Cấp "sổ đỏ" cho Condotel: Khó đáp ứng đủ điều kiện

Mới đây, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo Nghị định này, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (Condotel), văn phòng lưu trú (Officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện.

Cụ thể, để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 126 và khoản 1 điều 128 của luật Đất đai 2013. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Nghị định cũng quy định sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật).

Cùng với đó, chủ đầu tư phải nộp bản vẽ thiết kế, thông báo cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, danh sách các tài sản bao gồm các thông tin tên của tài sản, diện tích đất, diện tích xây dựng sử dụng chung, sử dụng riêng của từng tài sản.

Vẫn chưa bao quát toàn diện

Hiện nay, các dự án đầu tư trên đất thương mại, dịch vụ chỉ được cấp 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư, mà không cấp riêng “sổ đỏ” cho các căn hộ nằm trong dự án đó. Cho nên, Nghị định số 10 của Chính phủ là tin vui với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư loại hình bất động sản này.

Tuy nhiên, nếu đi sâu vào những vướng mắc từ trước đến nay của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thì sẽ thấy Nghị định lần này của Chính phủ mới chỉ giải quyết một phần, chưa thực sự bao quát toàn diện.

Giám đốc một doanh nghiệp đang đầu tư Condotel ở khu du lịch Hồ Tràm, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, trong nhiều năm qua, các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như Condotel, Officetel, Shophouse không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, mà còn ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Cho nên, đây là một thông tin tích cực, đáng mừng đối với các chủ đầu tư, phát triển các dự án.

Khi Nghị định này được áp dụng trong thực tế, các chủ đầu tư, cũng như các nhà đầu tư sẽ có một số quyền sở hữu đối với tài sản của mình. Cụ thể như có thể sử dụng sổ đỏ để vay ngân hàng, thế chấp, cầm cố, chuyển nhượng, thừa kế.

Đồng thời, việc cấp “sổ đỏ” cho loại hình Condotel, Officetel cũng giúp giảm áp lực cho các chủ đầu tư. Bởi vì, trước đây, các chủ đầu tư phải có những cam kết rất chặt chẽ với các tổ chức tín dụng để họ cho các nhà đầu tư vay vốn. Hoạt động chuyển nhượng loại hình căn hộ này cũng bị hạn chế vì thủ tục quá rườm rà.

Tuy nhiên, theo vị giám đốc này, hiện nay, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã nghĩ ra nhiều loại hình căn hộ mới với tên gọi mỹ miều nhằm thu hút khách hàng xuống tiền mua. Do Nghị định này vẫn chưa bao quát toàn diện vì chỉ nêu một số loại hình căn hộ lưu trú cơ bản như Condotel, Officetel, Shophouse, còn một số loại hình khác chưa thấy đề cập.

Rất ít dự án đáp ứng đủ điều kiện

Theo luật sư Đào Xuân Sơn – Giám đốc công ty Luật Justiva Law, Nghị định số 10 của Chính phủ là một bước ngoặt tốt cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và loại hình condotel, office nói riêng. Cái tích cực nhất trong Nghị định lần này là câu khẳng định  “loại hình Condotel, Officetel được phép cấp sổ”. Đây là cơ sở để các chủ đầu tư phát triển đi sau làm theo, đồng thời mở ra một cơ hội mới cho các dự án sắp sửa hình thành.

Tuy nhiên, xét về mặt tổng thể, Nghị định số 10 cho phép cấp sổ cho loại hình Condotel, Officetel nhưng phải rà soát lại các dự án có đăng ký đúng theo luật kinh doanh bất động sản hay không. Đây là một điều kiện khó, không phải những dự án nào cũng đáp ứng được.

“ Nghị định này chỉ giải quyết một phần, chưa giải quyết triệt để. Bởi vì, một dự án du lịch còn một số loại hình Condotel khác như Shoptel chưa thấy đề cập đến. Hơn nữa, đối với những dự án được cấp phép cách đây 10 năm hay những dự án chuyển từ loại hình này sang loại hình khác thì giải quyết ra sao?”, ông Sơn nhấn mạnh.

Cũng theo vị luật sư này, gần như các dự án thuê đất thương mại dịch vụ để làm Condotel đều đăng ký theo loại hình kinh doanh du lịch, vậy thì có bao nhiêu dự án đáp ứng điều kiện để cấp “sổ đỏ” theo Nghị định. Bên cạnh đó, hiện nay có rất nhiều dự án chuyển từ loại hình chung cư sang Condotel hay chuyển từ hoặc chuyển từ Condotel sang chung cư, những trường hợp này chưa được nêu rõ trong Nghị định.

Chính vì vậy, để đưa Nghị định này đi vào thực tiễn thì cần phải có thông tư hướng dẫn chi tiết. Những vấn đề, vướng mắc của loại hình Condotel, Officetel chưa được đề cập thì các cơ quan chức năng cần có điều chỉnh kịp thời theo đúng quy hoạch và Luật đất đai để có thể cấp giấy chứng nhận khi đủ điều kiện.