Xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất: Liệu có khả thi?

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành soạn thảo Thông tư hướng dẫn chi tiết việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất cho từng thửa đất, dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

Căn cứ để lựa chọn thửa đất chuẩn

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay chưa có quy định cụ thể cho việc xây dựng bảng giá đất cho từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn. Do đó, việc xây dựng và ban hành Thông tư này là cần thiết để phù hợp với Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản pháp luật hiện hành, cũng như đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất một dự thảo Thông tư quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất cho từng thửa đất. Dự thảo này bao gồm các quy định cụ thể về: đánh giá điều kiện khu vực xây dựng bảng giá đất, thu thập thông tin về đặc tính thửa đất, xác định vùng giá trị, căn cứ lựa chọn thửa đất chuẩn, lập bảng tỷ lệ so sánh, cũng như rà soát và hiệu chỉnh kết quả xác định giá của thửa đất cụ thể.

Theo dự thảo, cơ quan chức năng sẽ sử dụng dữ liệu đất đai kết hợp với bản đồ địa chính số để phân vùng giá trị đất dựa trên các yếu tố ảnh hưởng như vị trí, hạ tầng và tiện ích xã hội.

Để lựa chọn thửa đất chuẩn, cơ quan quản lý sẽ xem xét các mảnh đất trong cùng khu vực có các đặc điểm tương đồng như diện tích và hình dạng. Mảnh đất được ưu tiên chọn sẽ là những thửa có diện tích gần bằng nhau, hình dạng đơn giản, ổn định về vị trí và ranh giới pháp lý rõ ràng.

Bên cạnh đó, việc thực hiện định giá đất sẽ dựa trên dữ liệu tổng hợp thông tin đặc tính của tất cả các thửa đất và thông tin giá đất đầu vào. Sẽ sử dụng phân tích thống kê để xác định cách điều chỉnh cho từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Dựa trên tình hình cụ thể tại địa phương, kết quả phân tích sẽ được sử dụng để thực hiện định giá đất, đánh giá và xây dựng bảng tỷ lệ so sánh. Tổ chức sẽ khảo sát ý kiến chuyên gia về bảng tỷ lệ so sánh thông qua phỏng vấn trực tiếp hoặc hội thảo, và tổng hợp ý kiến để đưa vào báo cáo.

Dựa vào kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị, tổ chức sẽ xác định mức chênh lệch giá đất giữa các thửa liền kề có cùng mục đích sử dụng. Đồng thời, sẽ tiến hành khảo sát ý kiến người sử dụng đất và chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá với các thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng trong thời gian 24 tháng trước đó. Cuối cùng, tổ chức sẽ tổng hợp ý kiến và thực hiện rà soát, hiệu chỉnh giá của từng thửa đất cụ thể.

Còn nhiều yếu tố cản trở

Nêu quan điểm về dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, quy định xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí, đến từng thửa đất là rất đúng và hợp lý.

Trước đây, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 thường quy định mức giá trung bình, dựa trên giá đất bình quân từ các giao dịch thực tế của những thửa đất cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường, thông qua thống kê tại một khu vực trong một khoảng thời gian nhất định. Mức giá này chỉ đạt khoảng 20-30% giá thị trường.

Bảng giá đất được thiết lập theo khu vực và vị trí, tương tự như phương pháp định giá hàng loạt, thể hiện giá đất cho từng tuyến đường, đoạn đường tại khu vực nội thành, thị trấn hoặc các khu dân cư nông thôn. Điều này đồng nghĩa, các thửa đất cùng tuyến đường hoặc khu vực sẽ có mức giá sàn tương tự nhau.

Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn, nhất là tại các nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, vẫn chưa khả thi và không phù hợp với thực tế. Nguyên nhân chủ yếu do Việt Nam hiện chưa có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, chính xác và đáng tin cậy, được cập nhật theo thời gian thực.

Ngoài ra, hiện tượng khai thấp giá giao dịch bất động sản, cùng với các vấn đề liên quan đến đấu giá không minh bạch, đã làm sai lệch giá trị thực của thị trường. Cơ sở dữ liệu giá đất chưa được cập nhật theo thời gian thực, cùng với việc chưa chính xác và đầy đủ, dẫn đến việc không thể sử dụng dữ liệu này làm căn cứ cho việc xây dựng bảng giá đất cụ thể đến từng thửa đất.

Ông Châu đề xuất cần xây dựng bản đồ số giá đất trên nền tảng bản đồ địa chính số để tăng cường năng lực quản lý nhà nước về tài chính đất đai và thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất theo thời gian thực.