Cẩn trọng khi mua condotel "time share"

Nhà đầu tư cay đắng “tháo chạy”

Time share – sở hữu kì nghỉ là hình thức người mua sẽ bỏ ra một khoản tiền khoảng vài trăm triệu đến vài tỷ để sở hữu kỳ nghỉ tại một bất động sản thuộc hệ thống của 1 hay 1 hệ thống tập đoàn kinh doanh bất động sản trong thời gian 20-30 năm. Cụ thể, một bất động sản sẽ được chia nhỏ thời gian sở hữu thành 52 tuần trong năm và người mua sẽ bỏ tiền để sở hữu bất động sản đó trong thời gian 1 tuần/ năm liên tục trong khoảng thời gian họ mua. Nếu nhẩm tính nhanh, với số tiền bỏ ra khoảng 360 triệu cho 30 năm, trung bình hàng năm sẽ chi khoảng 12 triệu đồng cho 7 ngày cố định nghỉ dưỡng tương đương với chi phí thuê khách sạn 5* với giá chưa tới 2 triệu đồng/ ngày. Chưa kể, chi phí này hàng năm không tăng thì đây được xem là một món hời. Thậm chí nếu không sử dụng tới, người mua có thể bán, cho, tặng đều được.

Trong vai người có nhu cầu mua kì nghỉ, PV đã được chị Dương Anh, một nhân viên sale của dự án tại Phú Quốc. Vì đưa đề bài với trường hợp gia đình có 2 vợ chồng và 1 con, chúng tôi được chị Dương Anh tư vấn mua một căn condotel 1 phòng ngủ có diện tích hơn 40m2 tại Phú Quốc. Theo nhân viên sale này, căn phòng của chúng tôi được chia nhỏ món đầu tư cho 52 chủ nhân tương đương mỗi khách mua sẽ sở hữu sử dụng để ở trong 1 tuần cố định trong năm. Trong thời gian lưu trú, người mua sẽ được sử dụng miễn phí các dịch vụ tiện ích bên trong khu nghỉ dưỡng, có xe đưa đón sân bay và có quản gia chăm sóc trong suốt 20 năm. Chị Dương Anh cho hay, giá cho mỗi chủ nhân sở hữu căn hộ trong suốt 20 năm là 700 triệu đồng nhưng nếu mua ngay tại buổi tư vấn thì người mua sẽ được giảm giá chỉ còn 350 triệu đồng. Nếu đăng kí vào các tuần cao điểm lễ tết thì mức giá là 430 triệu đồng.

Thấy chúng tôi còn đắn đo, chị Dương Anh đã mời quản lý ra và hứa sẽ tìm cách để có chiết khấu tốt hơn. Trường hợp khách hàng là doanh nghiệp sẽ xin lãnh đạo chiết khấu 8%/năm và hưởng chiết khấu trong 3 năm là 24%. Ngoài ra, do dự án vẫn đang xây dựng, tới năm 2024 mới vận hành nên trong thời gian chờ đợi, nhà đầu tư sẽ được tặng mỗi năm 1 kỳ nghỉ trị giá 10 triệu đồng và quy thành phòng lưu trú. Sau khi trừ hết ưu đãi, khuyến mại, nếu xuống tiền mua ngay, giá của kì nghỉ còn khoảng 320 triệu đồng và phải đặt cọc 30% của gói sở hữu.

Tuy nhiên, khi được hỏi về cam kết quyền sở hữu hợp pháp của căn hộ cho người mua và trường hợp không đảm bảo quyền được sở hữu 1 tuần mỗi năm trong suốt 20 năm như cam kết thì đền bù ra sao thì không ai trả lời được.

Anh Nguyễn Văn Hải (TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh), sau hơn 1 năm xuống tay kí hợp đồng mua kì nghỉ của một dự án tại Mũi Né đã ráo riết tìm người để chuyển nhượng hợp đồng. Anh Hải cho biết, 3/2021, anh có kí hợp đồng mua bán sản phẩm với công ty M để sở hữu kì nghỉ tuần số 24, căn hộ 1 phòng ngủ với thời hạn trong 25 năm. Hợp đồng anh Hải kí có tổng giá trị 210 triệu đồng (đã bao gồm VAT). Bên cạnh số tiền sử dụng dịch vụ lưu trú này, mỗi năm, với căn hộ 1 ngủ của gia đình anh, anh còn phải đóng thêm 1,5 triệu đồng phí thường niên với lý giải bao gồm các chi phí vận hành cần thiết để chăm sóc, đặt phòng, bảo trì bảo dưỡng căn hộ, đảm bảo duy trì chất lượng dịch vụ lưu trú. Phí thường niên này được điều chỉnh hàng năm và không vượt quá chỉ số giá tiêu dùng CPI tại Việt Nam.

Được hứa hẹn sẽ bắt đầu vận hành vào năm 2022, nhưng do dịch bệnh, dự án chưa đi vào hoạt động, phía chủ đầu tư hứa hẹn đổi cho gia đình anh Hải sang nghỉ tại một dự án cùng hệ thống ở Phú Yên hoặc chuyển kích hoạt sang năm 2023. Tuy nhiên, ngán ngẩm với hợp đồng quá nhiều ràng buộc, gò bó thời gian, anh Hải đã phải rao bán hợp đồng của mình với số tiền 80 triệu đồng, chấp nhận lỗ để “thu được đồng nào tốt đồng ấy”.

Cũng nghe theo lời tư vấn của sale, chị Trần Ngọc Chi cũng đã xuống tiền mua sở hữu kì nghỉ tại một dự án tại Nha Trang. Tuy nhiên, sau khi xuống tiền 30 triệu đồng giữ chỗ, chị cũng thấy ngao ngán. Bởi khi tư vấn, mới số tiền 320 triệu đồng được sở hữu trong vòng 35 năm, ngoài thời gian du lịch tại dự án ở Nha Trang, chị có thể chuyển đổi kì nghỉ sang du lịch ở nước ngoài, thế nhưng về nhà, đọc hợp đồng chị mới thấy số tiền chị bỏ ra chỉ có thể đi du lịch trong nước, căn hộ chị đăng kí ở Nha Trang được tư vấn có thể đổi cùng hệ thống tại các địa điểm khác trong Việt Nam nhưng phụ thuộc vào tuần chị đăng kí có trống phòng hay không. Còn với quy đổi sang phòng ở nước ngoài thì khó như mò kim đáy bể. Mỗi năm còn phải đóng phí duy trì hợp đồng. “Nếu được tư vấn từ đầu tôi sẽ không mua kì nghỉ này. Bởi việc bó cứng 1 khoảng thời gian trong năm để đi du lịch là không mấy hợp lý. Với số tiền bỏ ra, tôi hoàn toàn có thể tự book phòng khách sạn và đi bất cứ thời điểm nào trong năm mà không phải phụ thuộc vào đơn vị phát triển. Đó là còn chưa kể, khi đặt cọc xong, tìm hiểu mới biết có khá nhiều nhóm chuyên pass lại các kì nghỉ với giá khá rẻ mà không cần phải bỏ ra số tiền lớn để mua sở hữu kì nghỉ”, chị Chi nói.

Tìm hiểu kĩ để tránh mất tiền oan

Anh Hải cho hay, việc tính toán chia nhỏ căn hộ ra để bán không mới. Nếu bên bán giữ đúng cam kết thì tính chi phí bán kiểu này rất lời. Anh Hải lấy ví dụ, mỗi gói như gia đình anh mua trong 25 năm, một chủ nhân phải trả khoảng 210 triệu đồng, mỗi căn hộ có tới 52 chủ nhân thì số tiền thu về khoảng 11 tỷ đồng cho một căn trong 25 năm. Nếu bán được 50% giá trị nghĩa là có khoảng 26 chủ sở hữu thì một căn 1 phòng ngủ khoảng hơn 40m đã giúp thu về khoảng 5,5 tỷ đồng/ căn. Mức lợi nhuận siêu lớn.

Thực tế, việc mua bán kì nghỉ tại các condotel ở đô thị biển bản chất chỉ là việc cung cấp quyền sở hữu kì nghỉ, là cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực du lịch.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, hình thức nghỉ dưỡng này khá phổ biến và có lịch sử lâu đời tại nhiều quốc gia. Tuy nhiên, tại Việt nam, mô hình này không phát triển 1 cách đúng nghĩa. Mô hình này được hiểu đơn giản là chủ đầu tư xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng và nhiều khách hàng sẽ góp tiền vào mua những ngày nghỉ nhất định trong bất động sản đó trong khoảng thời gian nhất định, thường khoảng 20-30 năm. Điều đáng nói nhà đầu tư không có quyền sở hữu căn hộ mà chỉ là những ngày nghỉ dưỡng tại đó mà thôi, thời gian còn lại sẽ do chủ đầu tư tự tìm khách để cho thuê lại.

Để tránh rủi ro khi kí kết, Luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết, người mua phải thận trọng đọc kĩ nội dung hợp đồng, so sánh thông tin trong hợp đồng và các thông tin từ quảng cáo hay được cung cấp từ nhân viên tư vấn. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng để đọc trước rồi mới kí kết. “Cần hiểu rõ đối tượng của giao dịch là quyền được nghỉ chứ không phải là quyền sở hữu bất động sản du lịch”, luật sư Hồi cảnh báo.