Chuyên gia: “Vì chưa có cơ sở dữ liệu giá trị đất đai nên xuất hiện đất đấu giá 2,4 tỷ đồng/m2”

Đất đấu giá cao phi lý

Vấn đề xác định giá đất như thế nào đang được thảo luận rất nhiều và gây ra những tranh cãi tại các Hội thảo, tọa đàm liên quan đến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Cụ thể, Điều 154, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định rằng, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh sẽ căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.

Theo đó, bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Tuy nhiên, nhiều địa phương đang than khó khi xây dựng bảng giá đất. Bởi, việc xác định giá trị đất hiện nay đang rất khó khăn và phức tạp. Bởi giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm, số giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường. bên cạnh đó, cơ quan xác định giá đất cũng không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc bỏ khung giá đất là một trong những tư duy đột phá hiện nay. Tuy nhiên, để xác định giá đất theo thị trường như thế nào lại là một câu chuyện rất khó. Bởi nếu xác định giá đất không sát với thị trường, thấp hơn thị trường sẽ dẫn đến sự bức xúc của người dân, xã hội. Ngược lại, nếu xác định giá đất cao hơn giá thị trường thì người dân hưởng lợi trong khi đó doanh nghiệp thua thiệt trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng khi triển khai dự án.

Trước đây, trong cơn sốt đất, nhiều người bất ngờ trước một vụ đấu giá đất tại TP.HCM mà mỗi m2 đất được tính bằng tiền tỷ đồng. Cụ thể, cuối năm 2021, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá một khu đất có diện tích hơn 10.000 m2 ở khu đô thị Thủ Thiêm với mức giá 24.500 tỷ đồng. Như vậy, mỗi m2 đất tại đây được xác định giá 2,4 tỷ đồng. Đây là con số kỷ lục, chưa từng xuất hiện tại Việt Nam. Nên nhớ, mức giá này cao gấp 8 lần giá khởi điểm.  

Khi đó, đại diện doanh nghiệp này nói rằng, sở dĩ bỏ ra 2,4 tỷ đồng cho 1m2 đất tại đây vì khu này được xác định là “trái tim kim cương” của TP.HCM. Họ xác định sẽ xây dựng bất động sản hàng hiệu tại khu đất này và đối tượng khách hàng hướng đến là các “đại gia,”, giới siêu giàu. Tuy nhiên, sau đó, doanh nghiệp này cũng xin hủy đấu giá với lý do không huy động được tiền. Nhưng nó cũng đã kịp “thổi” giá đất tại các vùng lân cận tăng lên gấp nhiều lần so với bình thường.

Thương vụ đấu giá này từng lên cả báo nước ngoài vì nó là kỷ lục “vô tiền khoáng hậu” của đấu giá đất: 2,4 tỷ đồng/m2.

Nhiều năm qua, tại các cuộc đấu giá đất thường xuyên xuất hiện những câu chuyện “thổi” giá một cách phi lý. Thậm chí nhiều khu vực đất nông thôn, đất ven đô cũng được đưa lên mức giá hàng trăm triệu đồng/m2. Tại Quốc Oai, Hà Nội, khu đất đấu giá tại một xã cũng được đưa lên mức giá 100 triệu đồng/m2. Giá đất tăng đến nỗi chính cơ quan tổ chức đấu giá cũng cảm thấy bất ngờ.

Chuyên gia vạch rõ nguyên nhân

Về vấn đề này GS.TS Hoàng Xuân Cơ, Tổng thư ký Hội Kinh tế Môi trường cho rằng, giá đất đấu giá ở nhiều địa phương đang cao một cách phi lý, lên đến cả tỷ đồng/m2 xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Tuy nhiên, một trong số đó là do Việt Nam chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá trị đất đai.

GS.TS Hoàng Xuân Cơ chia sẻ, vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm (TP.HCM) là minh chứng rõ ràng nhất khi đưa ra kết quả rất bất ngờ. Hai lô đất đầu tiên được đấu giá với mức trên dưới 470 triệu đồng/m2 và 600 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến 2 lô sau thì giá đất khiến nhiều người giật mình. Một lô đất có giá tương đương 1 tỷ đồng/m2, gấp 7 lần giá khởi điểm và 1 lô đất khác có giá trúng đấu giá là 2,4 tỷ đồng/m2, cao hơn 8 lần so với giá khởi điểm.

“4 lô đất được đấu giá đem về cho TP.HCM hơn 37.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, cũng có nhiều người lo lắng về việc sẽ xảy ra tình trạng bỏ cọc. Thế rồi, lo ngại này cũng xảy ra thật. Sau này, báo chí dẫn lời lãnh đạo Bộ  Tài nguyên Môi trường nói rằng, giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 là bất thường. Bởi đất ở đường Nguyễn Huệ, trung tâm nhất TP.HCM cũng chỉ có giá khoảng 1,5 tỷ đồng/m2. Trong khi đó, Thủ Thiêm là khu vực còn hoang vắng, hạ tầng chưa đồng bộ. Tôi cho rằng, sở dĩ xảy ra tình trạng này là do chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu về giá trị đất đai”, GS.TS Hoàng Xuân Cơ nói.

Vị này cho rằng, trước sau gì Việt Nam cũng phải xây dựng cơ sở dữ liệu về giá trị đất đai. Quy mô có thể là cấp huyện. Nói nôm na là khi có mảnh đất ở huyện nào cầm mua bán thì điều đầu tiên người ta có thể tra được thông tin cơ bản nhất về mảnh đất đó như: Độ dốc, khí hậu, mục đích sử dụng, kế hoạch sử dụng, hiện trạng sử dụng, cá nhân, chủ thể đang sử dụng,… Và từ đó, các tổ chức, cá nhân chuyên nghiệp về tư vấn đất đai, định giá đất đai dựa vào đó để xây dựng bảng ước tính giá trị của mảnh đất.

Khi các tổ chức chuyên nghiệp về tư vấn, định giá ước tính được giá đất hoàn toàn có thể cung cấp và thu phí dữ liệu cho các doanh nghiệp, cơ quan chức năng để sử dụng nếu cần. Và từ đó, sẽ hình thành nên thị trường cung cầu đất đai. Còn hiện nay, việc xác định giá đất theo thị trường tại một số nơi là tù mù, dựa vào nhiều thông tin chưa chính thống dẫn đến giá đất bị thổi lên cao.

“Nếu có đủ cơ sở dữ liệu để ước tính giá trị của đất đai thì việc định giá đất và giao dịch, mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ dần dần đi vào nề nếp, tránh được những phát sinh không đáng có”, GS.TS Hoàng Xuân Cơ khẳng định.