Cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Rủi ro pháp lý là rủi ro lớn nhất đối với thị trường BĐS

Phát biểu tại tọa đàm: “Hồi phục và phát triển lành mạnh dòng vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam” do Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam tổ chức hôm nay (19/4), TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính) cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, trực tiếp đóng góp trên dưới 10%GDP hàng năm thông qua kinh doanh BĐS và xây dựng.

Tuy nhiên, nếu so với thị trường hàng hóa dịch vụ hay thị trường tài chính thì thị trường BĐS nước ta biến động mạnh hơn nhiều và luôn song hành với những đợt “sốt nóng”, lúc thì “bong bóng”, khi lại “đóng băng. Đặc biệt, hiện tượng đầu cơ BĐS liên tục phát triển cả về quy mô, mức độ, phạm vi lẫn tính chất phức tạp và liều lĩnh.

Theo ông Ánh, BĐS có đặc điểm nổi bật là gắn liền với các yếu tố pháp lý... với hàng loạt thủ tục phức tạp tốn nhiều chi phí về thời gian, công sức lẫn tài chính. Điều này tác động tới toàn bộ chu kỳ sống của mỗi sản phẩm BĐS, từ lập quy hoạch, kế hoạch, dự án đến giao đất, cho thuê đất, đầu tư xây dựng, huy động vốn đến giao dịch sản phẩm BĐS hoàn thành trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, quản lý vận hành khai thác BĐS và chấm dứt sự tồn tại của sản phẩm BĐS.

Một mặt, quy định pháp lý và quy trình thủ tục liên quan đến BĐS phức tạp, chồng chéo, thậm chí còn mâu thuẫn khiến cho chi phí tuân thủ tăng cao, gây thiệt hại cho cả bên cung lẫn bên cầu trên thị trường BĐS. Đồng thời đây cũng là nguyên nhân căn bản làm cho giá BĐS cao và có xu hướng tăng liên tục.

Mặt khác, chính vì hệ thống pháp luật và quy trình thủ tục rắc rối, phức tạp song lại tồn tại không ít kẽ hở nên tình trạng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực BĐS diễn ra tương đối phổ biến với mức độ nghiêm trọng ở hầu như tất cả các khâu trong chu kỳ sống của sản phẩm BĐS.

“Rõ ràng, rủi ro pháp lý chính là rủi ro lớn nhất đối với thị trường BĐS, cả rủi ro pháp lý đối với nhà đầu tư phát triển BĐS lẫn người mua BĐS và cá nhân, tổ chức quản lý thị trường BĐS ở Trung ương cũng như địa phương. Lành mạnh hóa pháp lý đối với BĐS và thị trường BĐS có ý nghĩa then chốt quyết định sự lành mạnh của thị trường BĐS”, ông Ánh nêu.

Cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Về nguồn vốn cho thị trường BĐS, ông Ánh cho biết, đặc điểm là quy mô lớn, có thể lên tới hàng chục nghìn tỉ đồng cho một dự án, song phải là nguồn vốn trung dài hạn ổn định và bền vững.

“Thực tế nguồn vốn vào thị trường BĐS chưa đảm bảo tính lành mạnh khi tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng với qui mô lên tới 2,6 triệu tỉ đồng, chiếm hơn 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế còn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10% và vốn trái phiếu doanh nghiệp BĐS cũng chỉ khoảng 10%”, ông Ánh nói.

Theo chuyên gia này, nguồn vốn tín dụng ngân hàng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường BĐS về cả mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp.

“Sự thiếu lành mạnh về nguồn vốn cho thị trường BĐS khi phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng càng bộc lộ rõ khi chính sách tiền tệ có xu hướng thắt chặt, lãi suất tăng và thanh khoản của hệ thống tổ chức tín dụng bị thu hẹp”, ông Ánh nói và nhấn mạnh rằng, lành mạnh hóa nguồn vốn phát triển thị trường BĐS theo hướng giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, tăng tỷ trọng vốn từ phát hành TPDN, từ các quỹ đầu tư BĐS, từ vốn chủ sở hữu, từ thị trường chứng khoán,... là lối thoát cho tài chính BĐS hiện nay.

Từ phân tích trên, ông Vũ Đình Ánh đánh giá, chính sự thiếu lành mạnh về pháp lý và tài chính là căn nguyên khiến cho thị trường BĐS phát triển thiếu cân đối. Nhiều sản phẩm BĐS ngày càng xa rời nhu cầu sử dụng thực có khả năng thanh toán của toàn xã hội mà chuyển sang đáp ứng nhu cầu đầu cơ, tích trữ BĐS, thậm chí tiếp tay cho rửa tiền.

“Trong khi hàng chục triệu người có nhu cầu sử dụng thật không tiếp cận được với sản phẩm BĐS phù hợp thì hàng triệu tỉ đồng, hàng ngàn hecta đất lại đổ vào những sản phẩm BĐS bỏ hoang, gây lãng phí khủng khiếp các nguồn lực của nền kinh tế, đồng thời khoét sâu bất bình đẳng xã hội. Lành mạnh hóa cơ cấu sản phẩm BĐS không chỉ là vấn đề kinh tế, tài chính mà còn là vấn đề xã hội bức xúc cả trước mắt cũng như trong trung và dài hạn”, ông Ánh nhấn mạnh.

Mối lo từ trái phiếu doanh nghiệp

Chuyên gia Vũ Đình Ánh chia sẻ, đặc điểm nổi bật của nguồn vốn cho thị trường BĐS là quy mô lớn và trung dài hạn là chủ yếu. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam nhiều năm qua lại phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng với qui mô lên tới trên 2 triệu tỉ đồng, trong khi đại đa số vốn tín dụng ngân hàng lại là ngắn hạn.

Chính vì vậy, khi việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng khó khăn hơn thì nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ như một nguồn vốn trung hạn bổ sung cho các kênh huy động vốn truyền thống như vay tín dụng, phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, huy động từ khách hàng,...

Quy mô thị trường TPDN BĐS tăng mạnh trong mấy năm gần đây lên tới khoảng 30% trong tổng số hơn 1 triệu tỉ đồng TPDN đã phát hành. Tuy nhiên, một phần do phát triển quá nóng trong mấy năm gần đây đi đôi với khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện và quản lý thiếu chặt chẽ cả từ cơ quan chức năng lẫn nhà phát hành cũng như các trung gian trên thị trường nên TPDN nói chung, TPDN BĐS nói riêng đối mặt với hàng loạt rủi ro.

Ông Ánh phân tích, khi một số nhà đầu tư TPDN BĐS đứng trước nguy cơ mất cả vốn lẫn lãi do những vướng mắc pháp lý của nhà phát hành TPDN BĐS thì niềm tin vào thị trường TPDN BĐS phát hành riêng lẻ sụt giảm mạnh do hiệu ứng đám đông.

“Nhà đầu tư ồ ạt rút tiền khỏi thị trường TPDN BĐS, thậm chí ngay cả đối với những TPDN BĐS của nhà phát hành có uy tín, có tiềm lực tài chính tốt, có tài sản đảm bảo an toàn và có giá trị cao, chưa đến thời gian đáo hạn”, ông Ánh nêu.

Theo chuyên gia này, hiệu ứng domino khiến cho thị trường TPDN BĐS đột ngột lâm vào tình trạng sụt giảm tính thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản cục bộ. Nhiều nhà phát hành TPDN BĐS đã và đang phải cơ cấu lại thông qua hàng loạt biện pháp như mua lại trước hạn, giãn thời hạn trả nợ, chuyển đổi nợ sang giấy tờ có giá khác hay cả chuyển nợ sang BĐS đã và đang hình thành...

“Rủi ro thanh khoản càng nặng nề khi tín dụng cho BĐS bị siết chặt hơn và lãi suất có xu hướng tăng mạnh trong khi thị trường chứng khoán cũng đang vật lộn với rất nhiều khó khăn. Rủi ro thanh khoản trên thị trường TPDN BĐS càng trầm trọng hơn khi bản thân tính thanh khoản của thị trường BĐS cũng sụt giảm mạnh do diến biến thắt chặt trên thị trường tín dụng, lãi suất và tỷ giá hối đoái đều tăng trong khi rủi ro về giá BĐS và lạm phát đang rình rập”, ông Ánh chia sẻ.

Chính vì vậy, chuyên gia này cho rằng phục hồi và củng cố niềm tin vào thị trường TPDN BĐS khi và chỉ khi giảm được rủi ro thanh khoản, cả rủi ro thanh khoản trên thị trường TPDN BĐS cũng như trên thị trường BĐS.