Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang: Việc sớm tháo gỡ pháp lý cho các dự án là giải pháp nhanh, hiệu quả nhất hiện nay

Về mặt chủ trương, có 1/156 dự án được tháo gỡ

Theo Thanh Niên, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, đến nay trong số 156 dự án mà các doanh nghiệp cầu cứu Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh từ đầu năm 2022 mới có 4 dự án được Ủy ban Nhân dân Thành phố có chủ trương tháo gỡ khó khăn với cùng một vấn đề là cho bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù vậy, số lượng căn hộ được bán cũng chỉ 50%, không được bán toàn bộ 100% như trước đây. Đây cũng mới là chủ trương mà chưa có văn bản đồng ý chính thức. 

Đại diện của Công ty Gotec Land, chủ đầu tư dự án Shizen Home (Quận 7) là một trong số 7 dự án được UBND TP. Hồ Chí Minh xếp lịch họp đợt đầu tiên để có thể tháo gỡ vướng mắc, cho biết sau cuộc làm việc vào ngày 20/2 và doanh nghiệp cũng đã báo cáo toàn bộ những vướng mắc khó khăn, pháp lý dự án tuy nhiên đến nay TP vẫn chưa có động thái cụ thể gì. 

Dự án của doanh nghiệp này cũng đã đóng xong tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cấp giấy phép xây dựng vào ngày 13/5/2021. Song song với đó công trình cũng thuộc dự án đã thi công hoàn thành xong phần móng, hầm còn tầng 1 đang tiếp tục thi công các tầng tiếp theo kế hoạch. Công trình cũng đã được nghiệm thu hoàn thành phần móng và hầm theo biên bản nghiệm thu ngày 22/6/2022. 

Luật kinh doanh bất động sản cho thấy, dự án đã đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy nhưng sau nhiều lần nộp hồ sơ lần 1 để đề nghị cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại đã bị Sở Xây dựng "bác". Và điều này cũng đã khiến cho doanh nghiệp bị thiệt hại đến hàng nghìn tỷ đồng. Rơi vào đường cùng, doanh nghiệp này cũng đã có đơn cầu cứu Thủ tướng. 

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhấn mạnh: “Việc sớm tháo gỡ về mặt pháp lý cho các dự án là giải pháp nhanh, hiệu quả nhất hiện nay. Để chậm ngày nào thì doanh nghiệp và người dân, nhà nước thiệt hại ngày đó”. 

Chính phủ và Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh đã đồng thời khiếu nại việc làm trái pháp luật của Sở xây dựng. Vậy nhưng như nói trên, mặc dù họp hành không ít lần nhưng đến ngày 2/4/2023 những khó khăn của doanh nghiệp vẫn chưa được tháo gỡ. 

Đại diện của một tập đoàn bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh thông tin, sau các buổi làm việc, lắng nghe và trình bày của doanh nghiệp, lãnh đạo thành phố cũng có động thái giao các sở ngành tiến hành rà soát báo cáo, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có kết quả. 

Vị đại diện này nói thêm rằng: “Những dự án trên, doanh nghiệp cũng đã có nhiều lần cầu cứu, lãnh đạo TP cũng đã có đủ hồ sơ, thực tế cũng không cần phải họp tới, họp lui mất nhiều thời gian mà không giải quyết được vấn đề. Trên cả nước, TP. Hồ Chí Minh chính là địa phương tích cực nhất khi tổ chức nhiều cuộc họp theo chuyên ngành, họp định kỳ để cho doanh nghiệp, các sở ban ngành báo cáo về khó khăn và vướng mắc. Vậy nhưng chúng tôi đưa ra 6 dự án xin tháo gỡ khó khăn, có dự án họp 2 lần mà lãnh đạo TP cũng mới dừng lại ở việc giao sở, ngành tổng hợp và báo cáo, đề xuất hướng xử lý. Đến nay vẫn chưa có chỉ đạo cụ thể nào". 

Cũng có nhiều doanh nghiệp nói thẳng, các vướng mắc hiện nay họ đang gặp phải thuộc thẩm quyền của thành phố như việc xác định tiền sử dụng đất. Vậy nhưng để cho ra được thông báo đóng tiền sử dụng đất là cả một thời gian rất dài. Như trường hợp chủ đầu tư dự án Sunwah Pearl (Q.Bình Thạnh), dù Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh đã duyệt số tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng, vậy nhưng đã hơn 2 năm qua dù Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh có nhiều văn bản gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ qua đơn vị này để đưa ra thông báo đóng tiền, tuy nhiên không nhận được hồi âm. Chính điều này đã kéo theo hệ lụy đó là hàng trăm căn hộ ở dự án này bị treo sổ hồng trong mấy năm qua.  

Cần sớm tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận xét rằng, Chính phủ đã ra sức chỉ đạo nhưng ở cấp địa phương vẫn đang làm rất chậm. Trong khi đó, nguồn thu của các địa phương, trong đó có TP. Hồ Chí Minh đa số đều đến từ bất động sản cho nên việc các dự án đắp mền không thể nào triển khai không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà người dân còn có cả ngân sách nhà nước khi không thể nào thu được tiền sử dụng đất, các loại thuế - phí. 

Cũng theo lời ông Quang, chính sự sụt giảm tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) của TP. Hồ Chí Minh có nguyên nhân từ ngành nghề kinh doanh bất động sản là một ngành chủ lực của thành phố lại giảm lớn nhất, ghi nhận đến 16,2% - điều này đã kéo theo ngành xây dựng sụt giảm 17%. Và rồi các ngành khác như sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất cũng đã giảm mạnh. Chỉ tính 156 dự án bất động sản đô thị nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của 121 doanh nghiệp ở TP. Hồ Chí Minh đang bị ách tắc thì một nguồn lực khổng lồ đã bị chôn vào đây. 

Ông Quang tính toán: “Nếu như bình quân giá trị mỗi dự án là 2.000 tỷ đồng mức đầu tư của 156 dự án lên đến 312.000 tỷ đồng. Nếu như tính bình quân mỗi dự án doanh nghiệp vay 50% trong số này để mua đất thì số tiền mà doanh nghiệp chôn vào đây là 156.000 tỷ đồng. Nếu như tính bình quân lãi suất mỗi năm là 10% thì mức tiền lãi mà doanh nghiệp phải đóng cũng rất lớn. Sau thời gian 5 năm dự án trùm mền thì lãi vay đã ăn gần hết dự án. Chính vì thế, nếu tháo gỡ được vướng mắc để triển khai thực hiện trở lại bình thường thì nhà nước có thể thu thuế giá trị gia tăng 10% được 31.200 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp đưa dự án vào kinh doanh, đạt lợi nhuận 20% thì nhà nước còn có thể thu thuế thu nhập doanh nghiệp được 12.480 tỷ đồng, chưa kể các khoản thu phái sinh khác và chưa kể tạo công ăn việc làm. Ngoài ra thành phố cũng thu thêm một khoản rất lớn từ tiền sử dụng đất. Đến khi dự án được đưa vào kinh doanh, chuyển nhượng thì thành phố còn được thu thuế thu nhập cá nhân 2% từ chuyển nhượng bất động sản”. 

Vị chuyên gia này nói thêm rằng, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn khi không có sản phẩm bán, doanh thu không có, không thể vay từ phía ngân hàng. Trong đó thì các dự án đứng bánh nhiều năm đã khiến cho một lượng lớn tiền chôn vào đất. 

Chuyên gia Trần Khánh Quang nêu quan điểm rằng: “Chính vì thế, việc sớm tháo gỡ về mặt pháp lý cho các dự án chính là giải pháp nhanh cũng như hiệu quả nhất hiện nay. Để chậm ngày nào thì doanh nghiệp, người dân, nhà nước sẽ thiệt hại ngày đó”. 

Còn Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu nhận định: “Việc cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án theo thỏa thuận, theo nhu cầu thì nhà nước vừa thu được thuế lại vừa tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản lại vừa tăng tính minh bạch, khắc phục được tình trạng chuyển nhượng dự án chui nấp dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần từ đó dẫn đến việc thay đổi cổ đông, thay đổi chủ doanh nghiệp mà trên thực chất là chuyển nhượng dự án có thể làm thất thu ngân sách của nhà nước”. 

Ông Lê Hoàng Châu cũng khẳng định rằng, vướng mắc pháp lý là khó khăn lớn nhất, nó chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Chính vì thế, việc tháo gỡ cơ chế là giải pháp ít tốn tiền ngân sách nhất, nhanh nhất nhưng lại mang đến hiệu quả lớn nhất, có tính lan tỏa rất lớn. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, các bộ - ngành cũng đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, các giải pháp đó vẫn chưa đủ mạnh và vẫn còn mất khá nhiều thời gian để cho thị trường hấp thụ. Vậy nên, ông Châu đề xuất trước mắt Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét và cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án bất động sản theo thỏa thuận của cơ chế thí điểm quy định ở Nghị quyết 42 ngày 21/6/2017 của Quốc hội để có thể tháo gỡ ngay khó khăn về dòng tiền cũng như thanh khoản cho thị trường bất động sản từ đó tạo điều kiện cho chính các doanh nghiệp bất động sản có thể tự thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng dự án để từ đó tạo được dòng tiền cũng như thanh khoản. Đây chính là giải pháp cho các doanh nghiệp tự thỏa thuận thực hiện ngoài thị trường vốn (thị trường trái phiếu) cũng như thị trường tín dụng nên không thể tạo thêm gánh nặng cho các tổ chức tín dụng.