M&A dự án bất động sản sẽ diễn ra rầm rộ vào đầu năm 2024?

Cuộc đua M&A của các “cá mập” ngoại

Thời gian vừa qua, các thương vụ M&A dự án bất động sản vẫn đang diễn ra. Tuy nhiên, các thương vụ này chỉ ở mức quy mô tầm trung hoặc nhỏ. Bởi lẽ, mặc dù các doanh nghiệp nước ngoài đánh giá bất động sản Việt Nam là “miếng bánh màu mỡ”, rất có tiềm năng trong tương lai nhưng vẫn chưa mạnh dạn xuống tiền vì nhiều yếu tố.

Các “cá mập” ngoại vừa đàm phán vừa phải quan sát diễn biến thị trường, tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam. Bên cạnh đó, họ cũng đang quan sát các chính sách pháp lý về bất động sản tại Việt Nam, trong đó có Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi và dự kiến sẽ được trình Quốc hội thông qua vào ký họp thứ 6, Quốc hội Khóa XV (tháng 10/2023). Bởi trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này có rất nhiều những thay đổi quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản.

Mới đây, giới đầu tư bất động sản đang râm ran câu chuyện “ông lớn” bất động sản châu Á CapitaLand Group đang có động thái M&A một dự án “cỡ bự” tại Việt Nam. Theo đó, thông tin cho thấy, doanh nghiệp nước ngoài này đang đàm phán để mua tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD từ Vinhomes JSC. Giới chuyên gia phân tích, nếu thương vụ này được “kích hoạt”, đây sẽ là vụ M&A bất động sản lớn nhất Việt Nam và một trong những vụ mua bán, sáp nhập địa ốc lớn nhất Đông Nam Á trong mấy năm gần đây. Vụ M&A bất động sản lớn nhất Đông Nam Á chính là Hãng bia Singapore F&N trả 7,7 tỷ USD để mua trung tâm mua sắm rộng hơn 332.000 feet vuông với 7.000 căn hộ tại khu phố nổi tiếng Orchard Road của tập đoàn Frasers Centrepoint Ltd. Sở dĩ vụ M&A này có giá kỷ lục do đây là trung tâm thương mại thu hút lượng khách du lịch lớn nhất Singapore.

Cụ thể hơn, CapitaLand đang quan sát và xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes. Dự án này rộng 294 ha gần Hà Nội và được xây dựng theo phong cách thành phố nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, “cá mập” ngoại này cũng đang quan tâm đến một dự án khác ở phía bắc TP. Hải Phòng.

Được biết, CapitaLand Group là một trong những tập đoàn bất động sản đa dạng lớn nhất Châu Á, đặt trụ sở chính tại Singapore. Tập đoàn bất động sản này đang phát triển khá phong phú khi sở hữu danh mục mở rộng đa dạng bao gồm các dự án phức hợp, khu bán lẻ, khu phức hợp văn phòng thương mại, dịch vụ lưu trú, khu dân cư và nhà ở, khu thương mại, khối tài sản hậu cần, khu công nghiệp và trung tâm dữ liệu. Chưa dừng lại ở đó, CapitaLand Group đã có mặt ở 40 quốc gia từ châu Á, châu Âu đến Châu Mỹ. Trong khi đó, Vinhomes luôn là doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tại Việt Nam với những dự án lớn.

Trước đó, vào năm 2022, Gamuda Land cũng đã hoàn thất 2 thương vụ lớn khi mua lại toàn bộ dự án Uni Galaxy (Bình Dương) từ Becamex TDC với giá gần 1.300 tỷ đồng và sáp nhập một công ty nội địa để qua đó sở hữu dự án Elysian ở TP Thủ Đức, TP.HCM.

Theo thống kê, trong năm 2022, mặc dù thị trường trầm lắng, bất động sản Việt vẫn thể hiện sức hấp dẫn qua giá trị giao dịch M&A trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt 1,5 tỷ USD. Trong khi đó, lượng tiền đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam lên tới hơn 3,5 tỷ đồng. Còn trong hai tháng đầu năm, 2023, theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, gần 397 triệu USD vốn ngoại đổ vào ngành bất động sản, đóng góp 12,8% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Bất động sản vẫn giữu vị trí thứ 2 trong các ngành thu hút được vốn ngoại.

M&A BĐS sẽ “bùng nổ” vào đầu năm 2024?

Về vấn đề M&A các dự án bất động sản, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, việc không ít doanh nghiệp ngoại quan tâm và có xu hướng M&A bất động sản là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp trong nước. Bởi khi liên kết giữa các nguồn lực tài chính sẽ giúp doanh nghiệp có thêm rất nhiều yếu tố từ vốn, kinh nghiệm, năng lực để phát triển dự án và triển khai các phương án, kế hoạch kinh doanh của mình.

Theo vị này, liên doanh, liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp ngoại sẽ là một hướng đi mới của các doanh nghiệp trong nước. Bởi thời gian qua, các doanh nghiệp luôn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng và phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, để thuận lợi cho các thương vụ M&A dự án bất động sản, các doanh nghiệp trong nước cần minh bạch về tài chính và các con số thống kê. Các doanh nghiệp ngoại khi liên kết và hợp tác với bất cứ doanh nghiệp nào cũng yêu cầu một hồ sơ năng lực mạnh, đáng tin cậy và minh bạch.

Cùng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, hiện nay, các doanh nghiệp Việt đã biết chào mời nhà đầu tư ngoại bằng các cơ chế khá uyển chuyển so với trước đây chỉ dùng đòn bẩy tài chính để phát triển dự án. Trước đây, thời vẫn vay được tiền từ các ngân hàng, huy động từ khách hàng và phát hành trái phiếu, các nhà phát triển bất động sản không mấy quan tâm đến nhà đầu tư ngoại. Tuy nhiên, đến nay, mọi chuyện đã khác hoàn toàn.

Theo ông Khương, mặc dù dự đoán năm 2023 sẽ diễn ra rất nhiều thương vụ M&A đình đám nhưng đến nay thị trường vẫn khá trầm lắng. Nguyên nhân được xác định là các doanh nghiệp Việt cung cấp hồ sơ chưa minh bạch, chưa kiểm toán độc lập nên các nhà đầu tư nước ngoài chưa thể xuống tiền nhanh. Vì thế, các thương vụ M&A này có tiến trình đàm phán vào khoảng 1,5 đến 2 năm. Và rất nhiều khả năng cuối năm 2023, đầu năm 2024 sẽ có nhiều vụ M&A thành công.

Tiến sỹ kinh tế Nguyễn Nhật Minh cho rằng, việc thị trường bất động sản khó khăn, đói vốn trong năm 2022 và từ đầu năm 2023 đến nay là cơ hội tốt cho các thương vụ M&A. Tuy nhiên, cũng nên nhớ rằng, các thương vụ này chỉ xảy ra đối với các doanh nghiệp minh bạch về tài chính và dự án bất động sản pháp lý rõ ràng. Thời điểm này đang là thời gian diễn ra đàm phán mạnh mẽ. Nếu dự thảo Luật đất đai sửa đổi chính thức được thông vào tháng 10/2023 thì các cuộc M&A sẽ bùng nổ mạnh hơn. Đó có thể là vào thời điểm đầu năm 2024.