Chuyên gia phân tích yếu tố "then chốt" để gỡ khó cho bất động sản

Bất động sản có vai trò thế nào đối với nền kinh tế?

Bất động sản là một trong những ngành quan trọng đối với nền kinh tế trong việc thu hút các nguồn lực cũng như tạo ra tài sản cố định cho nền kinh tế, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế khác như tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất,... cùng phát triển.

Bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người dân, các đại đô thị còn kiến tạo nên những điểm đến du lịch, qua đó tạo nên sự phát triển cho những ngành nghề phụ trợ phục vụ lĩnh vực du lịch, tạo công ăn việc làm cho lao động địa phương cũng như thu hút nguồn lao động chất lượng cao dịch chuyển về sinh sống và làm việc.

Đánh giá về mắt xích quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên của Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia khẳng định bất động sản đóng góp cho nền kinh tế 4 vai trò lớn.

Thứ nhất, là cầu nối các ngành và thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Cụ thể, có 35 ngành nghề và lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn liên quan nhiều nhất là xây dựng (6,2% GDP), tài chính - ngân hàng (4,76% GDP), lưu trú (2,27% GDP) và du lịch (1,02% GDP) năm 2022.

Thứ hai là đóng góp vào GDP và nền kinh tế, trong năm 2022, ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp gần 10% GDP. Bất động sản là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1 và xếp thứ 9 về quy mô giá trị.

Thứ ba, bất động sản đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài và chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết năm 2022, vốn FDI đổ vào bất động sản đạt gần 66,2 tỷ USD, tương đương chiếm 15,1% tổng vốn FDI đăng ký.

Ông Lực nhấn mạnh: "Thông qua các số liệu này, có thể thấy, ngành bất động sản còn rất nhiều tiềm năng để phát triển và lan tỏa. Trong đó, lan tỏa ít nhất 4 ngành nghề lớn là lĩnh vực lưu trú, lĩnh vực tài chính ngân hàng, xây dựng và 1 số lĩnh vực khác. Trong đó, tôi xin nhấn mạnh tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các ngành khác và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế vô cùng lớn".

Ngoài ra, ông Lực cũng cho biết thêm, số liệu thống kê chính thức năm 2021 cho thấy có 4.545.000 người làm trong ngành xây dựng, liên quan đến các dự án bất động sản và 308.000 người làm trong ngành kinh doanh bất động sản.

Vị chuyên gia phân tích, những con số trên cho thấy số việc làm trong ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam chiếm gần 10% tổng số việc làm (49 triệu vào năm 2021). Thậm chí con số này sẽ lớn hơn nhiều nếu tính tất cả số việc làm ở hệ sinh thái bất động sản bao gồm: Xây dựng, phát triển quỹ đất, cải tạo, vận hành, nâng cấp và tái phát triển,...

Đặc biệt, ông Lực cho biết những đại đô thị, dự án lớn với quy mô từ vài trăm cho đến cả nghìn ha được xây dựng bởi những doanh nghiệp bất động sản lớn không chỉ tạo ra công ăn việc làm cho hàng vạn lao động mà còn tạo ra chỗ ở cho hàng chục ngàn người, đồng thời thay đổi bộ mặt đô thị của cả một vùng đất. Đặc biệt, những đại đô thị này còn trở thành điểm đến thu hút dịch vụ, du lịch, giúp tăng trưởng kinh tế bền vững, nâng cao chất lượng an sinh xã hội.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, chính vì vai trò quan trọng của bất động sản nên trong thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng và các bộ, ban, ngành đã cùng vào cuộc rất quyết liệt với mong muốn hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển hiệu quản, lành mạnh và bền vững hơn.

Pháp lý là khó khăn số 1 trên thị trường bất động sản hiện nay

Chia sẻ thêm về những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, ông Lực cho biết, thị trường bất động sản tồn tại 4 khó khăn lớn nhất là: Pháp lý, nguồn vốn, quan hệ cung cầu và quy hoạch. Trong đó, khó khăn lớn nhất của thị trường là pháp lý. 

"Muốn gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản, việc đầu tiên chúng ta phải làm quyết liệt và làm ngay là pháp lý. Tháo gỡ được pháp lý cho các dự án, từ đó mới có thể tăng nguồn cung, hạ giá bất động sản", TS Cấn Văn Lực khẳng định.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng nhấn mạnh các doanh nghiệp phải chủ động giải quyết trong khả năng của mình. Chẳng hạn như cơ cấu lại sản phẩm, sẵn sàng bán tài sản với mức chiết khấu nhất định để có thể tháo gỡ khó khăn, có thể đàm phán với trái chủ hoặc với các chủ nợ.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Lực cũng nhấn mạnh, thời gian qua việc triển khai xây dựng các dự án rất khó khăn, doanh nghiệp không có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện dự án, không thể bán sản phẩm cho người mua, khó có dòng tiền, ách tắc nguồn vốn. Thậm chí, chuyên gia cho rằng, ngay cả khi chủ đầu tư khó khăn muốn giảm giá bán để tăng thanh khoản cũng khó có thể thành công bởi dự án vướng pháp lý nên người mua ngần ngại.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh thêm, yếu tố pháp lý là khó khăn số 1 của thị trường bất động sản hiện nay khi chiếm đến 70%. Ngay cả khi dòng vốn tín dụng được khơi thông nhưng pháp lý vẫn khiến cho toàn bộ thị trường tắc nghẽn. Vì vậy, pháp lý là yếu tố then chốt. Theo đó, gỡ được pháp lý mới có thể giúp dự án tiếp cận được với nguồn vốn ngân hàng, giúp thị trường phục hồi. Chính vì thế, Nhà nước cần hỗ trợ các doanh nghiệp ở góc độ chính sách, giúp chủ đầu tư đẩy nhanh thủ tục cũng như sớm khởi công các dự án, tăng thêm nguồn cung cho thị trường.

Dự báo về phân khúc bất động sản trong thời gian tới, ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers (Vietnam) cho rằng thị trường nhà ở có thể bắt đầu ổn định trở lại từ giữa năm 2023 trở đi. Trong khi đó, dự báo phân khúc bất động sản văn phòng, công nghiệp và bán lẻ sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm nay nhờ duy trì tiềm năng cũng như sức hấp thụ tốt.

Chuyên gia Colliers Việt Nam cho rằng dự báo trên khá tương đồng với các thị trường khác trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Theo đó, ông David Jackson nhận định, thời điểm này, nhà đầu tư nên tập trung nhiều hơn vào những tài sản có tính an toàn cao với các đặc điểm về chất lượng, tình trạng hoàn thành, pháp lý và khả năng tăng trị giá vốn trong dài hạn.

Ông David Jackson nhận định, trong vài năm tới, 3 phân khúc văn phòng, công nghiệp và hậu cần và nhà ở đa gia đình sẽ tăng trưởng mạnh nhất tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Cân nhắc các điều kiện và nền tảng của thị trường Việt Nam, chuyên gia cho rằng các tài sản sẽ tiếp tục tăng cả về nguồn cung lẫn giá thuê bởi nhu cầu từ dòng vốn nước ngoài đầu tư vào hoạt động sản xuất tiếp tục tăng, dù có biến động về đứt gãy cung ứng trong dài hạn. 

"Bất động sản thương mại gồm văn phòng, khách sạn và bán lẻ duy trì đà tăng trưởng với hoạt động đầu tư, phát triển diễn ra sôi nổi tại các thị trường trọng điểm trên cả nước", ông David Jackson cho hay.