Chuyên gia chỉ ra những tác động tiêu cực khi mua chung cư có thời hạn

Quy định có thực sự cần thiết?

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, cả nước hiện nay đang có trên 4.500 khu nhà ở chung cư tại các đô thị, trong đó khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, tập chung nhiều nhất tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM. Đặc biệt, trong số 2.500 khu nhà chung cư cũ, có gần một nửa xuống cấp nặng nề, thậm chí còn thuộc mức nguy hiểm. 

Tuy nhiên, gần 2 thập kỷ qua, công tác cải tạo, xây dựng lại căn hộ chung cư cũ gặp nhiều vấn đề khó khăn; Riêng trên địa bàn Hà Nội, từ năm 2005, thành phố bắt đầu cải tạo lại chung cư cũ, tuy nhiên tới thời điểm này mới chỉ có 19/1.579 khu chung cư cũ được xây lại, chiếm khoảng 1,2%. 

Việc chậm trễ này là vì sự bất đồng thuận của người dân và vấn đề về lợi ích của doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng mới. Thực tế là, các chuyên gia và nhà quản lý đều nhận thấy xung đột này bắt đầu chủ yếu từ việc quy định pháp lý chưa rõ ràng. Trong khi với tốc độ đô thị hóa và dân số tăng mạnh như hiện tại thì việc xây dựng những khu nhà ở chung cư ngày càng được đẩy mạnh đề giải quyết nhu cầu nhà ở và quỹ đất khan hiếm tại đô thị.

Với mong muốn không dẫm phải “vết xe đổ” thời gian qua, Bộ Xây dựng được Chính phủ giao soạn thảo Luật Nhà ở sửa đổi và đưa quy định về thời hạn sử dụng nhà ở chung cư vào dự thảo Luật. Cụ thể, Điều 25 và Điều 26 Luật Nhà ở quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ” và “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu”.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) lý giải, quy định này có liên quan tới 2 vấn đề: Không chỉ đảm bảo trật tự xã hội mà bảo đảm cả an toàn, sức khỏe cộng đồng khi căn hộ đã xuống cấp, nhất là có nguy cơ sụp đổ; Tuổi thọ công trình xác định theo hồ sơ thiết kế, có quá trình sử dụng ổn định. 

“Luật đã quy định rõ theo thời hạn sử dụng chứ không phải theo thời hạn sở hữu từ 50 - 70 năm. Khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì bắt buộc đạp bỏ để đảm bảo cho an toàn, sức khỏe người dân. Đối chiếu với quy định ở Bộ luật Dân sự, tài sản bị tiêu hủy thì sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất, người dân vẫn còn quyền sử dụng đất nếu bỏ tiền ra xây dựng lại chung cư theo quy định. Khi hết niên hạn, không được sở hữu có nghĩa là không được sở hữu “xác nhà”, còn đất ở vẫn còn” - Ông Khởi phân tích. 

Cùng quan điểm này, Phó Trưởng ban pháp chế (Hiệp hội BĐS Việt Nam) PGS. TS Doãn Hồng Nhung nhìn nhận, vì đặc thù cấu trúc chung cư là xếp chồng lên nhau, chịu tác động từ yếu tố tự nhiên như nắng, gió, phụ thuộc chất liệu xây dựng, sức chịu tải của vật liệu, kiểu dáng kiến trúc… Do đó, trong quá trình sử dụng, khai thác thì những lợi ích của nó sẽ bị ảnh hương như nứt, gãy, sụt, lún… gây mất an toàn cho người sử dụng. Vì vậy, việc quy định niên hạn sử dụng chung cư là điều cần thiết cho việc quản lý khi xử lý, cải tạo chung cư cũ. 

Đánh giá kỹ về tác động thực tế

Không thể phủ nhận quy định về thời gian sử dụng nhà ở chung cư với mục đích tạo căn cứ pháp lý cho quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư đã xuống cấp mạnh. Tuy nhiên, vô hình chung, quy định này đã gây nên một làn sóng tâm lý hoang mang cho hàng triệu người dân đang sở hữu các căn hộ. Đánh giá của giới chuyên gia cho rằng nó sẽ tác động bất lợi tới sự nghiệp đô thị hóa của quốc gia trong thời gian tới. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhìn nhận: “Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tuy không còn sử dụng cụm từ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” hoặc “gia hạn thời hạn sở hữu”, nhưng thực chất lại giữ nguyên quan điểm sở hữu có thời hạn vì quy định “chấm dứt quyền sở hữu khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ” hoặc Điều 26 quy định “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu”.

Quy định này đã không đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của phần lớn người mua căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Cũng chưa phù hợp với những quy định pháp luật hiện hành”. 

Chủ tịch HoREA còn cho rằng, Thông tư 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định về tuổi thọ chung cư là công trình cấp đặc biệt: Cấp I với niên hạn sử dụng trên 100 năm; Cấp II là 50 - 100 năm; Cấp III từ 20 - dưới 50 năm; Cấp IV dưới 20 năm. 

Thông tư 03/2021/TT-BXD quy định nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần tính toán để đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm. Nhưng thực tế, đa số nhà chung cư xây dựng mới trong hơn 15 năm qua chủ yếu thuộc công trình cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm. 

Vì Luật Xây dựng năm 2014 quy định về thời hạn sử dụng, phá dỡ công trình xây dựng, có cả công trình nhà ở chung cư, nên theo Điều 14 và Chương V Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không cần thiết phải quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư hay xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu tại Điều 25 và 26. 

Theo Luật sư Phạm Thanh Hữu - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, với quy định trên sẽ dẫn tới nguy cơ tác động ngược đến quá trình phát triển chung cư. Bởi, việc phát triển chung cư hiện nay được coi là quy luật tất yếu, nhất là tại những đô thị lớn, tạo điều kiện để người dân thuận lợi có nơi an cư, lập nghiệp. 

“Với tâm lý của phần lớn người dân Việt Nam là an cư lạc nghiệp, tài sản sẽ để lại cho con cháu. Nhưng khi có quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì giống như việc bỏ tiền ra thuê nhà lâu năm. Vì vậy nhu cầu về chung cư sẽ ít lại, kéo theo là sự thua lỗ của chủ đầu tư dự án. 

Bên cạnh đó, giá nhà ở đô thị sẽ tăng cao hơn với mặt bằng chung thu nhập của người dân. Khi đó, việc sở hữu nhà ở sẽ ngày càng khó khăn, mục tiêu tổng thể của đất nước về vấn đề nhà ở sẽ đi vào ngõ cụt” - LS. Phạm Thanh Hữu cho hay. 

Đồng thời, có nhiều ý kiến rằng giải pháp để xử lý hiệu quả nhà ở chung cư cũ không phải là quy định sở hữu có thời hạn, mà phải tìm được giải pháp hiệu quả. Chẳng hạn: Nhà nước trực tiếp thỏa thuận về việc cải tạo lại chung cư (chủ sở hữu trả chi phí hoặc do ngân sách Nhà nước đảm bảo) với chủ sở hữu; Xây dựng mới chung cư theo quy mô lớn, đảm bảo dành một phần cho chủ nhà hiện tại và trả thêm phần chênh lệch để đảm bảo đủ bù vào những khoản chi phí xây dựng mới; Nhà nước nên giữ vai trò điều phối để chủ sở hữu thỏa thuận với chủ đầu tư về việc cải tạo, xây dựng mới, quyền và nghĩa vụ được các bên tự thỏa thuận trên cơ sở hài hòa lợi ích hợp pháp của nhau. Nhà nước đóng vai trò thẩm định, phê duyệt quy mô dự án và đảm bảo an toàn trước khi dự án được khai thác sử dụng.