Cấp sổ hồng cho condotel: Pháp lý được “cởi trói” nhưng vẫn còn nhiều vấn đề lo ngại

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10 về việc sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, bao gồm việc cho phép những công trình lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại và dịch vụ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) đúng theo mục đích sử dụng đất thương mại và dịch vụ nếu như đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Nghị định số 10 đã sửa đổi các nghị định hướng dẫn cho Luật Đất đai mới được ban hành.

Được biết, Nghị định này được ký bởi Phó thủ tướng Trần Hồng Hà, chính thức có hiệu lực từ ngày 20/5. Với Nghị định này, thời hạn sử dụng quy định trong sổ không quá 50 năm. Riêng với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng vốn thu hồi chậm và thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế và xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. 

Tóm lại, thông qua Nghị định số 10, các công trình căn hộ khách sạn (condotel), nhà phố - biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) được xây dựng trên đất thương mại và dịch vụ sẽ được cấp sổ hồng. Liên quan đến vấn đề này, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhìn nhận, Nghị định số 10 về cấp sổ hồng cho condotel là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc lưu trú du lịch nói riêng. Đồng thời, quy định mới giúp tháo gỡ nút thắt đã tồn đọng bấy lâu cho các doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), đặc biệt là biệt thự nghỉ dưỡng cùng với những công trình khác phục vụ cho lưu trú và du lịch trên đất thương mại và dịch vụ. 

Các bên có liên quan cần chuẩn bị dần những hồ sơ và thủ tục cần thiết từ nay cho đến ngày 20/5, khi Nghị định chính thức có hiệu lực. 

Giúp củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư

Thực tế cho thấy, các loại hình bất động sản du lịch như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… từ cuối năm 2015 bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam, nhanh chóng tạo nên một làn sóng đầu tư vô cùng hấp dẫn. Điều đáng nói, theo thời gian phân khúc này ngày càng đối mặt với nhiều rủi ro cả về lợi nhuận lẫn pháp lý.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển tại DKRA Group cho biết, cuối năm 2019, sau khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thông báo dừng chi trả cam kết lợi nhuận 12%/năm, phân khúc này đã giảm sức hút rõ rệt và gần như “đóng băng”. Cũng theo dữ liệu của DKRA, cả nước trong 2 tháng đầu năm nay chỉ ghi nhận 3 căn biệt thự nghỉ dưỡng mới được chào bán và chỉ có duy nhất 1 căn giao dịch thành công. Trong khi đó, loại hình shophouse nghỉ dưỡng ra mắt 6 căn nhưng không có giao dịch nào. Condotel không có dự án mở bán sau khi ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực vào đầu năm ngoái.

Do đó, ông Thắng nhận định, nguồn cung và sức cầu đều đã giảm mạnh về con số thấp nhất trong lịch sử. Trong thời gian qua, thị trường gần như đóng băng khi loạt dự án phải tạm dừng và lùi thời gian bán hàng trong bối cảnh nhiều khó khăn và thách thức bủa vây. Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển tại DKRA Group nhận định, Nghị định số 10 về việc cấp sổ hồng cho condotel cho phép hoàn thiện pháp lý cho những loại hình bất động sản này. Nhà đầu tư được đảm bảo quyền lợi, thị trường cũng rõ ràng và minh bạch hơn, chủ đầu tư được khơi thông thanh khoản, số vốn tồn đọng trong các dự án được giải quyết. “Đây là một trong những nền tảng vô cùng vững chắc giúp thúc đẩy sự phát triển của mảng condotel trong thời gian tới”, ông Thắng bổ sung. 

Vị này còn cho rằng, bên cạnh việc gỡ vướng pháp lý thì các địa phương cần cân nhắc về việc nghiên cứu quy hoạch khu vực và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng giao thông cũng như hạ tầng xã hội trước khi tiến hành cấp phép cho các dự án, tránh tình trạng triển khai một cách ồ ạt, khiến quy hoạch tổng thể bị phá hỏng. Ông cũng nhấn mạnh, yếu tố quản lý của các cơ quan chức năng sẽ đóng vai trò then chốt, giúp loại hình condotel không trở thành những sản phẩm phục vụ cho mục đích đầu cơ.

Thị trường vẫn chưa thể khởi sắc

Theo ông Võ Hồng Thắng, Nghị định số 10 vẫn chưa thể mang đến tác động tích cực trong ngắn hạn đối với thị trường condotel. Nguyên nhân bởi, bất động sản nói chung hiện tại vẫn còn rất nhiều khó khăn. Đồng thời, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh, tâm lý nhà đầu tư hiện tại vẫn vô cùng thận trọng.  

Liên quan đến vấn đề này, một giám đốc môi giới bất động sản nghỉ dưỡng có trụ sở ở TP HCM chia sẻ, Nghị định số 10 mới chỉ giúp những người đã sở hữu condotel cảm thấy an tâm. Theo thống kê của HoREA, cả nước tính đến cuối năm ngoái có khoảng 83.000 căn condotel đang chờ sổ hồng, hầu hết đều thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng và sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ với thời hạn trong khoảng 50 đến 70 năm. Riêng tại TP HCM, hiện đang có tổng cộng 10.019 căn thuộc phân khúc officetel, shophouse vẫn chưa được cấp sổ.

Những người này gặp nhiều khó khăn trong thời gian qua vì ngành du lịch chưa phục hồi, lợi nhuận cũng không được như kỳ vọng. Chưa kể, những vấn đề liên quan đến pháp lý cũng như hiệu quả đầu tư khiến cho việc chuyển nhượng condotel không hề dễ dàng so với các loại hình khác. Dù condotel có sổ hồng hay không, những sản phẩm này vẫn rất phức tạp với những khách hàng mới. Do đó, môi giới vẫn khó có thể bán được condotel bởi quyết định đầu tư phải dựa trên năng lực của chủ đầu tư cũng như đơn vị vận hành.

Bên cạnh đó, nếu cam kết lãi suất quá cao ở mức trên 12%/năm sẽ khiến các nhà đầu tư càng thêm cẩn trọng, nhưng nếu thấp hơn lại khiến họ chuyển sang so sánh với lãi suất ngân hàng. Vị giám đốc môi giới này phân tích: “Condotel gần như là loại hình bất động sản có thanh khoản thấp nhất, chủ yếu các nhà đầu tư chỉ coi trọng dòng tiền. Vì vậy, pháp lý được cởi trói vẫn chưa khiến thị trường bớt trầm lắng ngay lập tức”.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh Nghị định số 10 được ban hành sẽ giúp thị trường có thời gian thích nghi và thẩm thấu. Người này cũng dự báo, condotel phải đến năm 2026 mới có thể phát triển rầm rộ trong bối cảnh khách quốc tế quay trở lại, các chủ đầu tư đã xử lý phần nào những khó khăn về dòng tiền và pháp lý.