Điều gì khiến đất nền TP.HCM tăng trưởng chậm trong quý III?

Chia sẻ tại một tọa đàm tổ chức mới đây, ông Võ Hồng Thắng cho biết, sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản được thông qua, đã thúc đẩy mạnh mẽ số lượng giao dịch với hơn 9.000 sản phẩm đất nền, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, những vướng mắc về thuế đã khiến phân khúc này tăng trưởng không được như kỳ vọng.

Mức tăng giá chỉ đạt 5%

Dù vậy, nếu so với thời kỳ “hoàng kim” năm 2029, mức giao dịch hiện tại chỉ đạt 30%. Các vướng mắc về thuế tại TP.HCM và một số tỉnh thành khác khiến mức tăng giá chỉ đạt 5% so với quý trước.

Thực tế, trong khoảng gần 2 tuần trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM đón nhận tín hiệu tích cực khi Cục Thuế TP.HCM đã giải quyết xong 15.800 hồ sơ tồn đọng từ 1/8 của các cá nhân, hộ gia đình. Cùng với đó, cơ quan này cũng đang nỗ lực phát sinh các hồ sơ mới.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, vẫn còn tình trạng các cá nhân và hộ gia đình khi nộp hồ sơ thuế bịcChi cục thuế quận, huyện trả lại do nghi ngờ giá trị giao dịch được kê khai thấp hơn thực tế.

Theo ông Châu, sự nghi ngờ này chưa thực sự phù hợp, vì trong nhiều trường hợp, bên bán cần bán gấp nên chấp nhận giá thấp hơn, hoặc bên mua sẵn sàng trả giá cao hơn giá thị trường. Dù các bên giao dịch đã cung cấp đầy đủ chứng từ chứng minh, nhưng vẫn bị cơ quan thuế nghi ngờ.

Thực tế, dù sức cầu của thị trường đất nền phía Nam đã có dấu hiệu phục hồi so với cùng kỳ năm ngoái, vẫn có nhiều nhà đầu tư "miệt mài" rao bán lỗ mà chưa thể tìm được người mua. Chẳng hạn như trường hợp của anh Huy Anh (quận 7, TP.HCM), anh đã đầu tư vào 1 khu đất nền khu vực ven TP.HCM từ giữa năm 2021 với giá 2,1 tỉ đồng.

Để đầu tư lô đất này, anh Huy Anh đã vay ngân hàng 800 triệu đồng với gốc lãi hàng tháng là hơn 10 triệu đồng. Dù đã nhiều lần rao bán ở mức giá 2,2-2,4 tỷ đồng nhưng không ai mua, đến tháng 12/2023, anh đã hạ giá còn 2 tỷ đồng nhưng vẫn không bán được.

Tương tự, một nhà đầu tư khác cũng cho biết, đang "mắc kẹt" với các tài sản đất vườn ở các tỉnh lân cận TP.HCM. Một số lô đất vườn có diện tích từ 2.000-3.000m² nếu bán ra sẽ chịu lỗ khoảng 30-50% so với giá mua vào. Giữa năm 2023, nhóm của anh đã rao bán vài lô đất với mức lỗ gần 40%, nhưng vẫn không có người mua. Hiểu rằng thị trường hiện đang thiếu thanh khoản, nhóm của anh quyết định giữ tài sản và chờ thêm.

Một môi giới nhà đất tại TP.HCM cho biết, giá đất nền và nhà riêng hiện chưa phục hồi về mức đầu năm 2022, với khoảng cách giá chênh lệch khoảng 10-20%, tùy khu vực. Những nền đất giữ giá ở mức của năm 2021-2022 vẫn khó bán. Nhiều nhà đầu tư vẫn gửi môi giới bán hàng, nhưng nếu giá không giảm sâu, sức cầu vẫn yếu. Hiện đã có những nhóm đầu tư lớn muốn mua nhiều sản phẩm cùng lúc, nhưng họ thường ép giá, dẫn đến việc không bên nào đạt được như kỳ vọng.

Thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh để cân bằng giữa bên mua và bên bán

Một môi giới kiêm nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm nhận định, trong gần hai năm qua, thị trường nhà đất phía Nam đã trải qua nhiều biến động về sức cầu và giá bán, điều hiếm khi xảy ra trong 10 năm trở lại đây. Thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh để cân bằng giữa bên mua và bên bán.

Tuy nhiên, mức độ biến động giá còn phụ thuộc vào sở thích của người mua và vị trí tài sản. Một số bất động sản vẫn ghi nhận tăng giá và giao dịch nhanh chóng khi rao bán. Thị trường được kỳ vọng sẽ lấy đà hồi phục từ đầu năm 2025.

Đồng tình, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam dự báo, trong thời gian tới, đất nền sẽ ngày càng khan hiếm, nhất là các sản phẩm có sổ và đất thổ cư tại các khu đô thị hiện hữu, nơi tỷ lệ tiêu thụ tăng hơn 30%. Đặc biệt, sau khi bảng giá đất mới được ban hành, loại hình này sẽ ghi nhận mức tăng giá đột biến.

Về thị trường chung, ông Thắng nhận định, với điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi và lãi suất vay hấp dẫn (chỉ 6-6,5%/năm), thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi tốt hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và nhà ở giá rẻ. Đất nền tại các khu vực có pháp lý rõ ràng và tiện ích đầy đủ vẫn sẽ là điểm sáng.

Cũng theo ông Thắng, mới đây Ngân hàng Nhà nước đã cho biết, lượng tiền gửi ngân hàng đang tăng cao, cho thấy nhiều người dân vẫn đang giữ tiền mặt, chờ đợi cơ hội đầu tư phù hợp. Vì vậy, các vướng mắc pháp lý cần sớm được giải quyết để thúc đẩy nguồn cung. Dự kiến, vào khoảng cuối năm 2025, TP.HCM và các tỉnh lân cận sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, với kỳ vọng tăng trưởng bền vững và sôi động hơn.

Đồng quan điểm, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược batdongsan.com.vn nhận định, giá bất động sản sẽ tăng mạnh sau năm 2025, trong đó đất nền sẽ chịu tác động lớn nhất, do bị ảnh hưởng thêm bởi quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.