Dòng vốn ngoại ngày càng "khắt khe" với các dự án nhà ở

Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) vừa công bố Báo cáo về tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong 10 tháng năm 2024. Theo đó, tính đến ngày 31/10/2024, ngành kinh doanh bất động sản giữ vị trí thứ hai trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đạt gần 5,23 tỉ USD, chiếm khoảng 19,2% tổng vốn đăng ký, gấp 2,38 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Bất động sản khu công nghiệp hút dòng tiền

Trước đó, số liệu thống kê của 9 tháng đầu năm 2024, ngành kinh doanh bất động sản đã thu hút 4,38 tỉ USD vốn đầu tư nước ngoài, chiếm gần 17,7% tổng vốn đăng ký, tăng hơn 2,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, chỉ trong vòng một tháng, các nhà đầu tư nước ngoài đã bổ sung thêm gần 900 triệu USD vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, “khẩu vị” của dòng vốn này cũng đã có sự thay đổi đáng kể. Nếu như hồi đầu năm, những dự án bất động sản nhà ở luôn ở trong “tầm ngắm” thì thời gian gần đây, theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường, các phân khúc bất động sản như căn hộ dịch vụ và bất động sản công nghiệp đang ghi nhận sự tăng trưởng nổi bật  nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Chẳng hạn, mới đây, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Bắc Ninh vừa thống nhất thông qua tờ trình về việc ký kết biên bản ghi nhớ phát triển dự án mới của Công ty TNHH Samsung Display Việt Nam tại Khu công nghiệp Yên Phong. Dự án này có tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 1,8 tỉ USD.

Trước đó, vào tháng 7/2024, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh Vương Quốc Tuấn đã trao giấy chứng nhận điều chỉnh đầu tư cho Công ty TNHH Amkor Technology Việt Nam, đồng thời ký kết bản ghi nhớ hợp tác với Tổng Công ty LH. Theo nội dung điều chỉnh, Nhà máy sản xuất, lắp ráp và thử nghiệm vật liệu, thiết bị bán dẫn của Amkor Technology Việt Nam sẽ có tổng vốn đầu tư lên đến 1,6 tỉ USD, với công suất dự kiến 3,6 tỉ sản phẩm mỗi năm.

Trong một diễn biến khác, Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam, thuộc Tập đoàn Công nghệ Tripod (Đài Loan) cũng vừa ký hợp đồng thuê đất với Công ty CP Sonadezi Châu Đức tại Khu công nghiệp Châu Đức. Dự án nhà máy của Electronic Tripod Việt Nam sẽ được xây dựng trên diện tích khoảng 18ha, với tổng vốn đầu tư 250 triệu USD.

Báo cáo Đầu tư Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương quý III/2024 của Savills (APIQ) cũng cho thấy, sự tăng trưởng ổn định của FDI hàng năm chính là động lực thúc đẩy ngành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Hiện nay, cả nước có khoảng 33.000 ha khu công nghiệp cho thuê, với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 80%.

Nhu cầu đầu tư bất động sản nhà ở vẫn lớn

Bà Trần Thị Khánh Linh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills cho biết, thị trường Việt Nam luôn là điểm đến có tiềm năng tăng trưởng cao với dòng FDI bền vững và cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu gia tăng trong các phân khúc bất động sản như nhà ở, công nghiệp, và thương mại văn phòng.

“Việc các luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực từ tháng 8 vừa qua đã tạo niềm tin cho các nhà đầu tư về một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch, giúp rút ngắn thời gian phê duyệt pháp lý và xác định rõ ràng chi phí đầu tư ban đầu, từ đó làm cho các dự án bất động sản trở nên hấp dẫn hơn”, bà Khánh Linh phân tích.

Lý giải sự dịch chuyển nhẹ của dòng vốn nước ngoài khỏi lĩnh vực bất động sản nhà ở, bà Khánh Linh cho biết, nhu cầu đầu tư của khối ngoại ở phân khúc này vẫn rất lớn, không thua kém các dự án công nghiệp và văn phòng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài thường đặt yêu cầu cao về hiện trạng pháp lý của các dự án để có thể sẵn sàng phát triển.

Cụ thể, hầu hết các nhà đầu tư đều yêu cầu dự án cần có quy hoạch chi tiết 1/500. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn yêu cầu dự án phải có thông báo đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, gần đây việc phê duyệt pháp lý dự án đang chậm lại do nhiều bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản đang được thay đổi.

“Do đó, nguồn cung các dự án bất động sản nhà ở đang khá hạn chế. Vì vậy, khối ngoại đã chuyển hướng sang các dự án khu công nghiệp và văn phòng, vốn có pháp lý rõ ràng, đang hoạt động và dễ thực hiện mua bán sáp nhập (M&A) hơn”, bà Linh phân tích.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho biết, Việt Nam luôn được đánh giá là thị trường mới nổi hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài, nhờ tỷ suất sinh lời cao. Hiện nay, các phân khúc bất động sản nhà ở tại Việt Nam ghi nhận tỷ suất lợi nhuận khoảng 8-10% mỗi năm, vượt trội so với mức 2-3% tại một số quốc gia trong khu vực.

Cushman & Wakefield nhận định, giai đoạn 2024-2026 dự kiến sẽ chứng kiến dòng vốn lớn từ khối ngoại đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Các nhà đầu tư vẫn tập trung vào việc tìm kiếm quỹ đất sạch, chất lượng cao, có pháp lý rõ ràng và tiềm năng phát triển.

Tùy vào năng lực và hiệu quả của từng dự án, các chủ đầu tư có thể lựa chọn "dự trữ" tài sản (chưa hoặc không muốn bán) hoặc sẵn sàng đàm phán, tìm kiếm cơ hội hợp tác thông qua hình thức M&A. Phía bên mua chủ yếu là các nhà đầu tư đến từ khu vực Bắc Á, gồm Singapore, Hàn Quốc, Hong Kong, Đài Loan và Nhật Bản, những thị trường vốn đã quen thuộc với môi trường kinh doanh tại Việt Nam.