Chuyên gia nhận định: Hoạt động M&A các dự án BĐS thời gian tới sẽ sôi động hơn

Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt rao bán nhiều dự án

Thị trường bất động sản thời gian gần đây gặp khó vì thiếu vốn, nhiều chủ đầu tư không cầm cự nổi đã buộc phải rao bán một phần hoặc toàn bộ dự án để tái cấu trúc tài chính, nhà đầu tư có tiền, đặc biệt là khối ngoại sẵn dòng tiền chờ "săn" dự án không hề ít nhưng danh mục dự án pháp lý đủ "sạch" để xuống tiền lại rất hiếm.

Phó tổng giám đốc một công ty bất động sản quy mô nhỏ tại TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) cho biết, công ty này hiện đang có 2 dự án bất động sản nhưng không xoay sở được vốn để tiếp tục triển khai. Đại diện doanh nghiệp này cho hay, họ đang tìm kiếm nhà đầu tư để chào bán 10-15% giá trị doanh nghiệp, tương đương khoảng 30 tỷ đồng để có tiền triển khai dự án tại TP. Thủ Đức. Bởi 1 trong 2 dự án đã xong thủ tục, nếu không tiếp tục triển khai thì công ty có thể sẽ phải phá sản.

Theo đơn vị chuyên tư vấn mua bán và sáp nhập (M&A) dự án bất động sản cho biết, hiện có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản liên hệ nhờ bán tải sản, trong đó hầu hết là những doanh nghiệp quy mô lớn.

Trên các trang thông tin, diễn đàn mua bán bất động sản gần đây liên tục cập nhật thông tin rao bán các dự án, nhà đất, thậm chí cả khu công nghiệp như: "Bán rẻ hơn thị trường 30% diện tích đất 1.200 m2, giá 128 tỷ đồng, giá thị trường 188 tỷ đồng, giá được ngân hàng thẩm định cho vay đã 150 tỉ đồng… Tất cả đất đã có thổ cư, vị trí đắc địa ở khu vực gần trung tâm TP Thủ Đức…".

Hay như một bài đăng khác rao bán dự án chung cư ở TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương, diện tích hơn 6.700m2, đã có quy hoạch 1/500, gồm 2 block, cao hơn 40 tầng, ba giấy phép trong vòng 4 tháng... Tỷ lệ rao bán chiếm 85 - 90%, trong khi thông tin về nhu cầu mua chỉ khoảng 5 -10%.

Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại cũng đua nhau rao bán, phát mại, đấu giá các bất động sản, dự án là tài sản thế chấp của các doanh nghiệp vay vốn nhưng không đủ khả năng trả được nợ.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản gần đây chứng kiến nhiều hoạt động M&A, điều này mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan nhờ tiềm năng cao, đồng thời tiếp thêm năng lượng cho thị trường.

Theo Colliers Việt Nam, hoạt động M&A bất động sản diễn ra ở tất cả các phân khúc nhưng đáng chú ý nhất là tại các dự án nhà ở. Còn với nhà giao dịch là các quỹ đầu tư nước ngoài, trong nước hoặc các nhà phát triển lớn thì M&A là chiến lược tăng trưởng nhanh và hiệu quả nhằm tối ưu hóa danh mục đầu tư cũng như tăng cường năng lực tài chính.

Nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi nhanh chóng với dự báo GDP tăng từ 2,6% năm 2021 lên 7,5% năm 2022, qua đó cho thấy sức chống chịu mạnh mẽ, bất chấp những bất ổn toàn cầu. Với các dự án, những khó khăn kinh tế vĩ mô như lãi suất tăng, chi phí xây dựng tăng cao đã và đang khiến chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Do đó, M&A được xem như giải pháp tốt nhất để đảm bảo dự án tiếp tục được phát triển.

Ông David Jackson đánh giá hoạt động M&A đóng vai trò then chốt để giải cứu các nhà phát triển trong nước, phù hợp tâm lý của các nhà giao dịch tin tưởng vào tiền năng của bất động sản Việt Nam. Do đó, kỳ vọng M&A sẽ giúp thị trường sôi động trong thời gian tới.

Vướng mắc pháp lý 

Theo TS Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (viết tắt FERI) nhận định giai đoạn này, một số doanh nghiệp đang tập trung nguồn lực để mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động M&A nhằm chuẩn bị cho một chu kỳ hồi phục mới.

Phần lớn bên mua là các chủ đầu tư có nguồn tài chính mạnh, bao gồm cả những "cá mập" nước ngoài đang và sẽ tung tiền mặt thu gom quỹ đất sạch. Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản đang tiến hành tái cấu trúc bộ máy theo hướng tinh gọn hơn, tiết giảm chi phí vận hành, tập trung tìm kiếm nhân tài, nâng cao chất lượng nhân sự, ứng dụng công nghệ vào các khâu bán hàng, quản trị.

Ông Khôi cho rằng, khi việc thực hiện các nghị định, quy định mới đi vào guồng, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, giá bán được kiểm soát. Đặc biệt tháo gỡ được những vướng mắc cho doanh nghiệp, giúp tình trạng nguồn cung được cải thiện hơn. Nhất là khi lãi suất cho vay ổn định, tín dụng được mở, đặc biệt là tín dụng với bất động sản, đây chính là những điều kiện quan trọng để giao dịch trên thị trường bất động sản dần sôi động trở lại.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà thay vào đó là đầu tư dài hạn. Không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo đám đông. Nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thật sự phù hợp với khả năng tài chính trước khi xuống tiền.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án sắp tới chắc chắn sẽ sôi động hơn vì phản ánh đúng bản chất của thị trường đang gặp khó khăn. Nhưng để giao dịch thành công cần lưu ý đến 2 vấn đề là phải có tiền và dự án phải đủ điều kiện giao dịch. Bởi các dự án hiện nay vướng pháp lý khá nhiều, chủ đầu tư gặp khó và rất muốn bán nhưng bên mua cũng không chốt vì sợ rủi ro.

Còn theo ông Đỗ Duy Thành - quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội nhận định rằng, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào môi trường đầu tư Việt Nam, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản. Ông Thành cho biết, không chỉ bất động sản công nghiệp mà phân khúc nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng - chăm sóc sức khỏe... cũng đang hút các nhà đầu tư ngoại.

Dù vậy, vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc cần giải quyết. Khi gia nhập thị trường, nhiều nhà đầu tư ngoại thường muốn hợp tác với các chủ đầu tư Việt Nam theo hình thức liên doanh để được hỗ trợ trong quá trình xử lý những thủ tục pháp lý phục vụ phát triển dự án. Tuy nhiên, không phải lúc nào hai bên cũng tìm được tiếng nói chung.