Chủ đầu tư “đua” tung ưu đãi nhưng vẫn không dễ bán hàng

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn kinh doanh cao điểm cuối năm, nhiều doanh nghiệp gấp rút đưa sản phẩm ra thị trường với nhiều ưu đãi hấp dẫn như thanh toán 10% nhận nhà ở ngay, chiết khấu cao, trả góp trực tiếp cho chủ đầu tư…

Hết thời “ra hàng là hết”

Đánh giá về cuộc đua bán hàng cuối năm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường DKRA Group, nhận định, sẽ có nhiều dự án mới và cũ tranh thủ bán hàng trong giai đoạn này, tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ. Sau thời gian dài quan sát thị trường, các chủ đầu tư giờ bước vào giai đoạn nước rút trong những tháng cuối năm.

Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí triển khai dự án tăng cao, việc giảm giá trực tiếp là rất khó khăn. Thay vào đó, các chủ đầu tư đang áp dụng các chính sách bán hàng để giúp người mua dễ tiếp cận hơn với sản phẩm nhà ở.

Đơn cử, Công ty CP Xây dựng Đầu tư và Phát triển Lĩnh Phong Conic vừa hợp tác chiến lược với Công ty CP Bất động sản EximRS để phân phối độc quyền dự án Conic Boulevard. Dự án thuộc Khu dân cư 584, rộng 5,3 ha tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, với hai phân khu: khu thấp tầng đã bàn giao và khu cao tầng Conic Boulevard gồm 976 căn hộ.

Hạ tầng đã hoàn thiện, căn hộ đang trong quá trình nghiệm thu và dự kiến bàn giao vào quý IV/2024 và đầu quý I/2025. Giá bán trung bình khoảng 37 triệu đồng/m2, với phương thức thanh toán linh hoạt và ngân hàng hỗ trợ vay đến 85%.

Tại TP Thủ Đức, dự án FIATO Uptown của Thang Long Real Group thu hút sự chú ý với giá dưới 50 triệu đồng/m2 , rẻ hơn tới 1 nửa so với những dự án xung quanh. Đồng thời, chủ đầu tư cũng tung ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như chỉ thanh toán 5% (đợt 1) là ký hợp đồng mua bán, ngân hàng cho vay đến 70%...

Còn tại Bình Dương, thị trường đang bùng nổ với khoảng 18 dự án dự kiến ra mắt trong quý IV/2024, giá bán trung bình 35 triệu đồng/m2 và nhiều chính sách hấp dẫn. Ví dụ, Phú Đông Sky One cho phép trả góp mỗi tháng 9,5 triệu đồng và cam kết thuê lại căn hộ trong 3 năm với giá thuê từ 8-10 triệu đồng/tháng.

Mặc dù có nhiều chính sách bán hàng để “đón mùa vàng” cuối năm, nhưng không phải dự án nào cũng đạt kết quả như mong đợt. Một vài chủ đầu tư cho biết, cân nhắc rất nhiều về mức giá cũng như chương trình bán hàng để nhiều người tiếp cận được sản phẩm nhưng lượng hấp thụ khá khiêm tốn, chỉ khoảng 30% tổng lượng sản phẩm của dự án.

Thậm chí, khi nhắc đến tình hình thanh khoản, giám đốc kinh doanh của một dự án không giấu được sự lo lắng cho biết, từ tháng 8 đến nay, doanh nghiệp liên tục quảng cáo, tổ chức sự kiện cuối tuần và đón khách hàng nhưng lượng giao dịch khá thấp.

Người mua đã không còn “đổ tiền” dàn trải

Theo ông Nguyễn Ngọc Châu, Giám đốc kinh doanh TT Capital, chỉ dựa vào chính sách ưu đãi của chủ đầu tư là chưa đủ để "kéo" thị trường bất động sản hồi phục. Yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của một dự án là sự kết hợp giữa giá cả hợp lý và chất lượng sản phẩm. Ngoài chính sách bán hàng tốt, dự án cần có mức giá phù hợp và chất lượng xây dựng đảm bảo.

“Nhu cầu thị trường hiện nay chủ yếu tập trung vào nhà ở có giá vừa túi tiền. Do đó, các chủ đầu tư cần khảo sát thực tế cơ cấu dân số và thu nhập của khách hàng tại địa phương, nắm rõ tâm lý và nhu cầu của người mua nhà khi triển khai sản phẩm”, ông Châu chia sẻ.

Báo cáo mới đây của DKRA Group về thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận cho thấy, nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ ở một số phân khúc chủ đạo đã cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án có hạ tầng và pháp lý hoàn thiện, do các chủ đầu tư uy tín triển khai, thay vì lan rộng khắp thị trường.

Đối với phân khúc căn hộ, DKRA Group ghi nhận nhu cầu thị trường đã có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Dù vậy, trong quý III/2024, tổng lượng tiêu thụ vẫn giảm 20% so với quý trước và giảm 39% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lý giải thực trạng này, chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng tâm lý người mua nhà đã có sự thay đổi rõ rệt. Khách hàng hiện nay ưu tiên những dự án có giá cả hợp lý, phương thức thanh toán linh hoạt, chủ đầu tư uy tín và pháp lý minh bạch, thay vì đầu tư dàn trải như trước.

Theo ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng DXS-FERI,  kết quả khảo sát gần đây của Viện về nhu cầu người tiêu dùng bất động sản, cho thấy 79% người tham gia mua nhà để ở, trong khi chỉ 21% mua với mục đích đầu tư.

Điều đáng chú ý là các dự án mới thu hút đến 84% sự quan tâm của người mua, trong khi các dự án hiện hữu chỉ chiếm 16%. Điều này phản ánh sự chú trọng ngày càng tăng của người mua vào giá trị thực của sản phẩm, bao gồm vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng và tiềm năng tăng giá.

Ngoài ra, uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng đối với 75% khách hàng, trong khi chỉ 25% quan tâm đến chính sách chiết khấu cao. Pháp lý dự án cũng được chú trọng hơn, chiếm đến 17% trong các yếu tố quyết định mua nhà, cho thấy sự lo ngại của người mua trước những biến động của thị trường. Khảo sát cũng chỉ ra rằng, 67% khách hàng ưu tiên thuê nhà thay vì mua, do nhu cầu nhà ở vẫn cao nhưng khả năng tài chính hạn chế.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì xu hướng thăm dò đến cuối năm 2024. Tuy nhiên, từ đầu quý I/2025, người mua sẽ cảm thấy yên tâm hơn về các yếu tố tài chính và pháp lý của dự án, nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng sinh lời ổn định.