Chuyên gia: M&A bất động sản sẽ bùng nổ trong thời gian tới

Theo Zing, thị trường bất động sản Việt Nam trong ba tháng đầu năm vẫn chứng kiến có nhiều thương vụ M&A âm thầm diễn ra ở trong bối cảnh dòng tiền gặp khó. 

Điển hình, ngay từ những ngày đầu năm, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước. Đây chính là công ty được thành lập vào năm 2018 với mục đích đầu tư phát triển Khu đô thị Nam Long Đại Phước với quy mô hơn 45ha ở Đồng Nai. 

Như thế, sau khi hoàn tất chuyển nhượng, cơ cấu cổ đông của Paragon Đại Phước gồm Nam Long (tương tương 75%), Công ty CP Đầu tư Thái Bình (tương tương 21,6%) và Công ty TNHH Đầu tư Tân Hiệp (tương tương 3,4%). Doanh nghiệp này hiện có vốn điều lệ là gần 1.678 tỷ đồng.

Sóng ngầm M&A trong lĩnh vực bất động sản

Sau đó vài ngày, Vina Đại Phước - là chủ đầu tư dự án SwanBay Đại Phước nằm ở cách đó không xa cũng không báo thay đổi thông tin vốn điều lệ. Từ cơ cấu vốn nước ngoài chiếm gần 73%, hiện nay Vina Đại Phước đã hoàn toàn thuộc về các doanh nghiệp nội địa. 

Cho đến cuối tháng 2, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng đã thông qua quyết định sẽ mua thêm 29,7 triệu cổ phần Bắc Cường với tổng giá trị ước tính là khoảng 297 tỷ đồng. Đây chính là đơn vị sở hữu dự án 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng.

Sau khi hoàn tất thủ tục mua thêm thì Phát Đạt đã sở hữu 49,5 triệu cổ phần, ghi nhận chiếm 99% vốn điều lệ Bắc Cường (nghĩa là gần như có thể toàn quyền quyết định việc đầu tư phát triển cũng như kinh doanh dự án trên khu đất vàng rộng 2.700m2 ở TP. Đà Nẵng). 

Điều đáng nói, thời điểm trước đó, trong tháng 12/2022, Phát Đạt đã hoàn tất việc chuyển nhượng cổ phần ở Công ty Cổ phần Địa ốc Hòa Bình với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền và tăng khả năng thanh khoản nợ vay, tất toán trái phiếu trước hạn. Đơn vị này cũng sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TP.HCM.

Không những chỉ có doanh nghiệp trong nước, khối ngoại cũng đã rục rịch xuống tiền trong thời gian vừa qua. Và trong thời gian hai tháng đầu năm, Bộ kế hoạch và Đầu tư ước tính đã có gần 397 triệu USD vốn ngoại đổ vào ngành bất động sản, từ đó đóng góp 12,8% tổng vốn FDI vào thị trường Việt Nam. Với con số này thì bất động sản vốn dĩ là lĩnh vực thút FDI lớn thứ hai. 

Hay thậm chí, hai nguồn tin của Reuters mới đây còn tiết lộ Capitaland Group đang tiến hành đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes. Tập đoàn Singapore cũng được cho là đang xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hay một dự án khác ở phía Bắc TP. Hải Phòng. 

Hiện tại thì hai tập đoàn này vẫn chưa đưa ra thông tin xác thực. Mặc dù vậy, nếu thỏa thuận thành công thì đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong thời gian vài năm trở lại đây. 

Trong thời gian tới, M&A bất động sản sẽ bùng nổ

Ghi nhận cho thấy, trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia ở Colliers Việt Nam đã nhấn mạnh có ba yếu tố là lạm phát, lãi suất, suy thoái đang tiếp tục cản trở đà phục hồi của thị trường bất động sản trọng điểm ở châu Á - Thái Bình Dương đến ít nhất nửa đầu năm 2023. 

Chính vì thế, các nhà đầu tư cũng đang chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản có rủi ro cao. 

Việt Nam dù cho không thể tránh được quỹ đạo chung, tuy nhiên thực tế lại có lợi thế hơn nhiều so với các nước láng giềng về sự ổn định về mặt chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt cũng như cấu trúc dân số vàng, tốc độ đô thị hóa nhanh hơn. Ngoài ra thì môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết phân khúc bất động sản và đồng nghĩa với dư địa còn lớn. 

Giám đốc Phát triển kinh doanh tại Colliers Việt Nam - ông Nguyễn Việt Hoàng nhận định: “Trong bối cảnh dòng vốn chưa khơi thông và tín dụng hạn chế ở trong nước thì đây chính là thời điểm tốt để cho các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay các quỹ tài sản có chủ quyền từ châu Âu, Bắc Mỹ và APAC tiếp cận với các dự án nhà ở tại thị trường Việt Nam”. 

Mặc dù vậy, vị chuyên gia này cho biết các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang rất thận trọng xem xét các yếu tố rủi ro về mặt pháp lý, quy hoạch và cấp phép của dự án cũng như lợi nhuận dự kiến trong thời gian dài hạn. 

Cũng cùng góc nhìn này, Chủ tịch Sohovietnam - ông Phạm Xuân Cần cho biết việc ách tắc về mặt pháp lý khiến cho nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để có thể chuyển nhượng. Chính vì thế mà ông dự báo thị trường M&A bất động sản sẽ diễn ra một cách âm thầm trong năm nay với lợi thế thuộc về bên mua - đây là những người cầm tiền. 

Theo như ông Cần thì thị trường chỉ có thể thực sự sôi động khi các vấn đề về tín dụng, trái phiếu, thanh khoản được tháo gỡ. Ông nói rằng: “Chúng tôi đang nhận được nhiều yêu cầu đặt hàng từ các nhà đầu tư quốc tế lẫn ở trong nước. Riêng với doanh nghiệp nội địa thì ngân sách của họ khoảng 4.000 - 5.000 tỷ đồng và chủ yếu tiếp cận các tài sản như dự án khu đô thị, nhà ở hỗn hợp cũng như văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp và logistics".

Cũng tương tự, đại diện của Savills cho hay, đơn vị này đang nhận được nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản ở trong nước về việc thiết lập cấu trúc các thương vụ cũng như định giá giao dịch. Như thế, với diễn biến này, hãng tư vấn dự báo trong năm nay các hoạt động M&A sẽ được xúc tiến nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái.