Phòng công chứng tại các “điểm nóng” BĐS rơi vào cảnh đìu hiu, điều gì đang xảy ra với thị trường BĐS?

Khảo sát tại phòng công chứng trên đường Đỗ Xuân Hợp, P.Phước Long B, Tp.Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh nhận thấy có rất ít người đến đây công chứng hồ sơ đất đai. Được biết, đây là phòng công chứng lâu đời trên địa bàn TP. Thủ Đức, tại thời điểm đất đai nóng sốt, nơi đây luôn trong tình trạng đông đúc, thậm chí "nghẽn" hỗ sơ. Thế nhưng, tình cảnh hiện tại trái ngược hoàn toàn thời điểm đầu năm 2022.

Theo một nhân viên tại phòng công chứng này cho biết, hơn 2 tháng qua, số lượng hồ sơ công chứng đất đau rất ít, khách vắng hơn hẳn. So với đầu năm 2022, lượng hồ sơ giảm 60-70%. Nữ nhân viên này cho hay, vào hồi đầu năm, lượng hồ sơ nhà đầu tư công chứng chuyển nhượng đất đai khá sôi động, còn hiện tại đa phần là các hồ sơ tồn đọng trước đó hoặc của các cá nhân, hộ gia đình làm thủ tục sang tên...

Theo tìm hiểu được biết, đây là phòng công chứng quy mô trên địa bàn quận 9 (cũ), nay là TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Gần như các hoạt động công chứng mua bán đất đai của khu vực này chủ yếu tập trung tại đây. Hiện tại, nhìn tình trạng đìu hiu cho thấy thị trường bất động sản đang thực sự gặp khó khăn về thanh khoản cũng như sức cầu.

Tương tự, tình trạng này cũng diễn ra tại phòng công chứng K.N nằm tại địa bàn huyện Long Tân, Nhơn Trạch (Đồng Nai). Trước đó, tại thời điểm đất đai sôi động, mỗi ngày phòng công chứng này ghi nhận hàng trăm người đến công chứng hồ sơ, thậm chí có thời điểm phải xếp hàng từ sáng sớm đến tận chiều muộn vẫn chưa giải quyết xong hồ sơ. Nhưng đến hiện tại, cả ngày nơi đây chỉ đón vào lượt khách công chứng ra vào. Nhân viên làm việc "túc tắc" khác hẳn với cảnh tấp nập, nhân viên còn không có thời gian ăn trưa như thời điểm đầu năm 2021.

Mặc dù thị trường hiện tại có phần chậm lại, nhưng đầu năm 2022, phòng công chứng này vẫn hoạt động khá sôi động. Việc chuyển nhượng sang tên của các nhà đầu tư diễn ra liên tục trong tuần. Nhưng hiện tại, thị trường bất động sản trầm lắng hẳn khiến phòng công chứng cũng đìu hiu theo. Ghi nhận cho thấy, lượng hồ sơ công chứng của văn phòng này giảm 70-80% so với thời điểm đầu năm 2022.

Thị trường bất động sản đang thực sự gặp khó

Có thể thấy, sức cầu thị trường các khu vực ven TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh lân cận đã giảm mạnh từ thời điểm tháng 5/2022. Tuy nhiên, thanh khoản thực sự "ngấm đòn" trong những tháng cuối năm nay, khi mà hoạt động đầu tư mua bán gần như "tắt hẳn". Chính sách tín dụng đã ảnh hưởng mạnh đến dòng tiền của doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư... kéo theo sức mua của thị trường cũng sụt giảm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho biết, nguồn cung và sức cầu bất động sản liên tục giảm mạnh bắt đầu từ giữa quý 2, thị trường đến nay gần như "ngủ đông" ở một số phân khúc nhất là bất động sản nghỉ dưỡng, cụ thể là phân khúc condotel. Sức cầu những phân khúc còn lại chỉ bằng 10 - 20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm đến nay vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại nếu tình hình thị trường không có chuyển biến mới thì trạng thái "ngủ đông" có thể lan tỏa trên diện rộng hơn.

Nhìn từ thực trạng phòng công chứng đất đai để thấy tình hình thị trường bất động sản đang thực sự khó khăn. Nguồn vốn bị tắc nghẽn có thể thấy rõ nhất trên thị trường bất động sản lúc này. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại đang có chung tình trạng thiếu vốn hay đứt nguồn vốn. Các kênh huy động vốn gần như "tắc nghẽn", doanh nghiệp bất động sản theo đó đang đứng trước nguy cơ sống còn. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới lớn nhỏ cũng đã phải thực hiện nhiều biện pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức để ứng biến linh hoạt, tối ưu hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp trong tình hình hiện tại.

Một số chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ có những khởi sắc nhất định vào đầu năm 2024 khi tình hình vĩ mô ổn định trở lại, hoạt động thanh kiểm tra các dự án và chủ đầu tư được hoàn tất, vấn đề liên quan đến trái phiếu bất động sản được khắc phục, những nút thắt về pháp lý cấp phép dự án được tháo gỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có hiệu lực.

Nhận định về bức tranh đầu tư bất động sản trong thời gian qua, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, hiện tại là thời điểm khó khăn của nhiều nhà đầu tư nhưng với nhóm cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản thì đây là cơ hội rất lớn đối với họ.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam phân tích: “Trong nguy có cơ”. Mỗi cuộc khủng hoảng còn là một cuộc thanh lọc thị trường, có đổ vỡ nhưng cũng có tân sinh. Theo đó, sẽ có những tập đoàn lớn bị gục ngã đồng thời thị trường cũng sẽ chứng kiến những doanh nghiệp nhỏ vươn lên và dẫn dắt thị trường. 

Đáng chú ý, chuyên gia DKRA Vietnam cho biết, trong thời gian tới, thị trường M&A sẽ diễn ra sôi động, mùa đi săn của "cá mập" mạnh tài chính sắp bắt đầu, đây sẽ là bước khởi đầu cho việc xuất hiện lớp đại gia bất động sản mới dẫn dắt thị trường bất động sản trong thập kỷ tiếp theo.

Về thị trường, vị chuyên gia cho rằng, trong khi hầu hết mọi người tìn cách thanh khoản các bất động sản đang nắm giữ, thậm chí chấp nhận giảm giá sâu thì vẫn có những cá nhân/ tổ chức đi "săn" để mua vào ở mức giá hấp dẫn và thu về khoản lợi nhuận đáng kể. Hiện tại, dòng tiền bắt đáy đang dần được kích hoạt, tìm kiếm những bất động sản tốt với lợi nhuận vượt trội trong trung và dài hạn.