TS. Nguyễn Văn Đính: Doanh nghiệp bất động sản phải tự thấy trách nhiệm để “cứu” mình

Ghi nhận cho thấy, sau Nghị định 08 của Chính phủ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp được ban hành vào ngày 5/3, thị trường chứng khoán trong thời gian một tuần sau đó đã có sự phục hồi mạnh mẽ nhờ vào trụ cột chính đó là các mã cổ phiếu của nhóm ngành bất động sản và ngân hàng. 

Cho đến đầu tuần này, với tác động từ Nghị quyết 33, có nhiều cổ phiếu bất động sản lại tiếp tục dẫn dắt thị trường, thậm chí là một số mã đã tăng kịch trần. Động thái đảo chiều lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước sau đó ít ngày càng mang đến kỳ vọng cho giới đầu tư. Mặc dù hai phiên giao dịch cuối tuần còn nhiều biến động, nhìn chung một số mã cổ phiếu bất động sản đã có tín hiệu tích cực hơn. 

Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam - ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nhà đầu tư cổ phiếu chính là những người quyết định dựa trên kỳ vọng vào tương lai. Chính vì thế, những phản ứng từ nhóm nhà đầu tư này có thể minh chứng cho niềm tin của thị trường vào ngành bất động sản. 

Tâm lý nhà đầu tư bất động sản có được giải tỏa?

Trên thực tế, là nhà đầu tư bất động sản lâu năm, sở hữu cho mình một vài sản phẩm của những doanh nghiệp đang có lượng trái phiếu đến hạn lớn trong năm 2023, ông Tuấn cho hay không có ý định sẽ bán ra vào lúc này. 

Cũng theo ông Tuấn, nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đã bắt đầu xuống tiền, gom bất động sản lẫn cổ phiếu hay thậm chí là trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản ngay khi có thông tin về Nghị định 08. Ông Tuấn gọi những cá mập số tiền lớn này là những người nắm giữ niềm tin của thị trường. 

Ông Tuấn nói rằng: “Đã có những phiên xuất hiện lượng giao dịch đột ngột, mặc dù vậy để có thể thay đổi cục diện một cách rõ rệt nhất thì chưa thể một sớm hay một chiều. Nhìn chung thì các nhà đầu tư vẫn ở tâm thế nghe ngóng, tuy nhiên có phần tích cực hơn. Những ai đang muốn bán tài sản đã dừng bán và chưa có ý định mua đang tìm hiểu để mua. Còn khi nào các doanh nghiệp có động thái xây dựng, triển khai hay là mở bán dự án trở lại thì thị trường sẽ thấy được rõ sự thay đổi”. 

Thống kê cho thấy, từ khi Nghị định 08 có hiệu lực đến nay thì đã có khoảng 12.000 tỷ đồng trái phiếu mới phát hành thành công đến từ những doanh nghiệp bất động sản và xây dựng. 

Có nhấn mạnh về những điểm sáng của thị trường trong giai đoạn sắp tới, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết, hàng loạt nỗ lực vừa qua sẽ tháo gỡ toàn bộ khó khăn từ tài chính cho đến pháp lý hây quy định rõ ràng trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương, doanh nghiệp. 

Ông Châu nhấn mạnh: “Mọi thứ minh bạch, rõ ràng sẽ giúp cho các nhà đầu tư trái phiếu, bất động sản, chứng khoán có niềm tin để xuống tiền”. 

Phân tích cụ thể hơn về tâm lý của các nhà đầu tư vào lúc này, ông Tuấn cho rằng các quy định và chỉ đạo mới mang đến kỳ vọng doanh nghiệp bất động sản sẽ có thêm thời gian cũng như điều kiện để tháo gỡ pháp lý cho dự án, đồng thời cũng có thể chuyển nhượng dự án hay tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để có thể thanh toán các khoản nợ cũng như tiếp tục vận hành. 

Ở chiều hướng khác, riêng Nghị định 08 cũng giúp phân loại trái chủ và bảo vệ trực tiếp quyền lợi cho họ. Đối với những nhà đầu tư chưa cần tiền ngay thì doanh nghiệp cũng có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản để từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để có thể đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư trái phiếu lẫn cổ phiếu. 

Ông Tuấn nhìn nhận rằng: “Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ về mặt pháp lý thì việc phát hành trái phiếu mới sẽ trở nên dễ dàng hơn. Song song với đó, nhà đầu tư với số tiền chứng khoán ít hơn 2 tỷ đồng cũng có thể sẽ tham gia, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Chưa kể thị trường mua đi bán lại trái phiếu trong giai đoạn này cũng có thể sẽ nhộn nhịp”. 

Cũng theo ông, sự can thiệp rõ rệt của Chính phủ trong thời gian qua chính là những chỉ báo về sự phục hồi cho thị trường bất động sản. Cụ thể, các ngân hàng quốc doanh cũng đã có chính sách hỗ trợ cho những người có nhu cầu ở thực, lãi suất cũng đã bắt đầu hạ nhiệt. Nghị định 08 cũng giúp cho doanh nghiệp có thêm thời gian để giải quyết dòng tiền, Chính phủ cũng đang ráo riết sửa đổi luật. 

Cũng theo ông, sự can thiệp rõ rệt của Chính phủ trong thời gian qua chính là những chỉ báo về sự phục hồi cho thị trường bất động sản. Cụ thể, các ngân hàng quốc doanh đã có chính sách hỗ trợ người có nhu cầu ở thực và lãi suất cũng đã bắt đầu hạ nhiệt, Nghị định 08 đã giúp cho doanh nghiệp có thêm thời gian để giải quyết dòng tiền, Chính phủ cũng đang ráo riết sửa đổi luật. 

Ông Tuấn dự báo: “Nhìn từ kinh nghiệm giai đoạn trước khủng hoảng trước đây, khoảng thời gian một năm sau khi có những chỉ báo như thế, thị trường sẽ cân bằng. Điều đó cũng có nghĩa hết hạn quý 1/2022, bất động sản cũng có thể sẽ phục hồi trở lại”. 

Các doanh nghiệp bất động sản được mở ra hy vọng

Đối với doanh nghiệp, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng những quy định cũng như tháo gỡ này giúp cho họ không lâm vào cảnh chết tắc, mở ra hy vọng và có thêm thời gian cơ cấu nợ cũng như có phương án thích hợp để có thể tái cấu trúc lại sản phẩm. 

Điều quan trọng hơn, theo ông Đinh Minh Tuấn thì hàng loạt tháo gỡ này, đặc biệt là Nghị định 08 sẽ góp phần giúp cho doanh nghiệp không bị phá sản. Ông cũng đánh giá khả năng vỡ nợ của một số doanh nghiệp hiện tại rất cao, khi mà số nợ gấp 2 - 5 lần vốn chủ sở hữu và giá trị trái phiếu đến hạn trong năm nay cũng cao hơn nhiều mức doanh thu của năm ngoái. 

Cùng với dự báo doanh thu năm nay tiếp đà giảm mạnh, thậm chí là thấp hơn 40 - 50% trong năm 2022, trong khi việc vay vốn ngân hàng hay là phát hành cổ phiếu mới không thuận lợi thì ông cho rằng nếu như không có Nghị định 08 thì một số doanh nghiệp sẽ vỡ nợ. Đứng trước tình thế này thì có thể kéo theo tác động đến ngân hàng, khi có những doanh nghiệp đang ghi nhận số nợ liên quan đến ngân hàng gấp 3 - 4 lần tổng giá trị phiếu phát hành. 

Đến Nghị quyết 33 của Chính phủ thì các điểm nghẽn lớn về nguồn vốn cũng như pháp lý đã được tháo gỡ đồng bộ, các doanh nghiệp bất động sản khó khăn được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay và cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh một cách phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường và tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức. 

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh - Tổng giám đốc Batdongsan thì Nghị quyết này cũng sẽ hỗ trợ và tạo ra nguồn cung mới ở trên thị trường. Ông Quốc Anh nhìn nhận rằng: “Đây chính là yếu tố vô cùng quan trọng bởi vì thị trường hiện nay có hơn 100.000 căn hộ đang được xây dựng. Nếu như các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được thông qua sẽ cải thiện nguồn cung ở trên thị trường, đáp ứng một cách tốt hơn nhu cầu của người mua”. 

Mặc dù vậy thì ông Đinh Minh Tuấn cho rằng những động thái này từ phía Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chính là điều kiện cần. Còn trên thực chất doanh nghiệp vẫn đang phải nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, còn xây dựng danh mục sản phẩm cũng như điều chỉnh mức giá phù hợp với thị trường thì dòng tiền mới thực sự đi vào doanh nghiệp. 

Ông Tuấn nhấn mạnh rằng: “Thị trường phục hồi, tuy nhiên doanh nghiệp nào không có năng lực và tài sản thực sự vẫn sẽ chết. Điển hình như một doanh nghiệp không có tài sản chỉ sử dụng cổ phiếu để phát hành cả nghìn tỷ trái phiếu thì dù có được giãn nợ 2 năm cũng không còn cách nào trả nợ, tiếp tục duy trì hoạt động khi thị trường khó khăn”. 

Còn với ông Lê Hoàng Châu thì Nghị định 33 đã tác động trực tiếp đến nhận thức của các doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu khẳng định: “Doanh nghiệp trước hết phải tự thấy trách nhiệm để có thể tự cứu lấy mình. Cộng đồng doanh nghiệp cam kết tích cực tham gia thực hiện Nghị quyết 33 để có thể đảm bảo được quyền cũng như lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư cũng như góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”. 

Trong năm 2023, kinh tế thế giới được dự báo còn nhiều biến động và chưa thể nào phục hồi nhanh. Có nhiều nền kinh tế lớn vẫn đang phải đối mặt với những rủi ro như GDP tăng trưởng chậm, lạm phát và thất nghiệp cho đến nợ xấu,... Vậy nên, các doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực hơn nữa để có thể phục hồi sau biến động.