Mua đi bán lại ế ẩm, condotel có còn là “gà đẻ trứng vàng”?

Giá bán tăng cao dù ế ẩm

Trong thời gian gần đây, thanh khoản của loại hình condotel liên tục giảm do tác động của những chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản. Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong tháng 8, cả nước có 9 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 219 căn nhưng chỉ bán được hơn 2 căn so với tháng trước.

Mặc dù thanh khoản giảm nhưng mặt bằng giá bán sơ cấp condotel vẫn đang trên đà tăng. Đối chiếu với tháng 6, giá bán của loại hình này đã tăng khoảng 2%. Hiện tại, mức giá bán sơ cấp trên cả nước đang dao động trong khoảng 38,4-153,7 triệu đồng/m2.

Trong đó, condotel ở khu vực miền Bắc đang có mức giá bán cao nhất, dao động trong khoảng 106,6-153,7 triệu đồng/m2. Tiếp đến là condotel ở khu vực miền Nam với mức giá dao động trong khoảng 56,4-110,2 triệu đồng/m2. Khu vực miền Trung dù chiếm 83% nguồn cung mới trong tháng nhưng giá bán condotel đang ở mức thấp nhất cả nước, dao động trong khoảng 38,4-105,3 triệu đồng/m2.

Giá bán condotel tăng cao khiến tình hình mua bán trên thị trường càng trở nên ế ẩm. Hiện nay, các chủ đầu tư áp dụng các chính sách ưu đãi, chiết khấu, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,… để kích cầu cho thị trường.

Trước đó, báo cáo thị trường tháng 7/2022 của DKRA Việt Nam cũng cho thấy đà giảm về thanh khoản của loại hình này. Cụ thể, trong tháng 7, cả nước có 4 dự án condotel mở bán, cung cấp ra thị trường 267 căn. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới là 121 căn, tăng so với tháng 6/2022 nhưng vẫn ở mức thấp. Các giao dịch tập trung ở Bà Rịa – Vũng Tàu, chiếm 78% tổng lượng tiêu thụ nguồn cung mới của cả nước trong tháng.

Có còn là “gà đẻ trứng vàng”?

Đơn vị DKRA Việt Nam dự báo, trong những tháng còn lại của năm 2022, nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ của loại hình condotel có thể tăng và tập trung chủ yếu tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Định. Tuy nhiên nếu rào cản liên quan đến chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản không được tháo gỡ thì xu hướng giảm vẫn sẽ tiếp tục.

Mặc dù được kỳ vọng sẽ khởi sắc trở lại sau khi dòng vốn tín dụng bất động sản được khởi thông nhưng các nhà đầu tư không có nhiều kỳ vọng về thị trường condotel trong năm nay. Họ cho rằng, nếu các ngân hàng có nới room tín dụng bất động sản thì loại hình này vẫn khó phát triển trước một loạt rào cản pháp lý chưa được tháo gỡ.

Ông Trần Đình Thi – một nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng cho biết, chủ đầu tư condotel thường đưa ra nhiều mức lợi nhuận rất hấp dẫn nên nhiều nhà đầu tư dễ bị “mắc cạn”. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, đây là một kênh đầu tư khá rủi ro vì vướng phải nhiều vấn đề pháp lý.

Hiện nay, những rào cản pháp lý liên quan đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, tiếp cận tín dụng, chuyển nhượng condotel vẫn chưa được quy định rõ ràng trong các bộ luật liên quan. Điều này làm tăng mức độ rủi ro khi các nhà đầu tư mua loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này.

“Rất nhiều người bỏ ra hàng trăm tỷ đầu tư condotel nhưng lại không thể bán được vì thiếu sổ đỏ. Loại hình này vẫn còn nhiều rào cản pháp lý nên những ai đang có ý định đầu tư cần cân nhắc và tính toán thật kỹ”, ông Thi chia sẻ.

Chung quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ, trong bối cảnh thị trường hiện nay, nhà đầu tư cần tính toán kỹ về tính khả thi, khả năng lắp đầy, năng lực khai thác trước khi quyết định đầu tư vào loại hình condotel. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ vấn đề pháp lý của dự án, cũng như uy tín của chủ đầu tư để tránh những rủi ro khi đầu tư vào loại hình này.

Tháo gỡ rào cản pháp lý

Trước một loạt rào cản pháp lý của loại hình condotel, ông Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, pháp luật cần có những hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình condotel để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua. Việc cấp Giấy chứng nhận này theo hướng các cá nhân, tổ chức có thể mua và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu dù dự án đó được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở hoặc đất thương mại dịch vụ.

Đồng thời, để đảm bảo thời gian sở hữu cho loại hình condotel, các cơ quan chức năng cần áp dụng phương pháp chuyển đổi loại hình đất thương mại dịch vụ sang loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở. Đây là một chủ trương được các địa phương có thế mạnh phát triển bất động sản nghỉ dưỡng đề xuất mạnh trong thời gian vừa qua.

Chia sẻ về giải pháp tháo gỡ rào cản pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình condotel, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, các cơ quan chức năng cần phải xem xét và cân nhắc về phương hướng phát triển cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo GS Đăng Hùng Võ, Luật Đất đai đang trong quá trình sửa đổi và được kỳ vọng sẽ giải quyết những điểm nghẽn pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, việc sửa đổi như thế nào và liệu có xử lý được vấn đề pháp lý cho phân khúc này không là một điều không dễ nói.

Vì đây là một kênh đầu tư mới ở Việt Nam nên cần phải sớm hoàn thiện vấn đề pháp lý, đảm bảo quyền lợi cho người mua và chủ đầu tư, đồng thời bổ sung thêm các chính sách thu hút các nhà đầu tư để khai thác một cách hiệu quả nhất.