Chuyên gia đề xuất bắt buộc công chứng tất cả hợp đồng bất động sản có cá nhân tham gia

Công chứng giúp kiểm soát, cảnh báo lừa đảo

Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa (Giám đốc Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc Luật sư X) cho biết: Dự thảo Luật đất đai sửa đổi so với Luật Đất đai hiện hành không có sự thay đổi về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất đặc biệt đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên tức không bắt buộc phải công chứng.

Đa phần việc phát sinh tranh chấp, tồn tại lớn nhất hiện nay đó là việc lách luật để huy động vốn của chủ đầu thông qua những văn bản, thỏa thuận dưới dạng thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ, hoặc thông qua một bên thứ ba ký kết thỏa thuận dịch vụ tư vấn và đăng ký bất động sản để “lách luật” khoản tiền khách hàng nộp với bản chất là mua… khi dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn, ký chuyển nhượng.

“Việc bắt buộc mọi giao dịch giữa tổ chức kinh doanh bất động sản và cá nhân phải được công chứng theo tôi cũng là một giải pháp cân nhắc. Việc này theo tôi có ưu điểm là đảm bảo được tính công bằng, ngang nhau trong giao dịch dân sự giữa các chủ thể mà không có sự phân biệt. Việc công chứng cũng mang tính kiểm soát, cảnh báo, ngăn ngừa rủi do cho người dân. Tuy nhiên cần phải định nghĩa rõ ràng thế nào là “giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất” bởi nếu quy định chung chung sẽ dẫn với vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Thêm nữa cần có sự điều chỉnh của các pháp luật chuyên ngành, cụ thể là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đối với với việc thực hiện giao dịch của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với các cá nhân. Trong đó quy định rõ hơn việc chủ đầu tư dự án và bên thứ ba dưới mọi hình thức không được ký kết bất cứ giao dịch nào nhận tiền của cá nhân, tổ chức để đăng ký mua sản phẩm bất động sản. Việc này để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản trong dự án được xác định khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn", Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa chia sẻ.

Theo vị chuyên gia này, trên thực tế hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư không ký kết trực tiếp mà thông qua bên thứ ba thường dưới dạng công ty môi giới bất động sản nhận tư vấn, môi giới bất động sản nhưng đi kèm với việc yêu cầu khách hàng nộp khoản tiền theo tiến độ tương ứng với giá bán bất động sản để phát triển bất động sản và được chuyển khoản tiền đó vào tiền mua bán khi ký kết hợp đồng mua bán.

Do vậy cần có những chế tài mạnh, đủ sức răn đe để xử lý vi phạm để hạn chế phần nhiều được các hệ lụy cũng như đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân, ổn định thị trường bất động sản.

Tạo trật tự pháp lý, góp phần điều chỉnh thị trường

Đồng quan điểm, Luật sư La Văn Thái (Giám đốc Công ty Luật TNHH Tầm Nhìn và Thịnh Vượng) đề nghị đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất giữa tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản với nhau hoặc với pháp nhân thì việc công chứng, chứng thực theo yêu cầu, không bắt buộc. Còn đối với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (kể cả ủy quyền) giữa tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản với cá nhân thì quy định phải được công chứng, chứng thực.

Luật sư Thái cho rằng, điều này sẽ góp phần phòng ngừa, hạn chế rủi ro, khi có tranh chấp xảy ra thì các tình tiết, sự kiện được ghi nhận thành văn bản trên cơ sở ý chí và sự tự do thể hiện ý chí sẽ là căn cứ xác thực để các bên yên tâm thực hiện hoặc lấy đó làm bằng chứng phân xử với nhau, từ đó tiết kiệm chi phí xã hội, tạo dựng lòng tin cho các bên...

“Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị rất lớn, hình thức pháp lý của giao dịch rất quan trọng trong việc ổn định trật tự pháp lý, góp phần điều chỉnh thị trường bất động sản. Chính vì vậy trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định rõ các điều khoản để tăng cường tính hợp pháp cả về nội dung và hình thức giao dịch”, Giám đốc Công ty Luật TNHH Tầm Nhìn và Thịnh Vượng nhấn mạnh.

Liên quan đến các nội dung khác tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân, Luật sư La Văn Thái kiến nghị cần hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại…

Đặc biệt, cần hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai cũng như có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là lĩnh vực cho thuê đất nông nghiệp.