Chuyên gia Savills: Việc xác định giá đất theo thị trường giúp cho nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả

Theo ghi nhận, trong đợt lấy ý kiến góp ý cuối cùng cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua cho thấy các vấn đề được chú trọng lấy ý kiến xoay quanh việc bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo mức giá thị trường và bồi thường giải phóng mặt bằng, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm hướng đến quy trình minh bạch hơn, mang đến sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp. 

Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Hà Nội - bà Nguyễn Hồng Vân cho rằng: “Việc định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả”. 

Định giá đất chính là quy trình xác định lại giá trị của lô đất dựa trên nhiều yếu tố, trong đó bao gồm mục đích sử dụng đất, diện tích cũng như khả năng sinh lợi, hạ tầng, tính pháp lý,... cùng các yếu tố khác. Hiện tại, việc xác định giá trị đất ở Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế hai giá bao gồm giá đất theo bảng giá đất Nhà nước cùng với giá đất thị trường. Cũng theo đó, giá đất theo bảng giá đất Nhà nước sau khi tiến hành áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn ghi nhận thấp hơn 60% giá trị thị trường. 

Trong khi đó thì giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới cũng như được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng Gia Anh Quốc (RICS) đó là “số tiền ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người sẵn sàng mua và một người sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp, song song với đó mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng, không có sự cưỡng ép”. 

Cũng theo lời bà Vân, nếu như việc áp dụng bảng giá đất Nhà nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí và tiền xử phạt cũng như bồi thường thiệt hại hay giao đất ở trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất của thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để có thể giao đất/cho thuê đất phát triển dự án dành cho các tổ chức kinh doanh. Theo đó thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ chính là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này. 

Vị chuyên gia này cho biết thêm, những vướng mắc hiện nay vẫn đang xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ cũng như kỳ vọng của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp để từ đó có thể xác định được giá đất thị trường một cách hợp lý. 

Còn từ phía người dân, họ có thể sẽ không đồng tính với đơn giá đền bù mà cơ quan Nhà nước đưa ra. Có nhiều trường hợp đơn giá đền bù được xác định theo hệ số điều chỉnh ở trên bảng giá đất Nhà nước cho nên rất thấp so với mức giá thị trường. Còn đối với một số khác thì đơn giá đền bù được cho là không hề ghi nhận đầy đủ ý kiến từ người dân. 

Và vướng mắc thứ hai là đến từ phía doanh nghiệp phát triển bất động sản, những doanh nghiệp này cũng cần cơ quan Nhà nước đưa ra tiền sử dụng đất ở trên cơ sở thị trường khách quan. Cũng có thể thấy hiện nay, yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ ở trong cách xác định giá trị đất. Và việc quy định các yếu tố đầu vào về tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ chiết khấu và thời gian ghi nhận doanh thu, chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án đã dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao. 

Vị này nói thêm, để có thể áp dụng được định giá đất theo thị trường thì cần phải giải quyết các khó khăn đang hiện hữu. Đầu tiên đó là về minh bạch thông tin mua bán cũng như giao dịch bất động sản. Những thông tin giao dịch ở thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để có thể thu thập dữ liệu giao dịch thật ở trên thị trường. 

Trong khi đó thì đội ngũ môi giới bất động sản ở trên thị trường sẽ thường là người nắm thông tin giao dịch một cách nhanh nhất đa phần lại không được đào tạo bài bản hay chưa có sự giám sát, quản lý chặt chẽ. Và vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hay chịu trách nhiệm về mặt pháp lý quá lớn, bị chi phối cũng như can thiệp bởi các cơ quan nhà nước từ đó làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất. 

Hơn thế, biến động về giá đất còn diễn ra. Khi thuế sở hữu bất động sản còn thấp thì các nhà đầu tư các nhân hay tổ chức sử dụng bất động sản làm lênh đầu tư là vô cùng lớn. Những thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hay cơ sở hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm cho các dự kiến về chi phí đất thời điểm ban đầu đều không còn phù hợp nữa. 

Kinh nghiệm ở một số nước

Theo chuyên gia Savills, ở một số quốc gia phát triển thì việc định giá đất ở trên thế giới hiện nay vẫn đang đảm bảo tuân thủ theo giá thị trường với mục đích hài hòa lợi ích của các bên liên quan nhưng vẫn đẩy mạnh đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Và đề có thể xây dựng được giá đất, một số quốc gia như là Nhật Bản, Thụy Điển và New Zealand đã xây dựng được hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch được đăng tải và công bố ở trên hệ thống để có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường. 

Cũng theo lời bà Vân, các nhà kinh tế cũng đã chỉ ra rằng trên thế giới có 3 giai đoạn trong quá trình phục hồi giá trị đất bao gồm: Giai đoạn tạo ra giá trị - đây chính là giai đoạn khi Nhà nước công bố kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng và quy hoạch sử dụng đất sẽ khiến cho giá đất tăng lên. Kế tiếp đó là giai đoạn phục hồi giá trị là khi mà Nhà nước áp dụng các chính sách điều tiết để có thể thu hồi một phần hoặc toàn bộ chênh lệch về giá trị. Cuối cùng chính là giai đoạn phân bổ giá trị khi Nhà nước sẽ tiến hành tái đầu tư giá trị thu hồi cho lợi ích chung. 

Cũng theo đó, có một số công cụ và chính sách sẽ được áp dụng để có thể phân bổ giá trị đất. Trước hết, Nhà nước sẽ tiến hành áp dụng phí hạ tầng đối với những khu đất nằm ở trong phạm vi được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng do Nhà nước đầu tư như đường giao thông, tiện ích, công viên,... Và phí hạ tầng này cũng có thể sẽ được chọn giữa việc trả trước một lần hay trả trong thời gian dài hạn. 

Bên cạnh đó, Nhà nước sẽ ban hành chính sách về quản lý đất đai. Nhà nước cũng sẽ tiến hành thực hiện việc mua lại đất của tư nhân trước khi công bố kế hoạch phát triển. Và sau khi quy hoạch cũng như phát triển hạ tầng, Nhà nước sẽ thực hiện phân lô của các khu đất để bán hoặc là cho thuê với mức giá cao hơn so với trước đây, bù đắp được chi phí bỏ ra. 

Các nước cũng đã đưa ra chính sách đề tái điều chỉnh đất, Nhà nước hay chủ đầu tư cũng có thể gom các khu đất sở hữu vị trí liền kề của các chủ đầu tư hạ tầng cảnh quan làm tăng giá trị đất, tiến hành trả lại các chủ tư nhân với các lô đất nhỏ hơn nhưng cũng có giá trị tương đương. 

Còn về chính sách đối với chủ đầu tư, để có thể được phê duyệt dự án phát triển thì chủ đầu tư cũng sẽ có nghĩa vụ nộp tiền hoặc là đóng góp tương tự. Ví dụ như ở một số nước, chủ dự án sẽ phải xây dựng một số lượng nhà ở xã hội nhất định. Bên cạnh đó, nếu như có thay đổi quy hoạch dự án, chủ đầu tư dự án cũng sẽ phải trả phí khi tiến hành điều chỉnh quy hoạch đất dự án hoặc là tăng hệ số sử dụng đất. 

Cũng theo lời vị này, ở các quốc gia phát triển, đất đai chính là nguồn cung quan trọng, ghi nhận chiếm đến 40% tổng nguồn vốn trong kinh tế. Khi là ⅔ dân số trên thế giới tập trung sinh sống ở khu vực thành thị thì nhu cầu phát triển hạ tầng cũng như dịch vụ xã hội là vô cùng lớn. Những quốc gia khác cũng đang đối mặt với việc tăng giá đất nhanh chóng theo các công bố về kế hoạch phát triển đất đai mà Chính phủ đưa ra. 

Bà Vân nhấn mạnh rằng, đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn cho nên không tránh được việc giá đất sẽ tăng theo thời gian cũng như thay đổi theo quy luật cung - cầu. Chính vì thế, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ có thể đảm bảo được tính công bằng dành cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản đó và từ đó giúp cho nguồn tài nguyên đất đau cũng như nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả. Nhà nước cũng nên để cho thị trường tự điều chỉnh giá trị và sử dụng các công cụ, chính sách phù hợp để có thể phân phối lại giá trị đất. Hơn thế, quá trình định giá tài sản chính là một quá trình phức tạo đòi hỏi cần phải được thực hiện bởi đội ngũ có chuyên môn cao với phương pháp định giá chính xác, toàn diện và hiện đại.