có sôi động được hay không nó phụ thuộc vào tốc độ phục hồi của kinh tế trong nước và tốc độ phê duyệt các dự án có nhanh hay không, thủ tục hành chính có thuận lợi hay không.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo: Năm 2023, dư chấn của COVID-19 và khủng hoảng năng lượng vẫn đang tiếp diễn, do đó, nếu may mắn, cuối năm 2023 hoặc đầu 2024 thị trường M&A mới có thể hồi phục. Như vậy, xu hướng M&A năm tới vẫn sẽ chững lại. Thông thường, khi nào lãi suất ngân hàng giảm thì họ sẽ tiến hành M&A nhiều. M&A là đầu tư, dù là đầu tư tài chính hay đầu tư chiến lược thì bắt buộc phải thu được lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng. Bây giờ lãi suất ngân hàng khá cao, trừ khi để thâu tóm, thống lĩnh thị trường thì họ mới đầu tư, còn không thì việc đầu tư sẽ chững lại. Khi nào áp lực lạm phát, lãi suất qua đi thì M&A sẽ tiếp tục khởi sắc. Ngoài ra, một số trường hợp doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn, phải bán dưới giá trị thì các doanh nghiệp nước ngoài, các quỹ đầu tư họ vẫn đầu tư. Thực tế, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Việt Nam, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản mà còn nhiều doanh nghiệp lĩnh vực khác, họ phải bán tháo khá nhiều. Nhiều dự án họ phải bán rẻ đi khoảng 30%.

Việc này xuất phát từ các doanh nghiệp bất động sản dùng đòn bẩy tài chính lớn, thời gian qua lãi suất tăng cao và siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã khiến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản bị đứt gãy, do đó buộc phải bán tháo tài sản để trả nợ. Do vậy, thị trường M&A năm tới vẫn trầm lắng và là cơ hội cho các đơn vị sẵn tiền để mua lại tài sản với giá hấp dẫn. Xin cảm ơn bà!