Đất nền Thanh Oai trước thềm đấu giá: Người bán người mua đều dè dặt, giao dịch nhỏ giọt

Ngày 16/11 tới đây, 25 thửa đất tại các khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong thuộc thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai (Hà Nội) sẽ được đưa ra đấu giá. Các thửa đất này cách trung tâm Hà Nội khoảng 28 km. Mức giá khởi điểm được đặt ở mức 5,3 triệu đồng/m2, thấp hơn 38% so với giá khởi điểm trước đó (ngày 10/8 là 8,6 triệu đồng/m2) với 6 vòng đấu bắt buộc.

Nhà đầu tư và người dân băn khoăn về giá trị thực

Phiên đấu giá này diễn ra trong bối cảnh, giá đất tại huyện Thanh Oai đã tăng từ 60 - 80% tùy khu vực trong vòng một năm qua. Đặc biệt, mức giá trúng ở phiên trước đó (10/8) thậm chí còn cao hơn từ 2,3 - 3,7 lần so với mức giá rao bán phổ biến. Nhiều môi giới cho biết, giá rao bán tại khu vực này vẫn tiếp tục "nóng", dù không còn "sôi sục" như thời điểm đấu giá.

Cụ thể, giá đất nền tại xã Đỗ Động, khu vực chuẩn bị đấu giá, hiện đang được rao bán trong khoảng 25 - 52 triệu đồng/m2, tăng hơn 63% chỉ trong vòng một năm. Trước đó, vào quý I và II, mức giá đất nền tại khu vực này dao động từ 15 - 40 triệu đồng/m2.

Tại xã Thanh Cao, nơi diễn ra phiên đấu giá 68 thửa đất vào ngày 10/8, giá rao bán hiện ở mức 25 - 47 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí. Trước phiên đấu giá, giá đất nền tại đây trung bình chỉ từ 22 - 27 triệu đồng/m2, trong khi mức trúng đấu giá lên tới 80 - 100 triệu đồng/m2, cao hơn từ 2,3 đến 3,7 lần so với giá thị trường.

Theo trang batdongsan.com, giá đất tại các xã lân cận huyện Thanh Oai như Cao Viên, Thanh Mai, Thanh Thùy,… chủ yếu dao động trong khoảng 31 - 41 triệu đồng/m2, và không có nơi nào đạt mức cao bất ngờ tới 100 triệu đồng/m2 như giá trúng đấu giá. Nhìn chung, giá rao bán đất nền ở huyện Thanh Oai đã tăng từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với đầu năm, nhưng thanh khoản lại thấp, lượng giao dịch không nhiều.

Tuy nhiên, theo anh Văn Toàn, một môi giới bất động sản tại huyện Thanh Oai, chia sẻ dù nắm nhiều khu đất “nóng” nhưng suốt 3 tháng qua anh vẫn chưa thể bán được lô nào. Cả người mua thực sự lẫn nhà đầu tư đều dè dặt, và chính các chủ đất cũng lo ngại sẽ lỗ hoặc “bán hớ,” dẫn đến việc họ liên tục tăng giá trong những tháng qua.

Đơn cử trường hợp của chị Nguyễn Thị Hạnh, chủ một lô đất 67m2 tại xã Thanh Cao, từng dự tính bán với giá 45 triệu đồng/m2 nhưng nay phải giảm xuống còn 40 triệu đồng/m2 để tạo cảm giác “giá mềm”. Chị Hạnh cho biết, đất đấu giá 50 – 70 triệu đồng/m2 còn phải tranh nhau, với mức giá chị đặt ra là đã ở mức ưu đãi, nếu để thấp hơn chắc chắn sẽ bị “hớ”.

Cũng theo anh Toàn, giá đất nền tại Thanh Oai hiện nay đang biến động mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư và người dân vẫn băn khoăn về mức giá thực sự của thị trường. Sắp tới lại tiếp tục đấu giá, khả năng cao giá trúng sẽ ở mức cao, sẽ càng khiến giao dịch trở nên khó khăn hơn khi người bán muốn “ăn theo” còn người mua lại thận trọng, chờ đợi thời điểm tốt hơn mới tham gia.

“Môi giới như tôi đã mấy tháng không có lương rồi. Nếu giá đất cứ tiếp tục tình trạng “không biết đằng nào mà lần” như hiện nay, trong khi ai cũng muốn được mua bán ở mức giá kỳ vọng sẽ khiến công việc của chúng tôi ngày càng khó khăn hơn”, anh Toàn chia sẻ.

Các đợt tăng giá hiện nay chỉ mang tính cục bộ

Nêu quan điểm về tình trạng này, ông Phạm Đức Toản, CEO của bất động sản EZ đánh giá, thị trường đất nền có thể bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi từ quý II/2025 trở đi. Các đợt tăng giá hiện nay chỉ diễn ra cục bộ tại một số khu vực nhất định. Thị trường đất nền chịu ảnh hưởng từ ba yếu tố chính: tình hình kinh tế khu vực (và rộng hơn là kinh tế quốc gia), quy hoạch hạ tầng, và sự phát triển dân số cùng với khả năng kết nối đến các địa phương khác.

Sau giai đoạn khó khăn, tâm lý của người mua và nhà đầu tư bất động sản có xu hướng thận trọng hơn. Do đó, ông khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ thị trường và theo dõi biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan, chẳng hạn như công cụ lịch sử giá, trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dự báo các phiên đấu giá đất tại Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút sự chú ý, với giá đất đấu giá ngày càng tăng do nhu cầu lớn đối với bất động sản có tiềm năng và pháp lý đảm bảo.

Thực tế cho thấy, các khu vực như Hoài Đức, Hà Đông, và Thanh Oai sở hữu tiềm năng phát triển đô thị và hạ tầng mạnh mẽ, tạo sức hút lớn cho nhà đầu tư. Nhiều người sẵn sàng trả giá cao để sở hữu những lô đất đấu giá khan hiếm, dù mức giá này có thể vượt xa giá trị thực tế, kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Giá đất tăng cao còn được thúc đẩy bởi thị trường bất động sản Hà Nội đang trong giai đoạn “nóng,” nguồn cung hạn chế, giá sơ cấp liên tục thiết lập mức mới, cùng kỳ vọng vào sự mở rộng thành phố và cải thiện hạ tầng giao thông.

Tương tự, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, mặc dù giá đất vùng ven Hà Nội đang tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng các nhà đầu tư vẫn nên thận trọng khi tham gia kênh đầu tư đất đấu giá.

Hiện tại, khi giá bất động sản duy trì xu hướng tăng kéo dài, nhiều nhà đầu tư rơi vào tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng và đưa ra những quyết định mạo hiểm. Điều này dẫn đến việc không ít nhà đầu tư bị mắc kẹt vốn, gây ra hiện tượng đất bỏ hoang, ảnh hưởng tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.