Giảm áp lực tạm thời tình trạng đầu cơ: Có thể áp dụng "giá trần và giá sàn" trong đấu giá đất?

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý III/2024, giá bất động sản tiếp tục có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP. HCM và các đô thị lớn. Nguyên nhân chủ yếu là do sự biến động tăng trong các chi phí liên quan đến đất đai gần đây, cùng với tác động từ việc áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Đặc biệt, tại một số địa phương, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy giá trúng đấu cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Bên cạnh đó, vẫn tồn tại hiện tượng "tạo giá ảo" và "thổi giá" do các nhà đầu cơ và những người làm nghề môi giới bất động sản gây ra, lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý đầu tư theo đám đông để trục lợi.

Hàng loạt địa phương vào cuộc rà soát giá bất động sản

Từ thực trạng này, các địa phương đang nhanh chóng ban hành văn bản chỉ đạo đến các sở, ban, ngành, yêu cầu tăng cường các biện pháp kiểm soát chặt chẽ nhằm ngăn chặn nguy cơ lặp lại. Chẳng hạn, mới đây, UBND tỉnh Hòa Bình vừa ban hành Công văn số 1938 về việc tăng cường quản lý và kiểm soát biến động giá bất động sản trên địa bàn.

Theo đó, Sở Xây dựng được giao nhiệm vụ rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới, đặc biệt tại các khu vực có hiện tượng tăng giá bất thường. Sở này sẽ đánh giá tình hình, xác định nguyên nhân biến động giá của từng loại hình bất động sản, đồng thời đảm bảo các dự án đủ điều kiện huy động vốn minh bạch để ngăn chặn các hành vi gian lận và lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

UBND các huyện, thành phố có trách nhiệm kiểm soát hoạt động mua bán trao tay, nhất là đất nền ở các khu phân lô hạ tầng kỹ thuật, nhằm ngăn chặn tình trạng "sốt ảo" gây rối thị trường. Các cơ quan cũng được giao nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ vi phạm pháp luật về đất đai và các quy định liên quan.

Tương tự, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế cũng ban hành chỉ thị kiểm soát tình hình biến động giá bất động sản. Theo đó, Công an tỉnh phối hợp với các cơ quan chức năng để giám sát giao dịch bất động sản, phát hiện và xử lý các hành vi "thổi giá" và đầu cơ; Sở Xây dựng sẽ phối hợp kiểm tra, rà soát các hoạt động kinh doanh và tiến hành thanh tra, xử lý các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản. Đồng thời UBND các huyện quản lý chặt chẽ việc xây dựng trong các dự án phân lô bán nền tránh tình trạng đất trống và đầu cơ gây nhiễu thị trường.

Tại Bình Phước, UBND tỉnh đã ban hành Công văn số 4398 yêu cầu các cơ quan và địa phương kiểm soát chặt chẽ biến động giá bất động sản. Sở Xây dựng và các đơn vị liên quan được giao nhiệm vụ kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh, đồng thời kiểm soát việc mua đi bán lại các bất động sản nhiều lần tại các khu vực có dấu hiệu tăng giá bất thường.

Công an tỉnh và Thanh tra tỉnh sẽ giám sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tuân thủ pháp luật, ngăn chặn các hành vi lợi dụng đấu giá để trục lợi gây nhiễu loạn thị trường. Trước đó, các địa phương khác như Hà Nội, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Nam… cũng đã yêu cầu rà soát tình hình đấu giá và kiểm soát hiện tượng tăng giá bất thường trên thị trường bất động sản.

Cần cụ thể hơn “các biện pháp kiểm soát”

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá cao nỗ lực của các địa phương, nhưng cũng đặt câu hỏi về tính chất và hiệu quả của “các biện pháp kiểm soát”, liệu đó là giải pháp ngắn hạn hay dài hạn, áp dụng đồng bộ hay chỉ riêng từng địa phương, cùng nhiều vấn đề khác cần được làm rõ.

Theo TS. Trần Xuân Lượng , Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, (thuộc VARS), để giảm áp lực tạm thời của tình trạng đầu cơ đất trước khi các công cụ thị trường phát huy hiệu quả, một trong các giải pháp có thể triển khai ngay đó là chính sách về giá, cụ thể là áp dụng "giá trần và giá sàn" trong đấu giá đất.

Bởi đất đai là loại hàng hóa đặc biệt mà Nhà nước cần điều chỉnh để bình ổn giá. Giá trần sẽ là mức giá tối đa nhằm ngăn chặn việc đẩy giá lên quá cao, trong khi giá sàn đảm bảo Nhà nước không bị thiệt hại khi đất được bán dưới giá trị thực. Đây là giải pháp đã được chứng minh về hiệu quả tại nhiều quốc gia.

Tuy nhiên, giải pháp này cần có sự linh hoạt khi xác định giá trần và giá sàn cho từng khu vực, địa điểm và thời điểm, tránh áp dụng cứng nhắc gây cản trở sự phát triển của thị trường. Theo đó, cần kết hợp việc thành lập "hội đồng giám sát đấu giá đất độc lập", một cơ quan độc lập giám sát toàn bộ quy trình đấu giá đất từ định giá, tổ chức đấu giá đến bàn giao tài sản. Thành viên của hội đồng có thể bao gồm chuyên gia bất động sản, đại diện chính quyền và các tổ chức xã hội.

Hội đồng giám sát này sẽ tăng cường tính minh bạch, công bằng và ngăn ngừa tham nhũng, gian lận trong quá trình đấu giá. Điều này rất cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản có thể bị lợi dụng bởi các nhóm lợi ích. Tại Singapore, hệ thống giám sát đấu giá đất đã giúp tạo nên một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả. Thành lập hội đồng này ở Việt Nam có thể được thực hiện thông qua bổ sung vào Luật Đất đai và các quy định pháp lý liên quan.

Ngoài ra, cần nghiên cứu thêm các chính sách như thuế lũy tiến và yêu cầu công khai nguồn tiền, mục đích sử dụng đất và cam kết thực hiện dự án trong đấu giá. Cũng cần công khai những trường hợp trả giá cao rồi bỏ cọc, như đã áp dụng tại Hà Nội và một số địa phương, kèm theo các biện pháp xử lý như cấm giao dịch dài hạn, hồi tố hoặc thu hồi quyền lợi nếu cần thiết.