Chuyên gia "mách nước" chiến lược vay bao nhiêu để đầu tư bất động sản thời điểm này

Sử dụng đòn bẩy quá đà, nhà đầu tư phải "trả giá"

Thực tế trong thời gian vừa qua, nhiều nhà đầu tư và cả chủ đầu tư đã phải "trả giá" cho việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, dẫn tới đột ngột gãy dòng tiền khi việc tiếp cận với nguồn vốn gặp khó khăn.

Vào thời điểm sốt đất cuối năm 2021, anh Thanh Bản - nhà đầu tư ở Bắc Ninh đã đầu tư 4 lô đất trên địa bàn tỉnh này với mục đích lướt sóng. Do trước đó đã vay ngân hàng nên anh Bảo vay thêm bên ngoài 1 tỷ đồng để đầu tư thời điểm thị trường sôi động. Tuy nhiên, khi "cơn sóng" đất đi qua, nhà đầu tư này vẫn chưa kịp thoát hết hàng nên vốn bị đọng lại trong đất.

Đặc biệt, do sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn nên hàng tháng, anh Bản phải trả khoản lãi vay ngoài lên đến 60 triệu đồng. Ban đầu, anh còn cố gồng, nhưng càng về sau càng đuối sức. Cuối cùng, anh Bản phải chấp nhận bán cắt lỗ 300 triệu đồng lô đất mua lúc đỉnh để thanh toán khoản nợ.

Nhà đầu tư này chia sẻ, mặc dù đã bán cắt lỗ 300 triệu đồng nhưng chật vật mãi anh mới bán được lô đất. Chủ mới của lô đất cũng là người quen có khoản tiền nhàn rỗi thấy anh lâm cảnh khó khăn vì dùng đòn bẩy lớn, phải chạy vạy vay mượn chỗ nợ bù chỗ kia nên đã mua lại lô đất giúp anh Bản.

Không riêng anh Bản, trong giai đoạn cơn sốt đất diễn ra từ năm 2020 đến đầu 2022, nhiều nhà đầu tư ham lợi nhuận lớn đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, dẫn đến việc khi thị trường trầm lắng, nhà đầu tư rơi vào cảnh nợ nần mà trong tay thì nhiều đất.

Do đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản thế nào rất quan trọng, nhà đầu tư cần có chiến lược cũng như tính toán hợp lý. Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cần dựa trên 4 yếu tố chính.

Thứ nhất, nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản và các yếu tố pháp lý, quy hoạch, kinh tế vĩ mô, đầu tư công... để có thể đánh giá phần nào về tiềm năng cũng như triển vọng của thị trường trong thời gian tới. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể tham khảo quan điểm của các chuyên gia, hay đơn vị tư vấn bất động sản uy tín trên thị trường.

Thứ hai, tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, dự án bất động sản, ưu tiên lựa chọn những dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín, đầy đủ pháp lý, vị trí thuận lợi,...

Thứ ba, lên kế hoạch tài chính, xác định số tiền mà mình muốn vay đồng thời cân đối dòng tiền của bản thân, bao gồm các dòng tiền đều đặn (như lương hàng tháng, thu nhập từ cho thuê tài sản,...) và dòng tiền bất thường (như bán tài sản hay thừa kế...) ngoài ra cũng cần tìm hiểu đúng về lãi suất cho vay, thời gian áp dụng mức lãi suất ưu đãi, lãi suất tính thế nào sau khi kết thúc chương trình ưu đãi, mức lãi suất phạt, phí phạt, lịch trả nợ,... để từ đó xây dựng kịch bản, lường trước tình huống xấu nhất, chủ động về nguồn tài chính và kế hoạch trả nợ, từ đó quyết định tỷ lệ đòn bẩy sao cho phù hợp.

"Theo kinh nghiệm và quan sát của tôi, nếu điều kiện tài chính của nhà đầu tư lành mạnh, có thu nhập ổn định, triển vọng thị trường tích cực, nhà đầu tư có thể xem xét sử dụng tỷ lệ đòn bẩy như 40-50% (vốn tự có) và 50-60% (vốn vay mượn); ngược lại thì nên xem xét tỷ lệ thấp hơn. Trong bối cảnh lãi suất như hiện nay, việc dùng đòn bẩy tài chính nên ở mức độ vừa phải", TS. Cấn Văn Lực chia sẻ.

Phân khúc nào hút tiền mạnh nhất trong thời gian tới?

Thực tế, thị trường luôn xuất hiện cơ hội sinh lời cho các nhà đầu tư ngay cả trong bối cảnh bức tranh bất động sản gặp khó. Theo đó, giới chuyên gia dự báo, một số phân khúc sẽ ghi nhận tốc độ tăng trưởng tốt trong năm 2023.

Ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers (Vietnam) cho rằng, thị trường nhà ở có thể ổn định trở lại bắt đầu từ giữa năm 2023 trở đi. Trong khi đó, phân khúc bất động sản văn phòng, công nghiệp và bán lẻ được dự báo tiếp tục tăng trưởng trong năm nay nhờ duy trì tiềm năng và sức hấp thụ tốt.

Vị chuyên gia Colliers Việt Nam cho biết, dự báo này khá tương đồng với các thị trường khác trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Đó là tốc độ, thời điểm ổn định, tái lập giá và hồi phục sẽ khác nhau và tùy thị trường và phân khúc. Thời điểm này, nhà đầu tư nên tập trung nhiều hơn vào các tài sản có tính an toàn cao với đặc điểm về chất lượng, tình trạng hoàn thành, pháp lý cũng như khả năng tăng giá vốn trong dài hạn.

Ông David Jackson nhận định, 3 phân khúc văn phòng, công nghiệp - hậu cần, và nhà ở đa gia đình sẽ tăng trưởng mạnh nhất tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong vòng vài năm tới. Cân nhắc về điều kiện và nền tảng của thị trường Việt Nam, vị chuyên gia cho rằng các tài sản nằm trong 3 phân khúc kể trên cũng sẽ chuyển biến mạnh. Trong đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng về cả nguồn cung và gia sthuee do nhu cầu tư dòng vốn đầu tư vào hoạt động sản xuất tiếp tục tăng, dù có biến động về đứt gãy cung ứng trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, bất động sản thương mại gồm văn phòng, khách sạn và bán lẻ vẫn duy trì đà tăng trưởng với hoạt động đầu tư, phát triển diễn ra sôi nổi tại các thị trường trọng điểm trên cả nước.

Còn theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, nhà đầu tư nên lựa chọn thị trường mới, có pháp lý rõ ràng và mức tăng thấp trong 2 năm qua. Vị Tổng giám đốc lấy ví dụ như bất động sản cửa khẩu tại khu vực Lạng Sơn, Lào Cai, Móng Cái,... Ngoài ra, ông Chung cũng chỉ ra phân khúc tiềm năng có thể xuống tiền là bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực như căn hộ, biệt thự, nhà liền kề. Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, hầu hết ở các thành phố lớn, những bất động sản này đã có mức giá rất cao.

Tổng Giám đốc SGO Homes khuyến nghị nhà đầu tư nên tìm sản phẩm liên quan đến nhà ở tại các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh,... Cụ thể, nhà đầu tư có thể tìm kiếm sản phẩm nhà ở thấp tầng tại các địa phương sở hữu nhiều quỹ đất, nằm trong khu vực trung tâm thành phố.

Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định, thời gian vừa qua mặc dù bối cảnh khó khăn nhưng chỉ có phân khúc nhà ở là vẫn duy trì được giao dịch. Đặc biệt là từ đầu năm 2022 đến giữa năm 2023, phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp vẫn duy trì sức hút, điều này cho thấy rằng trong bối cảnh khó khăn, chủ yếu là người giàu vẫn giữ được lượng tiền mặt và đầu tư kinh doanh.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi sự phát triển của phân khúc chung cư trung và cao cấp có chọn lọc hơn thì nguồn cung sẽ không còn dồi dào như trước. Tính khan hiếm sẽ ngày càng nâng cao giá trị của các sản phẩm này. Theo đó, những nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội sinh lời, hoặc cho thuê từ loại hình chung cư trung và cao cấp.